SECTION 8 DISPOSITIONS DIVERSES
SECTION 8
Dispositions diverses
SOUS-SECTION 1
Régime spécial des achats en vue de la revente
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 31 mars 2001)
Art. 1115. - Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition :
a. d'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 ;
b. d'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans.
En cas d'acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacune de ces personnes.
Pour les biens acquis avant le 1er janvier 1993, le délai mentionné aux premier et deuxième alinéas et en cours à cette date est prorogé jusqu'au 31 décembre 1998.
Pour l'application de la condition de revente, les apports purs et simples effectués à compter du 1er janvier 1996 ne sont pas considérés comme des ventes.
Art. 1840 G quinquies. - I. A défaut de revente dans le délai prévu à l'article 1115, l'acheteur est tenu d'acquitter le montant des impositions dont la perception a été différée et un droit supplémentaire de 1 %.
Les sommes dues doivent être versées dans le mois suivant l'expiration dudit délai.
II. Pour les biens visés au troisième alinéa de l'article 1115 revendus après le 31 décembre 1998, le vendeur est tenu d'acquitter le montant des Impositions dont la perception a été différée respectivement réduit :
a. de 75 % en cas de revente entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999 ;
b. de 50 % en cas de revente entre le 1er janvier 2000 et le 31 décembre 2000 ;
c. de 25 % en cas de revente entre le 1er janvier 2001 et le 31 décembre 2001.
Les sommes dues doivent être versées dans le mois suivant la revente du bien.
III. Les dispositions des I et II ne sont pas applicables lorsque la mutation de l'immeuble revendu entre le 1 er janvier 1999 et le 30 juin 1999 donne lieu à la perception de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 DA [Voir code général des impôts, édition à jour au 31 mars 1999] et que le délai prévu à l'article 1115 expire entre le 1 er juillet 1998 et le 31 décembre 1998.
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1Les achats d'immeubles ou d'actions ou parts de sociétés immobilières effectués par les personnes qui exercent la profession de marchand de biens sont soumis, sous certaines conditions, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % 1 .
Il en va de même des acquisitions effectuées par les lotisseurs qui respectent les prescriptions de l'article 852 du CGI.
A. NATURE DES BIENS SUSCEPTIBLES DE BÉNÉFICIER DU TARIF RÉDUIT
2Le tarif réduit est applicable à toutes les opérations portant sur des immeubles ou des droits immobiliers à l'exclusion de celles qui entrent dans le champ d'application de la TVA en vertu de l'article 257-7° du CGI.
Toutefois, les marchands de biens et les lotisseurs peuvent placer sous le régime spécial de l'article 1115 du CGI, les opérations portant sur des terrains à bâtir entrant dans le champ d'application de la TVA immobilière (cf. DB 8 A 45 n os 2 et suiv.).
Cas particulier. - Immeuble n'entrant que pour partie dans le champ d'application de la TVA immobilière.
Le fait qu'une acquisition réalisée par un marchand de biens n'entre dans le champ d'application de l'article 257-7° du CGI que pour partie ne fait pas obstacle à ce qu'elle soit pour le surplus placée sous le régime des acquisitions effectuées en vue de la revente.
3Par ailleurs, les achats ayant pour objet des actions ou parts de sociétés immobilières ne sont soumis à aucun droit proportionnel d'enregistrement lors de la présentation à la recette des impôts de l'acte d'acquisition si les conditions indiquées ci-après sont satisfaites.
B. CONDITIONS D'APPLICATION DU TARIF RÉDUIT
I. Déclaration d'existence, tenue d'un répertoire
4Le bénéfice du régime spécial des achats en vue de la revente est subordonné, notamment, à la condition que l'acquéreur justifie qu'il a satisfait aux prescriptions de l'article 852 du CGI (déclaration d'existence, tenue de répertoire) [cf. DB 8 A 442].
En pratique, cette justification résulte d'une déclaration insérée dans l'acte d'acquisition et soumise au contrôle de l'administration.
L'inobservation des formalités prévues par l'article 852 du CGI entraîne la remise en cause du régime prévu par l'article 1115 du même code (cf. DB 8 A 442 n° 1 et ses annexes II et III).
II. Engagement de revendre
1. Principes de droit commun.
a. Règles générales.
5L'acte d'acquisition doit contenir la déclaration que les biens acquis sont destinés à la revente dans un délai maximal de quatre ans , pour les acquisitions réalisées à compter de la date d'entrée en vigueur de l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 (n° 90-1169 du 29 décembre 1990).
À défaut de disposition particulière, l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 est entré en vigueur selon les règles de droit commun, c'est-à-dire à Paris le 1er janvier 1991 et, partout ailleurs, un jour franc à compter de l'arrivée du Journal Officiel au chef-lieu d'arrondissement.
Pour les acquisitions réalisées antérieurement à cette date, le délai était de cinq ans.
6En l'absence d'une telle déclaration, le bénéfice du régime spécial des achats en vue de la revente n'est pas applicable (cf. ci-avant DB 7 C 141 n° 30 ).
7Dans le cas où l'acquisition est affectée d'une condition suspensive, le point de départ du délai de quatre ans est la date de la réalisation de la condition suspensive (En ce sens, Cass. Com, arrêt du 6 juin 1984, aff. X... , Bull. IV, n° 187, p. 155).
b. Mutations successives entre marchands de biens.
1 ° Principes.
8Afin de limiter la durée de détention des terrains et immeubles par les marchands de biens, l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 a complété l'article 1115 du CGI d'un alinéa qui dispose qu'en cas d'acquisitions successives par des marchands de biens, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacun d'eux.
Dès lors, en cas de mutations successives d'un bien entre professionnels, le nouvel acquéreur ne peut :
- bénéficier du régime fiscal de faveur que si le délai de quatre ans dont disposait l'acquéreur initial n'est pas expiré,
- conserver définitivement le bénéfice de ce régime qu'en revendant le bien avant le terme du délai de quatre ans imparti à cet acquéreur.
Le régime de faveur est donc applicable à la revente du bien par un marchand de biens à un autre marchand de biens dans la mesure où cette opération intervient avant l'expiration du délai de quatre ans imparti au premier acquéreur qui a bénéficié du régime de l'article 1115 du code précité.
2° Modalités d'application du dispositif aux biens détenus par les marchands de biens au 1er janvier 1991.
9Les acquisitions réalisées par les marchands de biens à compter de l'entrée en vigueur de l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 (cf. ci-dessus n° 5 ) doivent respecter l'engagement de céder le bien dans le délai imparti au premier acquéreur en cas d'opérations successives entre professionnels.
Pour les biens détenus par les marchands de biens au 1er janvier 1991, il en est résulté deux conséquences :
10- le régime de faveur sous lequel ont été placées ces acquisitions n'était pas affecté par le nouveau dispositif. Les intéressés disposaient donc d'un délai de cinq ans pour revendre les immeubles acquis sous le bénéfice du régime de l'article 1115 du CGI, quel que soit le statut juridique de la personne qui leur avait cédé les biens en cause ;
11- les cessions de ces biens à des professionnels n'ont pu bénéficier à nouveau du régime de faveur que si les conditions du nouveau dispositif étaient satisfaites.
• Si l'immeuble avait été précédemment acquis auprès d'une personne autre qu'un marchand de biens :
le régime de faveur s'est appliqué à cette nouvelle acquisition par un professionnel, si ce dernier a pris l'engagement de revendre le bien dans le délai de quatre ans qui lui est personnellement imparti lorsque ce délai était inférieur à la fraction restant à courir du délai de cinq ans dont disposait le cédant ou, dans le cas contraire, dans le délai de cinq ans qui était imparti au cédant.
• Si l'immeuble avait été précédemment acquis auprès d'un professionnel :
en principe, le régime de faveur ne s'appliquait que si le délai de cinq ans, imparti au premier acquéreur ayant bénéficié des dispositions de l'article 1115 du CGI n'était pas expiré.
Toutefois, il avait été admis par mesure de tempérament, de retenir comme point de départ du délai de cinq ans la date de la dernière cession réalisée entre professionnels avant le 19 novembre 1990, date du dépôt du projet de loi de finances rectificative pour 1990.
Dès lors, le régime de faveur a pu s'appliquer si le délai de cinq ans imparti au dernier acquéreur lors d'une transaction réalisée avant le 19 novembre 1990 n'était pas expiré.
Dans ce cas, les règles prévues ci-dessus première hypothèse étaient applicables.
Remarque : les situations envisagées peuvent au demeurant être illustrées par les exemples n os 3 et 4 figurant en annexe.
2. Prorogation du délai de revente pour les acquisitions réalisées par les professionnels avant le 1er janvier 1993.
a. Délai de revente.
12Le dispositif mis en place pour tenir compte de la situation du marché immobilier, a pour effet de proroger la date de revente de tous les biens détenus par les marchands de biens au 1er janvier 1993, dès lors que le délai qui leur était antérieurement imparti pour revendre n'était pas expiré à cette date.
Ainsi, l'article 66 de la loi de finances rectificative pour 1992 (n° 92-1476 du 31 décembre 1992) a complété l'article 1115 du CGI d'un alinéa disposant que, pour les biens acquis avant le 1er janvier 1993, les délais de revente prévus à cet article et en cours à cette date, étaient prorogés jusqu'au 31 décembre 1996.
Par ailleurs, l'article 17 de la loi de finances rectificative pour 1995 (n° 95-1347 du 30 décembre 1995) a reporté, pour les mêmes biens, le terme de cette prorogation de délai du 31 décembre 1996 au 31 décembre 1998.
b. Champ d'application de la prorogation exceptionnelle prévue au 3éme alinéa de l'article 1115 du CGI.
Cette prorogation de délai est applicable lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1 ° L'acquisition doit être placée sous le régime de l'article 1115 du CGI.
13Il s'agit de toutes les acquisitions placées par les marchands de biens sous le régime de faveur de l'article 1115 du CGI.
Les opérations soumises à la TVA en vertu des dispositions de l'article 257-7° du CGI sont donc exclues du champ d'application de cette mesure.
2° Les biens doivent avoir été acquis avant le 1er janvier 1993.
14La mesure bénéficie aux actes d'acquisition passés avant le 1er janvier 1993.
Lorsqu'une acquisition est affectée d'une condition suspensive, le point de départ du délai prévu à l'article 1115 est la date de réalisation de cette condition.
Il en résulte que la prorogation du délai bénéficie aux acquisitions sous condition suspensive pour lesquelles la réalisation de la condition est intervenue avant le 1er janvier 1993.
3° Le délai de revente doit être en cours au 1er janvier 1993.
15La prorogation de délai ne s'applique qu'aux acquisitions pour lesquelles le délai de revente n'était pas expiré au 31 décembre 1992.
Il peut donc s'agir des délais :
- de cinq ans pour les biens régis par le délai applicable avant l'entrée en vigueur de l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 ;
- de quatre ans pour les biens acquis à compter du 1er janvier 1991.
16• Le délai de cinq ans applicable aux acquisitions réalisées avant le 1er janvier 1991.
Le régime de faveur sous lequel avaient été placées les acquisitions réalisées par les marchands de biens avant le 1er janvier 1991 n'a pas été affecté par la réduction de cinq ans à quatre ans prévue par l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990.
Les délais de cinq ans qui sont toujours en cours au 1er janvier 1993 sont donc prorogés jusqu'au 31 décembre 1998, qu'il s'agisse d'acquisitions effectuées auprès de particuliers ou de marchands de biens (cf. exemples n os 1, 2, 3 et 4 en annexe).
17• Le délai applicable aux acquisitions intervenues après le 1er janvier 1991.
Les acquisitions réalisées par les marchands de biens à compter de l'entrée en vigueur de l'article 32 de la loi de finances rectificative pour 1990 doivent respecter les règles nouvelles :
- le bien acquis doit être cédé dans le délai de quatre ans ;
- ou, en cas de cessions successives entre professionnels, le bien acquis doit être cédé dans le délai imparti au premier acquéreur (5 ou 4 ans - cf. ci-dessus n° 11 ).
Lorsque le délai de cinq ou quatre ans est toujours en cours à la date du 1er janvier 1993, il est prorogé jusqu'au 31 décembre 1998 (cf. exemples n os 5 et 6 en annexe).
1 Les taxes additionnelles communale et, le cas échéant, régionale ne sont pas exigibles. En revanche, le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs est dû (cf. ci-avant DB 7 C 11 n os14 et 15 ).