V. PRODUCTION DES DÉCLARATIONS
ANNEXE 10-C
PREMIÈRE RÉVISION QUINQUENNALE
DES ÉVALUATIONS FONCIÈRES DES PROPRIÉTÉS BÂTIES
MESURES D'APPLICATION
Établissements spéciaux
Fiche d'évaluation
ÉTABLISSEMENTS HOSPITALIERS
SOMMAIRE.
I. Généralités.
II. Critères d'évaluation.
III. Mesures d'exécution particulières.
IV. Rapprochements à effectuer.
V. Cas particulier : cliniques chirurgicales.
I. GÉNÉRALITÉS
Sous réserve des exemptions prévues par le Code général des Impôts, cette rubrique comprend notamment, dès l'instant qu'ils présentent une certaine importance (plus de 10 lits) :
- les établissements de lutte contre la tuberculose : sanatoriums, préventoriums, aériums ;
- les maisons de repos, de retraite et de convalescence ;
- les maisons d'enfants : crèches, instituts pédiatriques, pouponnières ;
- les établissements neuro-psychiatriques : asiles, maisons de santé pour malades ou débiles mentaux ;
- les cliniques médicales qui assurent l'hospitalisation des malades, sans pratiquer de chirurgie ;
- ainsi que les cliniques chirurgicales qui constituent, toutefois, un groupe à part (cf. § V).
Sont exclus les centres médicaux et dispensaires qui donnent des soins et des consultations médicales mais n'assurent pas l'hébergement des malades. S'agissant d'établissements en général peu importants, leur évaluation ne justifie pas une enquête départementale 1 .
Les locations normales sont assez rares en raison :
- de la communauté d'intérêt qui peut exister entre les parties : immeuble appartenant à une société civile dont le principal actionnaire est le médecin exploitant, ou à des sociétés civiles, des congrégations religieuses, etc. ;
- des charges imposées le cas échéant au preneur (impôts, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration dans le cas d'immeubles anciens ; travaux de finition et d'agencement dans le cas de constructions neuves).
II. CRITÈRES D'ÉVALUATION
A. Unité de mesure : le mètre carré de surface pondérée.
B. Élément spécifique : le lit.
Toutefois, en ce qui concerne les établissements essentiellement destinés à l'hébergement (maisons de retraite, par exemple), il pourra être fait application des dispositions prévues pour les hôtels en retenant l'unité-chambre comme élément spécifique.
C. Autres éléments de différenciation.
1. Éléments propres à la construction.
- l'ancienneté et l'affectation primitive des bâtiments : les maisons de santé anciennes, installées dans des locaux d'habitation transformés, ont une valeur locative sensiblement moindre que les établissements récents édifiés spécialement en vue de leur affectation actuelle ;
- le caractère général de l'établissement : luxe des installations, aménagement et superficie des chambres, répartition des lits (dortoirs), chambres collectives ou indivduelles, importance des dépendances bâties et non bâties ;
- l'importance de l'établissement : la valeur locative unitaire est moins élevée dans les très grands établissements.
2. Facteurs inhérents à la situation générale.
La valeur locative varie avec le niveau général des loyers dans la localité et dépend donc de l'importance de la commune et de sa réputation (stations climatiques, thermales, etc.). Par contre, la situation topographique de l'établissement dans la localité n'exerce pratiquement pas d'influence.
NOTA. - Le système actuel de tarification - qui doit être remplacé par une méthode générale - comporte trois sortes de prix :
- les prix population concernent les hôpitaux publics et certains établissements spécialisés qui, constatant au titre d'une année un bénéfice ou une perte, doivent ajuster les prix de l'exercice suivant de façon à résorber ce bénéfice ou cette perte ;
- les prix licites sont fixés par le préfet et sont applicables aux établissements agréés pour recevoir les assurés sociaux mais n'ayant pas passé convention avec la Sécurité sociale ;
- les prix conventionnés sont déterminés par des contrats passés entre les caisses régionales de Sécurité sociale et les établissements.
Dans ces conditions, on ne peut utiliser comme moyen d'évaluation le prix à la journée qui est fonction, notamment, de la nature de l'activité exercée et des modalités de tarification.
Par contre, la valeur locative obtenue peut - mais seulement pour les constructions récentes - être utilement rapprochée du montant de la rémunération normale des investissements immobiliers exposés par le propriétaire ou l'exploitant.
III. MESURES D'EXÉCUTION PARTICULIÈRES
Il est rappelé que chaque établissement hospitalier doit donner lieu à la rédaction du bulletin n° 6667 C prévu par l'instruction du 14 avril 1970, n° 3262-41.
Vérifier auprès des services de la Sécurité sociale et de la direction départementale de la Santé le nombre de lits autorisés, le nombre de chambres déclarées, la situation au regard de la Sécurité sociale (établissement libre, agréé ou conventionné) et, pour les établissements conventionnés, le classement retenu en ce qui concerne les conditions de remboursement des prestations [A, A 1 ou B] 2 .
A. Classification.
Après consultation des organismes représentatifs, procéder dans le cadre départemental à une classification des établissements en fonction de la nature de leur activité, de leur caractère général et de leur importance, en distinguant les établissements édifiés spécialement en vue de leur affectation actuelle.
B. Sélection, au plan départemental, des immeubles-échantillons (maisons exceptionnelles) et choix des types au plan communal.
Se conformer aux prescriptions de l'instruction précitée n° 3262 pour les établissements ordinaires et n° 3263 pour les établissements exceptionnels.
C. Évaluations individuelles.
Des ajustements seront pratiqués, notamment en fonction :
- de la différence de confort général entre le type et l'établissement à évaluer (pourcentage de chambres individuelles, etc.) ;
- des coefficients de fréquentation attribués respectivement au type et à l'établissement à évaluer.
Vérification de la valeur locative envisagée pour les établissements récents : la valeur locative obtenue devrait représenter environ 7 à 8 % du prix de revient total des terrains et des constructions (y compris le coût des travaux immobiliers effectués par le preneur).
IV. RAPPROCHEMENTS A EFFECTUER
Hôtels (valeurs locatives comparables à égalité d'importance et de confort). Établissements similaires ne présentant pas de caractère commercial : maisons de santé ou de retraite de la Sécurité sociale, des ministères, des grandes sociétés, des oeuvres confessionnelles (valeurs locatives largement inférieures).
V. CAS PARTICULIER : CLINIQUES CHIRURGICALES
Les cliniques chirurgicales se distinguent des autres établissements hospitaliers par l'importance des équipements collectifs, notamment salles d'opération, de stérilisation et de soins.
Faire application du même procédé d'évaluation et des mêmes mesures d'exécution que pour les autres établissements hospitaliers, mais les valeurs locatives unitaires sont sensiblement plus élevées.
ANNEXE 10-D
PREMIÈRE RÉVISION QUINQUENNALE
DES ÉVALUATIONS FONCIÈRES DES PROPRIÉTÉS BÂTIES
MESURES D'APPLICATION
Établissements spéciaux
Fiche d'évaluation
STATIONS-SERVICE
SOMMAIRE
I. Généralités.
II. Régime fiscal.
III. Critères d'évaluation.
IV. Mesures d'exécution particulières.
I. GÉNÉRALITÉS
A. La présente fiche concerne les établissements spécialisés dans la vente au détail de carburants pour automobiles et qui sont actuellement visés sous deux rubriques du tarif des patentes :
- carburants (marchand de) en détail ;
- station-service pour voitures automobiles (tenant une).
On peut répartir ces établissements en trois groupes :
1° Stations « boutiques ».
Il s'agit de toutes celles, comportant ou non des installations pour l'entretien des véhicules, pour lesquelles le stationnement indispensable à l'approvisionnement - et a fortiori les évolutions qui le précèdent - se fait sur la chaussée.
Réduites au strict minimum en ce qui concerne leurs dimensions propres, elles bénéficient, pour l'occupation de la voie publique et de ses dépendances, d'une autorisation essentiellement précaire et révocable. La réglementation actuellement en vigueur fait d'ailleurs pratiquement obstacle à l'extension de ce régime.
2° Stations « sous-immeuble ».
Ces stations sont aménagées à un étage donné d'un immeuble mis en communication ouverte avec la chaussée avoisinante. Leurs aires d'approvisionnement, d'évolution, etc., sont donc couvertes.
Sont assimilées à ce groupe les stations-service établies dans les parkings souterrains.
3° Stations-service de plein air.
Les aires de stationnement et de circulation sont extérieures aux bâtiments proprement dits et incluses dans le périmètre propre de l'établissement.
D'apparence souvent uniforme, ces établissements sont installés généralement le long des routes à grande circulation, spécialement à l'approche des agglomérations.
B. La plupart des stations-service fournissent à leurs clients un certain nombre de prestations accessoires (vidange, lavage, graissage des véhicules, réparation et vente de pneumatiques) ; quelques-unes proposent des produits d'entretien et des accessoires et peuvent même comporter un bar ou un restaurant,
Étant précisé que les volucompteurs ne sont pas imposables à la contribution foncière, une station bien équipée comprend les éléments ci-après :
1° Les bâtiments proprement dits, qui comportent généralement :
- un bureau-magasin de vente ;
- des réserves ;
- des installations techniques pour l'entretien des véhicules : emplacements dits « baies » de lavage, de graissage, etc. ;
- des locaux divers : vestiaires, lavabos, etc.
2° Les aires avoisinantes dont tout ou partie sert au stationnement et à la circulation des véhicules :
- l'aire d'approvisionnement, correspondant à la surface moyenne de stationnement du véhicule approvisionné par chacun des volucompteurs ;
- les pistes d'évolution, qui s'entendent de la zone normale où les véhicules en attente d'accéder à l'aire d'approvisionnement peuvent stationner et bifurquer éventuellement vers un appareil de distribution ;
- les voies d'accès (dites de décélération) et de départ (dites d'accélération) dont l'importance, en ce qui concerne les stations établies en bordure des routes principales, est imposée par voie d'autorité selon des critères qui varient avec la vitesse prévue de circulation des véhicules ;
- des surplus (réserves d'espace, pelouses) dont une partie seulement peut être considérée comme passible de la contribution foncière des propriétés bâties, à raison d'une utilisation éventuelle ou marginale, soit comme terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions (art. 1387, C.G.I.), soit en tant que terrains non cultivés employés à un usage commercial (art. 1382-1, C.G.I.). Il en sera ainsi notamment des aires de stationnement utilisées pour garer les véhicules en attente d'opérations de lavage, graissage, etc., et, en général, de toutes les surfaces utilisées pour l'exploitation.
C. Il existe trois types courants d'exploitation :
- stations appartenant à une société pétrolière exploitées directement ou par un gérant ;
- stations appartenant à des pompistes « de marque » (cas le plus fréquent) liés par un contrat d'exclusivité à une société pétrolière. En échange de l'obligation d'écouler leurs produits, les compagnies accordent souvent leur appui financier et technique pour faciliter l'installation du surplus de la station ;
- stations appartenant à des pompistes « indépendants » (peu nombreux) pouvant choisir leur fournisseur.
D. Les actes de location sont nombreux ; mais très souvent ils portent également sur le logement et les installations, parfois même sur le fonds de commerce.
II. RÉGIME FISCAL
Il est rappelé que les installations de distributeurs d'essence (pompes et fosses) ne sont pas imposables à la contribution foncière des propriétés bâties (arrêt C.E., 25 mars 1927, S.A. L'Économique, S.-et-O., R.O. 5122).
Cas particulier : stations-service implantées sur le domaine public : les terrains formant dépendances du domaine public sont exempts de contribution foncière nonobstant leur occupation temporaire par des stations-service (postes de distribution en bordure d'un trottoir ou d'une route) et le paiement des redevances correspondantes (cf. annexe n° 1 à l'instruction sur la conservation du Cadastre, p. 26 et 27).
Ils n'en doivent pas moins faire l'objet d'une évaluation, puisque leur valeur locative doit être retenue pour l'assiette du droit proportionnel de patente (arrêt C.E., 16 janvier 1931, S.A. des Pétroles Jupiter, Sarthe, R.O. 5501).
III. CRITÈRES D'ÉVALUATION
A. Unité de mesure : le mètre carré de surface pondérée. Il y aura lieu d'appliquer le barème de pondération figurant à l'annexe I. A et déterminé en fonction de la valeur d'usage relative des divers éléments constitutifs des stations-service par rapport au local principal (bureau-magasin de vente).
B. Élément correctif subsidiaire : appréciation du « litrage » comme indice caractéristique de la commercialité.
La valeur locative obtenue en appliquant à la surface pondérée la valeur locative unitaire de la station-type peut être considérée comme valable dans la mesure où le « litrage » 3 apparaît normal, c'est-à-dire s'il se situe entre 80 000 et 250000 litres. Au-dessous de 80000 litres et au-dessus de 250 000 litres, il convient d'opérer une correction d'ailleurs limitée à 10 %.
En conséquence, la prise en considération du « litrage » en tant qu'indice caractéristique de la commercialité semble pouvoir être faite selon les indications contenues dans le tableau figurant à l'annexe I B.
Ces diverses opérations sont illustrées par l'exemple figurant à l'annexe II.
NOTA. - A la différence des commerces dont le rendement est lié à l'importance de la population environnante et au niveau du pouvoir d'achat, les stations-service ont une valeur commerciale indépendante de la valeur moyenne des biens fonciers environnants.
IV. MESURES D'EXÉCUTION PARTICULIÈRES
1 Ces établissements seront dès lors évalués selon les règles prévues pour les locaux commerciaux ordinaires.
2 Les organismes de Sécurité sociale attribuent à chaque établissement un certain nombre de points. Le maximum de points que peut obtenir un établissement est de 400, se décomposant ainsi qu'il suit :
- installation générale : 125 ; technicité (qualification des praticiens) : 200 ; appréciation d'ensemble : 75. Seule la première rubrique a un rapport avec la valeur locative de l'établissement.
3 Il est précisé que le litrage considéré est le litrage moyen mensuel, exprimé en litres (et non en hectolitres).