CHAPITRE 2 CARACTÈRE EXCLUSIF DE CET OBJET

CHAPITRE 2

CARACTÈRE EXCLUSIF DE CET OBJET

SECTION 1

Principe

1L'article 1655 ter du CGI exige que l'objet social, tel qu'il vient d'être défini ci-avant, soit exclusif de tout autre.

Par conséquent, sont exclues du champ d'application de ce régime les sociétés qui concurremment avec l'objet prévu par ce texte :

- exercent une activité soit commerciale, soit industrielle, soit agricole, soit non commerciale, lucrative ou non ; cependant, il va de soi, par exemple, qu'on ne saurait considérer comme caractérisant l'exercice d'une activité agricole le fait, pour une société de l'espèce, d'entretenir des parcs ou jardins réservés à l'usage gratuit de ses membres, même si cette gestion comporte la perception de produits ou récoltes (bois notamment) ;

- ont une activité quelconque à l'étranger ;

- accomplissent, même occasionnellement, des actes ou opérations visés aux articles 34 et 35 du CGI c'est-à-dire, des opérations commerciales ou réputées commerciales pour l'application des impôts sur le revenu (achat d'immeubles en vue de la vente, opérations de lotissement, opérations d'intermédiaire pour l'achat ou la vente d'immeubles, etc.) ;

- rendent à leurs membres ou à des tiers, avec ou sans rémunération des services qui ne se rattachent pas directement à la jouissance des immeubles (restaurant ou cantine sauf cas exposés ci-après 8 H 122, n° 23 , débit de boissons, club privé, salle de spectacles, etc.) ;

- vendent ou donnent en location une partie quelconque de leur patrimoine immobilier, même dans le cadre d'une gestion purement civile de ce patrimoine.

2Toutefois, pour l'appréciation de cette condition fondamentale, il y a lieu de faire application des solutions suivantes.

Ne sont pas considérés comme faisant obstacle à la transparence :

31° Le placement, à titre accessoire, et à très court terme, des liquidités correspondant au montant des travaux et des retenues de garanties dus aux entrepreneurs et aux régularisations des provisions excédentaires à rembourser aux associés acquéreurs (le régime fiscal applicable aux intérêts de ces placements est exposé ci-après 8 H 211, n° 2 ) ;

42° Le consentement d'une caution hypothécaire pour la garantie des emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social ;

En revanche, et nonobstant les dispositions de la loi du 16 juillet 1971, les sociétés de copropriété immobilière ne sauraient, sans perdre le bénéfice du régime de la transparence fiscale, se porter caution hypothécaire pour la garantie de la créance du cédant sur le cessionnaire des parts ou actions sociales. En effet, l'article 1655 ter du CGI qui donne une définition limitative de l'objet des sociétés admises au bénéfice du régime de la transparence fiscale conserve une entière autonomie par rapport aux dispositions législatives portant statut des sociétés de copropriété immobilière.

53° Le fait que, pour réaliser son objet, la société reçoive de ses membres des versements effectués au titre de l'investissement obligatoire dans la construction ou construise par l'intermédiaire d'une société en participation jouant le rôle de simple mandataire non rémunéré ;

64° La prise en compte dans les écritures sociales, conformément au plan comptable en usage pour les sociétés de copropriété, de la marge des promoteurs, en tant qu'élément du coût de la construction.

Par contre, cette tolérance ne s'étend pas a priori à la répartition entre les souscriptions des rémunérations revenant à l'agent immobilier chargé de la cession des parts sociales pour le compte des associés initiaux et au versement audit intermédiaire des commissions convenues qui restent en principe sans rapport direct avec l'opération de construction proprement dite.

7Par ailleurs, toute société étant présumée fonctionner conformément à ses statuts, les sociétés dont les statuts sont en harmonie avec les dispositions de la loi du 16 juillet 1971 doivent, pour prétendre au bénéfice du régime de faveur, être en mesure de justifier qu'en fait, elles n'ont pas exercé d'autre activité que celles concourant soit à la construction ou l'acquisition d'immeubles ou groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés.