SOUS-SECTION 2 THÉORIE DE L'ACCESSION

SOUS-SECTION 2

Théorie de l'accession

1La preuve du droit de propriété du défunt résulte également des dispositions de l'article 546 du Code civil selon lesquelles la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit d'accession s'applique essentiellement aux constructions.

  A. APPLICATION AUX CONSTRUCTIONS

2Aux termes de l'article 553 du Code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est pas prouvé.

Dès lors, les constructions existant sur un terrain sont légalement présumées faire partie de la succession du propriétaire du terrain, à moins qu'il ne soit prouvé qu'il ait renoncé à son droit d'accession.

  B. CAS PARTICULIER DES CONSTRUCTIONS ÉLEVÉES PAR LE LOCATAIRE SUR LE TERRAIN DU BAILLEUR

3La présomption de propriété des constructions au profit du propriétaire du terrain est écartée toutes les fois que les conventions intervenues entre les parties font apparaître que le propriétaire du sol a entendu renoncer temporairement ou définitivement à bénéficier du droit d'accession sur les constructions.

Le tiers, locataire le plus souvent, qui a édifié les constructions, en reste propriétaire jusqu'à l'époque fixée pour la réunion de la propriété des constructions à celle du terrain.

Ainsi en est-il des contrats de location prévoyant que le locataire, s'il édifie des constructions, n'a pas d'obligation de les conserver. Une telle convention ne donne pas, en effet, au bailleur un droit actuel. Le droit d'accession ne s'exerce donc qu'en fin de bail.

Par contre, les conventions qui privent le locataire, qui a l'obligation ou la simple faculté de construire, du droit de démolir transfèrent immédiatement la propriété des constructions au propriétaire du sol par l'effet de l'accession.

En application de ces principes, doivent être comprises dans la déclaration de succession du propriétaire du sol, les constructions qui, en vertu de conventions particulières, doivent rester au propriétaire en fin de bail et que le locataire avait soit l'obligation, soit même la simple faculté d'édifier dès l'instant qu'il n'avait pas ensuite le droit de les démolir.

Par contre, en cours de bail, sont à porter dans la déclaration de succession du constructeur, locataire du terrain, les élévations qu'il avait la faculté d'édifier lorsque le bail est muet sur le sort des constructions ou lorsque le locataire constructeur n'est tenu à aucune obligation de conservation permanente alors même que le bailleur aurait stipulé que les constructions resteront sa propriété à l'expiration du bail avec ou sans indemnité. Cette convention n'a pas, en effet, pour conséquence de conférer au bailleur un droit actuel et de déposséder ipso facto le preneur de la propriété des constructions au fur et à mesure de leur édification. À cet égard, la jurisprudence décide que le droit d'accession du propriétaire ne peut être exercé qu'en fin de bail.

D'une manière générale, dépendent de la succession du locataire constructeur les ouvrages pour lesquels le bailleur a renoncé expressément à son droit d'accession.