CHAPITRE 4 OBLIGATIONS DES MARCHANDS DE BIENS

CHAPITRE 4

OBLIGATIONS DES MARCHANDS DE BIENS

TEXTES

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(Législation applicable au 22 avril 1998)

Art. 634. - Les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes relatifs aux affaires définies au 6° de l'article 257, qui n'ont pas été rédigés par acte notarié, doivent être enregistrés dans un délai de dix jours à compter de leur date [Pour la nullité frappant certaines promesses unilatérales de vente, voir l'article 1840 A].

Toutefois les mandats sous seings privés donnés aux intermédiaires en opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières ne sont pas soumis à la formalité de l'enregistrement.

Art. 852. - Les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 doivent :

1° En faire la déclaration dans le délai d'un mois à compter du commencement de leurs opérations auprès du service de l'administration dont dépend leur établissement et, le cas échéant, à chacune de leurs succursales ou agences [Voir l'article 33 de l'annexe IV] ;

2° Tenir un répertoire à colonnes non sujet au timbre, présentant, jour par jour, sans blanc ni interligne et par ordre de numéros. tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes se rattachant à la profession de marchand de biens [Voir également l'article 50 sexies de l'annexe IV].

Art. 1740. - 1. Toute contravention aux dispositions relatives au droit de communication et, notamment, le refus de communication constaté par procès-verbal, la déclaration que les livres, contrats ou documents ne sont pas tenus ou leur destruction avant les délais prescrits est punie d'une amende de 10 000 F.

Le montant de l'amende est porté à 20.000 F à défaut de régularisation dans les trente jours d'une mise en demeure.

Le ou les manquements visés au premier alinéa sont constatés par procès-verbal. Le contrevenant ou son représentant est invité à assister à sa rédaction. Il est signé par les agents de l'administration, le contrevenant ou son représentant. En cas de refus de signer, mention en est faite au procès-verbal. L'intéressé dispose d'un délai de trente jours pour faire valoir ses observations, à compter de l'établissement du procès-verbal, ou de sa notification lorsqu'il n'a pas assisté à son établissement. Celles-ci sont portées ou annexées au procès-verbal. Une copie de celui-ci est remise à l'intéressé.

Le recouvrement de l'amende est assuré et les réclamations sont instruites et jugées en suivant les règles applicables aux taxes sur le chiffre d'affaires.

2. Quiconque aura sciemment omis de fournir les renseignements visés au 5 de l'article 1649 quinquies ou aura fourni des renseignements inexacts sera passible de l'amende prévue au 1.

Art. 1831. - Toute infraction aux dispositions du 2° de l'article 852 est punie d'une amende de 10 F à 100 F.

Art. 1840 A. - Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

ANNEXE II

Art. 3. - L'accomplissement, selon le cas, de la formalité fusionnée, prévue à l'article 647 du CGI, ou de la formalité de l'enregistrement est subordonné, pour tout acte constatant la cession de biens désignés à l'article 35 dudit code, à la condition que le cédant mentionne au pied de l'acte :

Le lieu de son domicile réel ou, s'il s'agit d'une société, celui de son siège social ;

Le cas échéant, le lieu de l'établissement qu'il possède en France ;

L'adresse du service des impôts dont il dépend éventuellement pour la déclaration de ses revenus ou bénéfices.

Les contribuables passibles du prélèvement prévu à l'article 244 bis du même code doivent souscrire une déclaration spéciale rédigée sur une formule délivrée par l'administration.

Cette déclaration est appuyée, le cas échéant, de toutes les justifications utiles.

Lorsque la cession dont résulte la plus-value fait l'objet d'un acte ou d'une déclaration soumis à la formalité de l'enregistrement, la déclaration spéciale doit être déposée au moment de la présentation à cette formalité de l'acte, ou de la déclaration qui en tient lieu, à la recette des impôts où la présentation est faite.

ANNEXE IV

Art. 50 sexies. - Les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 du CGI doivent, outre la tenue du livre spécial visé au 3° de l'article 286 dudit code, tenir deux répertoires à colonnes, non sujets au timbre, présentant jour par jour, sans blanc ni interligne, et par ordre de numéro, tous les mandats, promesses de ventes, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes se rattachant à leur profession d'intermédiaire ou à leur qualité de propriétaire ; l'un des répertoires est affecté aux opérations d'intermédiaire, l'autre aux opérations effectuées en qualité de propriétaire.

LIVRE DES PROCÉDURES FISCALES

Art. L. 88. - Les personnes qui réalisent des opérations mentionnées au 6° de l'article 257 du CGI, portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, doivent communiquer à l'administration, sur sa demande, leurs livres, registres, titres, pièces de recettes, de dépenses et de comptabilité.

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1Les marchands de biens sont soumis :

- d'une part, aux obligations d'ordre général incombant aux contribuables imposables d'après leur bénéfice réel au titre des BIC. Ils doivent notamment souscrire la déclaration n° 2031 et les tableaux annexes correspondant à leur régime d'imposition (régime réel ou régime réel simplifié) et reporter les résultats ainsi déclarés sur la déclaration des revenus n° 2042. Ces obligations sont prévues par les articles 54 et 54 bis du CGI ;

Remarque. - Sur l'obligation de souscrire des déclarations distinctes en cas d'exercice d'une autre activité industrielle ou commerciale en même temps que celle de marchand de biens, cf. DB 8 D 13, n° 5 .

- d'autre part, à des obligations spéciales (qui concernent également la TVA, cf. 8 A 230) dont le non-respect entraîne des sanctions.

  A. OBLIGATIONS SPÉCIALES

  I. Déclaration d'existence

2Les marchands de biens (ainsi que les lotisseurs) doivent souscrire, dans le délai d'un mois à compter du commencement de leurs opérations, une déclaration d'existence auprès du centre de formalités des entreprises dont dépend leur établissement et, le cas échéant, chacune de leurs succursales ou agences (CGI, art. 852-1°  ; ann. II, art. 371 Al à 371 AS).

Les dispositions de l'article 32 de l'annexe IV au code susvisé, qui fixe les règles générales de compétence pour le dépôt des déclarations ne sont pas, en effet, applicables aux marchands de biens et aux lotisseurs (art. 33 de ladite annexe).

  II. Répertoire

3Les marchands de biens (et lotisseurs) doivent tenir un répertoire à colonnes non sujet au timbre, présentant jour par jour, sans blanc ni interligne et par ordre de numéros, tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes se rattachant à la profession (CGI, art. 852-2° ). À cet égard, il importe peu que les actes soient authentiques ou sous seing privé. Ainsi, les actes notariés doivent figurer, à la fois, au répertoire de l'assujetti et à celui du notaire.

Lorsqu'un marchand de biens (ou un lotisseur) effectue également des opérations d'intermédiaire, il doit tenir deux répertoires : l'un des répertoires est affecté aux opérations réalisées en qualité de propriétaire, l'autre aux opérations d'intermédiaire (CGI, ann. IV, art. 50 sexies ).

La forme du répertoire a été déterminée par le décret du 11 août 1925. Il doit comporter les colonnes désignées ci-après :

- Numéro d'ordre ;

- Date des actes ;

- Nature des actes ;

- Noms, prénoms et domicile des parties ;

- Désignation des biens (nature, situation, contenance) ;

- Relation de l'enregistrement (bureau, date et numéro si l'acte est sous seing privé, et, s'il est authentique, nom, résidence et qualité de l'officier public ou ministériel ou du fonctionnaire, rédacteur, ou indication du tribunal en cas d'adjudication à la barre) ;

- Prix et charges ;

- Suite donnée à l'affaire ;

- Observations.

Le répertoire à colonnes ne peut, à lui seul (et en l'absence notamment de tout livre journal ou de tout autre document de nature à permettre de suivre les mouvements de fonds et de dresser un bilan), être considéré comme constituant une comptabilité régulière susceptible de servir de preuve devant la juridiction contentieuse (CE, arrêt du 20 mars 1959).

  III. Enregistrement des actes

4Tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes se rattachant à la profession de marchand de biens (ou de lotisseur) doivent être enregistrés dans un délai de dix jours à compter de leur date, sauf s'ils ont été rédigés par un notaire (CGI, art. 634 , al. 1).

En fait, il est admis que le délai de dix jours ne prend cours qu'à la date à laquelle les actes ou écrits doivent être inscrits au répertoire.

La formalité est de rigueur, dans ce délai, même pour les actes qui, en vertu des lois existantes, n'y sont pas assujettis dans un délai déterminé. Toutefois, s'il s'agit d'un acte notarié ou d'un acte judiciaire ou administratif, l'acte peut être enregistré sans contravention dans le délai accordé par la loi au notaire, au greffier, ou à l'autorité administrative.

En revanche, les mandats sous seing privé donnés aux intermédiaires en opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières ne sont pas soumis à la formalité de l'enregistrement (CGI, art. 634 , al. 2).

  IV. Droit de communication

5En vertu de l'article L. 88 du Livre des procédures fiscales, les marchands de biens (ou les lotisseurs) sont tenus de présenter, à toute réquisition des agents des impôts, tant au siège social que dans les succursales et agences, le répertoire prévu à l'article 852-2° du CGI, ainsi que tous autres livres, registres, titres, pièces de recettes, de dépenses et de comptabilité.

  V. Mentions à faire figurer dans l'acte de cession

(CGI, ann. II, art. 3 )

6Tout acte de cession de biens visés à l'article 35-I-1° du CGI doit comporter les mentions suivantes, à consigner au pied de l'acte :

- lieu du domicile réel du cédant, ou, s'il s'agit d'une société, adresse du siège social ;

- le cas échéant, lieu de l'établissement possédé en France par le cédant ;

- adresse du service des impôts dont le cédant dépend pour la déclaration de ses revenus ou bénéfices.

Ces indications sont essentiellement destinées à permettre le contrôle et la surveillance du prélèvement de 50 % (CGI, art. 244 bis) applicable à tous les contribuables qui réalisent en France des profits immobiliers spéculatifs sans y avoir leur domicile réel ou un établissement (cf. 8 D 15 ).

  B. SANCTIONS DES OBLIGATIONS

  I. Défaut de déclaration d'existence

7Amende de 100 F, portée à 1 000 F si l'infraction n'est pas réparée dans les trente jours de la première mise en demeure ou est réparée après ce délai (CGI, art. 1725).

  II. Défaut de tenue du répertoire, défaut d'inscription des actes au répertoire, tenue irrégulière du répertoire

8Amende de 10 F à 100 F (CGI, art. 1831 ).

Il est précisé que, lorsque le répertoire n'est pas tenu, il n'est dû qu'une seule amende de 10 F à 100 F, quel que soit le nombre des actes non inscrits.

  III. Défaut d'enregistrement des actes dans le délai de dix jours

9Intérêt de retard de 0,75 % par mois visé à l'article 1727 du CGI et majoration de 10 %, 40 % ou 80 %, prévue à l'article 1728 dudit code.

En outre, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI, si l'acte sous seing privé la constatant n'est pas enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui a fait l'objet d'un acte sous seing privé non enregistré dans les dix jours de sa date (CGI, art. 1840 A ).

  IV. Droit de communication

10Les sanctions applicables en cas de contravention aux dispositions relatives au droit de communication sont définies par l'article 1740-1 du CGI.

En application de cet article, toute contravention aux dispositions relatives au droit de communication et, notamment, le refus de communication constaté par procès-verbal, la déclaration que les livres, contrats ou documents ne sont pas tenus ou leur destruction avant les délais prescrits est punie d'une amende de 10 000 F.

Le montant de l'amende est porté à 20 000 F à défaut de régularisation dans les trente jours d'une mise en demeure.

Le ou les manquements visés ci-avant sont constatés par procès-verbal. Le contrevenant ou son représentant est invité à assister à sa rédaction. Il est signé par les agents de l'administration, le contrevenant ou son représentant. En cas de refus de signer, mention en est faite au procès-verbal. L'intéressé dispose d'un délai de trente jours pour faire valoir ses observations, à compter de l'établissement du procès-verbal, ou de sa notification lorsqu'il n'a pas assisté à son établissement. Celles-ci sont portées ou annexées au procès-verbal. Une copie de celui-ci est remise à l'intéressé.

Le recouvrement de l'amende est assuré et les réclamations sont instruites et jugées en suivant les règles applicables aux taxes sur le chiffre d'affaires.