SECTION 2 DÉROGATIONS
SECTION 2
Dérogations
Certaines dérogations au principe du caractère exclusif de l'objet social sont admises. Elles sont limitées aux cas suivants.
A. CAUTIONNEMENTS HYPOTHÉCAIRES CONSENTIS PAR DES SOCIÉTÉS DE COPROPRIÉTÉ CONSTITUÉES AVANT LE 1er JUILLET 1965, EN GARANTIE DE CRÉDITS ACCORDÉS AUX ASSOCIÉS POUR LEURS BESOINS PERSONNELS
1Le caractère exclusif de l'objet social défini à l'article 1655 ter du CGI s'oppose à ce que des sociétés de copropriété transparentes puissent consentir des cautionnements hypothécaires en faveur de leurs membres pour des emprunts qui ne seraient pas, ou seulement partiellement, destinés à faire face aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social.
À cet égard, il convient d'entendre par « appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social » tous ceux qui se rapportent au financement de l'opération de construction prise dans son ensemble et notamment ceux destinés à rembourser les crédits d'accompagnement bancaires ayant permis de financer la construction proprement dite.
Par contre, à l'occasion d'une cession de parts ou actions d'une société de copropriété, la prise en charge par le cessionnaire des appels de fonds antérieurs à ladite cession auxquels le cédant n'aurait pas répondu, constitue un élément du prix de ces parts ou actions. De tels appels ne peuvent donc être regardés comme nécessaires à la réalisation de l'objet social.
En conséquence, les sociétés de copropriété qui consentent des cautionnements hypothécaires en garantie :
- soit de crédits destinés à permettre aux candidats aux logements d'acquérir les parts ou actions d'un associé provisoire ;
- soit d'emprunts contractés en vue de l'aménagement par les associés des locaux sociaux dont ils ont la jouissance ;
doivent être considérées comme encourant de ce chef la déchéance du régime de transparence.
2Toutefois, il a été admis que ce motif de déchéance ne serait pas opposé aux sociétés régies par l'article 1er de la loi du 28 juin 1938 (abrogée et remplacée par le titre II de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 reproduit ci-avant 8 H 113 , annexe), lorsqu'elles ont été constituées avant le 1er juillet 1965. Il est précisé qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que la possibilité de consentir de tels cautionnements est ou non prévue dans les statuts sociaux.
Mais, cette mesure de bienveillance d'un caractère exceptionnel ne saurait être étendue à des sociétés créées après le 30 juin 1965, même si elles sont issues de la scission, opérée en application des articles 3 et suivants du décret n° 55-563 du 20 mai 1955, d'une société régie par la loi du 28 juin 1938 et constituée avant le 1er juillet 1965.
B. SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION PERCEVANT TEMPORAIREMENT DES LOYERS OU INDEMNITÉS D'OCCUPATION
3Lorsque, avant d'entreprendre les opérations de construction pour lesquelles elle a été constituée, une société immobilière de copropriété donne en location tout ou partie des terrains ou immeubles destinés à être démolis dont elle est propriétaire, elle ne peut se prévaloir du régime de la transparence fiscale même si ses statuts prévoient un objet conforme aux prévisions de l'article 1655 ter du CGI.
Ce n'est qu'après avoir cessé cette activité de gestion locative la rendant imposable dans les conditions du droit commun qu'elle peut éventuellement être admise au régime de transparence.
Il en va de même, en principe, lorsque, ayant acquis des immeubles destinés à être démolis et non encore libérés de leurs occupants, la société de construction perçoit de ces derniers, jusqu'à leur départ, des loyers ou indemnités d'occupation.
En vue d'éviter les conséquences rigoureuses qui résulteraient de l'application de ces principes (cf, ci-après 8 H 3111 ) il a été admis que des dérogations spéciales pourraient être accordées, après étude de chaque cas particulier, au profit des sociétés de construction qui justifieraient de circonstances de force majeure les empêchant momentanément d'entreprendre les travaux correspondant à leur objet.
Ces dérogations sont accordées, en principe, au plan départemental, par les directeurs des services fiscaux. Toutefois, en cas de difficultés, il y a lieu d'en référer au SLF (Sous-Direction C - Bureau C 2), au moyen d'un rapport circonstancié.
C. CESSIONS IMMOBILIÈRES DE FAIBLE IMPORTANCE, DÉPOURVUES DE CARACTÈRE SPÉCULATIF ET IMPOSÉES OU PRÉVUES À TITRE DE CHARGE D'AMÉNAGEMENT EN VERTU DE LA RÉGLEMENTATION RELATIVE AU PERMIS DE CONSTRUIRE
4Les mesures de tempérament applicables en pareilles hypothèses s'inspirent de celles qui étaient déjà admises avant 1963 en faveur des sociétés de construction. Elles concernent, par exemple :
- la cession d'une parcelle de terrain ou d'un local destiné à l'installation d'un transformateur électrique ;
- la cession à une collectivité locale de la voirie intérieure d'un complexe immobilier édifié par la société ;
- la cession, rendue nécessaire par un plan d'urbanisme, d'un terrain à une collectivité locale en vue de l'édification d'un groupe scolaire ou d'un terrain de sports ;
- l'échange sans soulte de parcelles de terrain indispensable pour la réalisation rationnelle du projet de construction.
5Les justifications exigées pour l'octroi de ces mesures de tempérament pourront, le cas échéant, résulter de la production, soit d'une copie certifiée conforme du permis de construire, soit, en cas de doute, d'une attestation émanant de l'autorité qui a délivré le permis.
D. CONTRATS DIVERS EXCLUSIFS DE PROFITS, PASSÉS AVEC LES PROPRIÉTAIRES VOISINS EN VUE D'UN AMÉNAGEMENT RATIONNEL DES LIEUX
6Tel est notamment le cas :
- des acquisitions et cessions de mitoyenneté visées aux articles 660 et 661 du Code civil ;
- de la constitution d'une servitude de passage rendue nécessaire par la configuration des terrains sur lesquels deux sociétés élèveraient des garages desservis par une piste unique ;
- de l'abandon d'une parcelle de faible surface contre la concession d'une servitude de vues ;
- d'une convention de « cour commune » entre une société civile immobilière et le propriétaire d'un terrain contigu.
Toutefois, il convient de ne pas perdre de vue la règle selon laquelle les sociétés qui accomplissent, même occasionnellement, une opération de vente de terrain sont exclues du champ de la transparence.
En conséquence, aucune dérogation ne saurait être accordée pour le simple motif que la vente porterait sur des terrains inutilisés ou contribuerait à résoudre les difficultés financières de la société cédante.
E. ATTRIBUTION DE LOCAUX AU VENDEUR DU TERRAIN
7Quand la société n'a pu acquérir le terrain qu'en promettant au propriétaire de celui-ci de lui attribuer une partie des locaux à construire, il est également admis que cette attribution ne fasse pas perdre à la société le bénéfice du régime lorsque tous les autres locaux sont bien destinés à être attribués aux associés.
F. ATTRIBUTION DES LOCAUX AUX ASSOCIÉS
8De même, en ce qui concerne les opérations d'attribution aux associés, il convient d'observer :
- d'une part, que le partage avec soulte présente un caractère translatif du point de vue fiscal ;
- et, d'autre part, que la cession de parcelles de terrains ou de locaux à des associés constitue une infraction à l'article 1655 ter du CGI qui vise uniquement les fractions d'immeubles destinées à être « attribuées » aux associés.
Dés lors, il y a lieu de considérer qu'en principe, seules les sociétés qui se sont engagées vis-à-vis de leurs membres à procéder au partage en nature, à titre pur et simple, de la totalité des immeubles composant l'actif social peuvent bénéficier du régime.
Corrélativement, chaque associé doit, en principe, contribuer au passif social proportionnellement au nombre d'actions ou parts dont il est titulaire.
9Toutefois, il est admis que lorsqu'elles bénéficient de prêts accordés en application de la réglementation en vigueur, notamment par le Crédit Foncier de France et le Comptoir des Entrepreneurs, les sociétés qui répondent par ailleurs aux conditions de l'article 1655 ter ne perdent pas le bénéfice du régime fiscal découlant de l'application de ce texte lorsque la répartition de la charge des intérêts et du remboursement de ces prêts entre les associés a pour effet d'enlever son caractère pur et simple au partage, pourvu que cette répartition ait été effectuée dans les proportions prévues par les organismes prêteurs.
10Par ailleurs, s'agissant des anciennes sociétés coopératives de construction, le deuxième alinéa de l'article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 prévoit que, nonobstant les dispositions de l'article 19 de la même loi, les sociétés fonctionnant sous le régime institué par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération peuvent attribuer les immeubles ou fractions d'immeubles à leurs associés, soit à titre de reprise ou de remboursement en nature d'apports, soit par voie de cession pour la partie qui excède la valeur de ces apports.
Il y a dès lors lieu d'admettre que, bien qu'elles ne s'analysent pas en un partage à titre pur et simple, les attributions faites dans les conditions prévues par ce texte, ne sont pas de nature à faire perdre le bénéfice du régime de la transparence fiscale aux sociétés qui y procèdent.
Remarque. - L'alinéa 2 de l'article 80 susvisé a été abrogé par la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971. Toutefois, il résulte des dispositions de l'article 51 de la loi précitée, modifié par la loi n° 71-1054 du 24 décembre 1971, que ce texte reste applicable aux programmes ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire ou de la déclaration préalable, prévue à l'article 85-2 du Code de l'urbanisme et de l'habitation (ancien), avant le 17 juillet1971.
G. SOCIÉTÉS QUI LIVRENT DES LOCAUX COMPORTANT CERTAINS ÉQUIPEMENTS MOBILIERS
11Le régime spécial de l'article 1655 ter du CGI ne s'applique pas aux sociétés immobilières de copropriété qui fournissent lors de la construction d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, des équipements mobiliers. En effet, ce régime est exclusif de toute prestation étrangère à l'objet de ces sociétés.
Remarque. - il en est de même pour les sociétés de construction-vente visées à l'article 239 ter du CGI.
Toutefois, en l'état actuel des techniques et pratiques de l'industrie du bâtiment, les opérations de construction ne comprennent pas seulement des travaux d'assemblage de matériaux, mais comportent aussi l'utilisation d'objets déjà fabriqués. Ceux-ci sont incorporés à la construction dont ils font partie intégrante ou constituent le prolongement des travaux de construction proprement dits, tout en conservant leur individualité. Dès lors, la fourniture de ces équipements est considérée comme un complément nécessaire de celle des locaux d'habitation.
De plus, dans le cadre de la réalisation de locaux, les entreprises du bâtiment fournissent fréquemment d'autres équipements qui ont un lien avec la construction. Il a été décidé de maintenir, sous certaines conditions, aux sociétés immobilières de copropriété qui procèdent à de telles opérations, le bénéfice du régime spécial de l'article 1655 ter du CGI.
I. Équipements constituant le complément nécessaire de la réalisation de locaux d'habitation
12À condition de ne présenter aucun caractère somptuaire et de se limiter à satisfaire aux exigences actuelles d'habitabilité, les fournitures et travaux correspondant à ces équipements doivent être regardés comme compris dans l'objet des sociétés immobilières déjà citées.
Il en est ainsi notamment des équipements de chauffage central et de climatisation, des équipements d'isolation thermique et phonique, des installations d'appareils d'éclairage des parties communes, des cours, jardins et voies privées des immeubles, des installations d'appareils élévateurs, de l'installation complète des appareils sanitaires y compris la robinetterie et les accessoires de pose, ainsi que les appareils de production d'eau chaude collectifs ou individuels, des éviers, blocs-éviers y compris la robinetterie et les accessoires de pose, des placards de rangement incorporés à titre définitif dans les volumes spécialement prévus à cette fin, des antennes collectives et des câblages de radio et de télévision, des installations complètes de vide-ordures, des boîtes à lettres scellées dans la maçonnerie, des revêtements directs de sols bruts à l'exclusion des tapis. Il en est de même des frais de pose qui constituent l'accessoire de ces fournitures et travaux, ainsi que des revêtements muraux.
II. Équipements ne constituant pas le complément nécessaire de la réalisation de locaux d'habitation
13Une distinction doit être faite selon qu'ils peuvent être considérés ou non comme accessoires aux opérations de construction.
1. Équipements accessoires aux opérations de construction.
a. Équipements incorporés à l'immeuble à titre définitif.
14Dans un arrêt du 20 mai 1981 (n° 13460), le Conseil d'État a considéré que la circonstance que le prix demandé aux acquéreurs de studios comprenne la fourniture d'éléments fixes de réfrigération et de cuisson équipant les cuisines de ce type d'appartements ne suffit pas à établir qu'une société se soit livrée à des opérations autres que la construction d'un immeuble en vue de la vente au sens des dispositions de l'article 239 ter du CGI et n'est donc pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de l'exemption d'impôt sur les sociétés édictée par ce texte.
15Cette jurisprudence est applicable également aux sociétés immobilières de copropriété visées à l'article 1655 ter du CGI.
Elle concerne les équipements mobiliers compris dans le champ d'application de la mesure de tempérament prévue ci-dessous n°s 16 et suivants , lorsqu'ils présentent le caractère d'effets mobiliers attachés à l'immeuble à perpétuelle demeure au sens de l'article 525 du Code civil. La livraison de ces éléments incorporés à titre définitif à l'immeuble doit être regardée comme comprise dans l'objet des sociétés immobilières de copropriété régies par l'article 1655 ter du CGI.