SECTION 2 MODE D'UTILISATION DES IMMEUBLES
SECTION 2
Mode d'utilisation des immeubles
1À la différence des sociétés immobilières ordinaires qui ont pour objet d'exploiter leurs propres immeubles et de répartir entre leurs membres le produit de cette exploitation, les sociétés de copropriété transparentes ont dans tous les cas, pour caractéristique essentielle de renoncer formellement à utiliser ou à exploiter leurs immeubles pour leur propre compte (cf. ci-dessous n° 5 ) Elles s'obligent, au contraire, à en réserver la jouissance exclusive à leurs membres et à leur en attribuer la propriété soit à l'expiration du pacte social, soit par voie de partage partiel en cours de société.
Cette vocation reconnue auxdites sociétés implique la nécessité d'insérer dans les statuts ou dans un règlement intérieur des dispositions (en général un état de division de propriété) tendant à répartir les actions ou parts sociales en groupes indivisibles, et à fractionner les immeubles sociaux en lots également indivisibles, la possession d'un groupe d'actions ou de parts ouvrant droit à la jouissance et ultérieurement à la propriété du lot immobilier correspondant.
Toutefois, en début de société, la référence expresse à la constitution de lots dans les documents sociaux révèle suffisamment la vocation qui est reconnue aux associés, sans qu'il soit besoin qu'un état de division ait déjà été dressé.
2Lorsque, anticipant sur l'attribution en propriété à laquelle leurs membres ont vocation, les sociétés transparentes leur concèdent immédiatement la jouissance des locaux, cette concession peut être consentie soit gratuitement sauf récupération des charges de gestion, soit moyennant des redevances ou loyers stipulés dans un contrat de location-attribution.
L'associé, auquel a été attribuée la jouissance des locaux correspondant à ses parts ou actions, peut, sauf restrictions ou clauses contraires contenues dans les statuts, librement disposer de ce droit de jouissance, et par conséquent donner les locaux à bail à des tiers au lieu de les occuper lui-même.
A. OPÉRATIONS DE LOCATION POUR LE COMPTE DES ASSOCIÉS
I. Location par la société pour le compte des associés de locaux leur ayant été attribués en jouissance
3Rien ne s'oppose à ce que l'associé ait recours, pour conclure le contrat de location ou en surveiller l'exécution (notamment, pour recouvrer les loyers), aux services d'un mandataire, lequel peut éventuellement être la société propriétaire elle-même. Mais il importe dans ce dernier cas, que le mandat ait été librement consenti, demeure constamment révocable et n'entraîne pas, pour le mandant, dessaisissement au profit de la société des prérogatives attachées au droit de jouissance sur les locaux. Bien entendu, la société doit rendre compte à chaque mandant des recettes et débours correspondant aux locaux dont il est l'attributaire. De plus, lorsqu'elle répartit les loyers perçus, elle doit obligatoirement effectuer cette répartition en tenant compte des droits de chaque associé sur les immeubles ou fractions d'immeubles effectivement loués, ce qui exclut la « mise en pool » de ces loyers.
II. Location pour le compte d'un ou plusieurs associés, de tout ou partie d'immeubles ou fractions d'immeubles leur ayant déjà été attribués en propriété
4L'article 1655 ter du CGI maintient dans le champ de la transparence les sociétés qui, après avoir attribué à certains de leurs membres la propriété des locaux auxquels leurs parts ou actions leur donnent vocation, se chargeraient en qualité de mandataire, gratuitement ou moyennant rémunération, de négocier et conclure pour le compte des associés des contrats de location se rapportant auxdits locaux.
Par analogie avec la solution précédente concernant la location des locaux attribués en jouissance aux associés, il est admis que la société qui a conclu des contrats de location pour le compte de ses membres devenus propriétaires des locaux peut -à la condition de conserver la qualité de mandataire et par conséquent de rendre compte des recettes et dépenses effectuées- se charger également de surveiller l'exécution des contrats, et notamment d'encaisser les loyers dus aux bailleurs.
L'attention du Service est néanmoins appelée sur les conditions suivantes, qui doivent être remplies pour qu'une telle activité de mandataire n'entraîne pas la perte du régime de la transparence fiscale :
- les locaux appartenant aux associés, et donnés en location, doivent faire partie de l'ancien patrimoine de la société, ayant fait l'objet d'attributions dans le cadre de partages conformes aux prévisions de l'article 828-1-2° du CGI ;
- les attributaires desdits locaux doivent avoir conservé leur qualité d'associés à la suite de ces attributions.
B. OPÉRATIONS DE LOCATION POUR LE PROPRE COMPTE DE LA SOCIÉTÉ
5Lorsque la société effectue des opérations de location pour son propre compte, elle ne peut bénéficier des dispositions de l'article 1655 ter du CGI.
Ainsi, dans un arrêt du 5 novembre 1980, (req. n° 18274, RJ n° III, p. 159), le Conseil d'État s'est prononcé sur la situation suivante.
Deux contribuables ont acheté en indivision deux studios, puis les ont mis à la disposition d'une société civile constituée entre eux par parts égales. Cette société donna ensuite en location les deux studios préalablement meublés et les inscrivit à son actif.
Il a été jugé que si les deux associés sont demeurés propriétaires des studios, la société civile en a reçu la disposition et s'est livrée elle-même, d'après ses propres écritures, à leur exploitation en meublé.
Dans ces conditions, la société civile doit être regardée comme ayant agi pour son propre compte et n'entre donc pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 1655 ter du CGI.
Par suite, son activité étant de nature commerciale, c'est à bon droit qu'elle a été assujettie à l'impôt sur les sociétés.