SOUS-SECTION 1 MODALITÉS DE FIXATION DES COEFFICIENTS
2. Envoi des lettres-questionnaires par les bureaux du Cadastre intéressés et exploitation des réponses.
29Les lettres-questionnaires sont adressées par les agents du Cadastre aux propriétaires des locaux de l'échantillon accompagnées d'une enveloppe-réponse.
30L'exploitation des informations ainsi fournies donne lieu successivement aux opérations suivantes.
31 • Travaux de report des loyers sur les listes-échantillons.
Le service reporte sur les listes-échantillons le montant du loyer mensuel à la date de référence de l'actualisation au fur et à mesure du retour des lettres-questionnaires et calcule, pour chaque local, l'indice résultant du rapport des loyers aux deux dates de référence.
32 • Test de contrôle de la validité des informations reçues.
Ces tests consistent à procéder à l'élimination, sauf circonstances particulières, comme faisant l'objet de locations anormales, des locaux dont l'indice de variations du loyer se situe en dehors d'une fourchette allant de - 20 % à + 30 % de l'indice de variation moyen des locaux figurant sur chacune des listes-échantillons.
• Opérations de régénération éventuelle des échantillons « utiles ».
33Lorsque le nombre de réponses utilisables excède, dans l'ensemble du département :
- pour chaque « catégorie » de locaux H et P de la liste n° 1 : 1/4 des locaux échantillonnés ;
- pour l'ensemble des locaux C, ME et US des listes n os 2 et 3 : 1/3 des locaux échantillonnés ou le nombre de 200, il y a lieu de considérer que l'échantillon « utile » est suffisant pour permettre d'assurer le calcul d'un coefficient d'adaptation représentatif.
34Dans le cas contraire, il convient d'assurer la régénération dudit échantillon en recourant à des procédures de substitution qui consistent :
- soit à compléter l'échantillon « utile » pour l'amener au seuil de représentativité défini plus haut, en recherchant dans les déclarations de droit de bail n os 2681 ou 2681 M 1 ou les dossiers 2004 le loyer en vigueur à la date dé référence de l'actualisation des locaux de l'échantillon pour lesquels il n'a pas été reçu de réponse de la part du propriétaire ;
35- soit à appliquer un système de double échantillon physique au le' janvier de la date de référence respective de la dernière révision et de l'actualisation lorsque la procédure précédente n'est pas applicable (cas où tous les propriétaires ayant fait parvenir des réponses, celles-ci ne sont pas utilisables en quantité suffisante). Dans cette hypothèse, qui doit être exceptionnelle, et ne concerner, le cas échéant, que les locaux commerciaux et assimilés, il est procédé, pour les locaux de chaque échantillon correspondant au seuil minimal de représentativité, au calcul du loyer au mètre carré de surface pondérée puis à la détermination du rapport du loyer au mètre carré pondéré de l'échantillon constitué à la date de référence de l'actualisation par le loyer au mètre carré pondéré extrait de l'échantillon établi à la date de référence de la dernière révision.
• Totalisation des données vérifiées et éventuellement complétées des listes-échantillons.
36Les travaux de récapitulation des données finales de l'exploitation des listes-échantillons sont conduits différemment suivant que l'on opère dans les départements où le service a procédé à un zonage départemental ou dans les autres départements.
37Dans les départements de la première espèce, la totalisation est faite par commune en ce qui concerne chaque « catégorie » de locaux H et P 2 et pour l'ensemble des communes, en ce qui concerne les locaux C, ME et US.
38Dans les départements de la seconde espèce, la totalisation des lignes « utiles » s'effectue par catégorie pour l'ensemble des communes relevant du bureau 3 , en ce qui concerne les locaux H et P (liste n° 1) et, pour l'ensemble des communes, en ce qui concerne les locaux C, ME et US (listes n os 2 et 3).
39Par ailleurs, dans les départements où il a fallu recourir à la procédure du double échantillon pour la régénération de l'échantillon « utile » des locaux, C, ME et US, il est procédé, en vue de la centralisation visée ci-dessous :
- en premier lieu, à la totalisation des données « utiles » de l'échantillon des listes n os 2 et 3 ;
- en second lieu, à l'annotation au pied de la liste n° 3, du loyer mensuel au mètre carré de surface pondérée calculé à la date de référence de la révision (1970) et du loyer mensuel au mètre carré pondéré calculé à la date de référence de l'actualisation.
• Transmission des résultats totalisés par bureau à la direction.
40L'un des deux exemplaires des trois listes-échantillons n° 6707 AB, annoté dans les conditions qui viennent d'être précisées, est transmis à la direction.
3. Centralisation des résultats au niveau de la direction et calcul des coefficients d'adaptation.
41La centralisation des résultats de l'exploitation des listes-échantillons par les bureaux du cadastre est réalisée au niveau de la direction.
42Cette opération consiste à agréger les résultats partiels fournis par chaque bureau du cadastre départemental de manière à obtenir des résultats généraux à partir desquels sont déterminés :
- d'une part, un coefficient départemental applicable aux valeurs locatives des locaux H et P 4 et des dépendances bâties ;
- d'autre part, un coefficient départemental applicable aux valeurs locatives des locaux C, ME (à usage commercial) et US.
a. Locaux H et P et dépendances.
43Dans les départements où aucun zonage géographique n'a été effectué, il est procédé à trois séries d'opérations.
44 • La totalisation par « catégorie », des données fournies par les divers bureaux du cadastre concernant respectivement :
- la somme des loyers mensuels de l'échantillon utile au 1 er janvier 1970 ;
- la somme des loyers mensuels du même échantillon au 1 er janvier de l'année d'actualisation.
45 • La pondération pour chaque « catégorie » du rapport des loyers mensuels, à la date de référence de l'actualisation IL 1), de l'échantillon « utile » départemental sur les loyers mensuels, à la date de référence de la révision (1970) [L o ], dudit échantillon pour tenir compte de la différence de représentativité de l'échantillon « utile », par rapport à la structure de l'échantillon brut, existant entre les « catégories ».
Cette pondération consiste à corriger le rapport :
par l'application du rapport :
Ce calcul est effectué avec quatre décimales.
46 • Le calcul du coefficient départemental à partir de la somme des rapports pondérés déterminés pour chaque « catégorie » prise en considération. Ce calcul est effectué avec deux décimales.
47Dans les départements où il a été procédé à un zonage en secteurs géographiques distincts, les données transmises par les divers bureaux du cadastre sont totalisées dans les mêmes conditions que ci-dessus, mais en opérant toutefois par sous-ensemble de communes constitutif d'un secteur justiciable d'un coefficient particulier 5 . Ceci implique évidemment : que la somme des loyers L 0 de l'échantillon primitif (voir n° 45 in fine) soit calculée pour chacune des zones locatives retenues.
b. Locaux, C, ME, US.
48Les listes-échantillons, complétées le cas échéant selon les instructions de la direction départementale, sont récapitulées de manière à totaliser, pour les divers bureaux du cadastre du département respectivement :
- la somme des loyers des locaux de l'échantillon « utile » L 1 ;
- la somme des loyers des mêmes locaux L 0 .
Au vu de cette récapitulation, il est procédé à la détermination du coefficient d'adaptation recherché en faisant le rapport :
49Dans l'hypothèse où, pour un département donné, il a fallu recourir au système du double échantillon, la centralisation des données au niveau de la direction consiste à faire la synthèse des résultats obtenus à l'échelon du bureau du cadastre à partir de l'échantillon « utile », d'une part, et du double échantillon ayant servi à déterminer un loyer au mètre carré de surface pondérée aux deux dates de référence respectives de l'actualisation et de la révision, d'autre part.
50Les données centralisées pour chacun des deux systèmes concurrents sont, à cet effet utilisées pour le calcul d'un coefficient unique qui est obtenu en faisant la somme des résultats des deux opérations suivantes :
c. Tous locaux.
51Les récapitulations indiquées ci-dessus sont réalisées en utilisant un état de dépouillement approprié.
4. Harmonisation des projets de coefficients dans le cadre de la région.
52Les projets de coefficients arrêtés dans les départements font l'objet d'un examen, en vue de l'harmonisation pluridépartemntale, par le comité régional des directeurs.
53L'harmonisation recherchée doit permettre d'éliminer certaines disparités constatées dans le niveau des coefficients départementaux. La procédure à suivre à cette fin consiste dès lors :
- à repérer les disparités apparentes des projets de coefficients comparées ;
- à analyser la nature de ces disparités, de manière à vérifier l'existence de facteurs particuliers pouvant justifier les écarts constatés ;
- à énoncer, le cas échéant, les mesures destinées à mettre en concordance les coefficients présentant des écarts injustifiés.
54Il est précisé que la concordance des coefficients et leur homogénéité doit être recherchée dans le cadre de la région, ce qui conduit à confronter les coefficients par fraction de circonscription régionale des Impôts, lorsque cette dernière ne recouvre pas exactement une seule région administrative.
55Le comité régional des directeurs ne procède pas lui-même à la rectification des projets de coefficients jugés discordants. Il dresse la liste des anomalies constatées et recommande au directeur du département concerné, les modifications qui lui paraissent indispensables pour assurer la cohérence des évaluations. Ses propositions sont dûment motivées. Elles sont accompagnées du procès-verbal de la séance au cours de laquelle elles ont été énoncées et adressées au département intéressé.
II. Coefficients d'actualisation des valeurs locatives des propriétés non bâties
56Leur détermination donne lieu aux diverses opérations ci-après :
- exécution d'une enquête générale destinée à rassembler les éléments d'informations nécessaires ;
- calcul des projets de coefficients :
- harmonisation de ces projets dans le cadre du département et dans le cadre de la région.
1. Enquête générale.
57L'enquête préliminaire est diligentée auprès des services ou organismes (préfecture, direction départementale de l'Agriculture, groupements professionnels agricoles existant dans le département, direction régionale et centres de gestion de l'Office national des forêts, etc.), susceptibles de fournir tous éléments intéressant la documentation à rassembler. Elle ne manque pas de tenir compte, en outre, des renseignements contenus dans les monographies agricoles et les dossiers relatifs à l'assiette des bénéfices agricoles forfaitaires.
a. Recherche et rassemblement de la documentation.
58Les documents à rassembler en premier lieu sont constitués par les dossiers relatifs aux travaux de la première et de la deuxième révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés non bâties et ceux afférents à la dernière actualisation triennale. Les recherches tendent, en conséquence, à réunir les tarifs de référence régionaux modèle LXXXIV (G), LXXXIV (V), LXXXIV (B), les états modèles CIV et CV présentant les données du calcul des coefficients d'adaptation établis lors de la révision simplifiée de 1970-1974 et les états modèles 6705 AB et 6706 AB utilisés pour la détermination des coefficients établis lors de la dernière actualisation triennale.
1 Bien que ces dernières déclarations mentionnent le loyer afférent à la période allant du 1 er octobre de l'année n au 30 septembre de l'année n + 1. on considère que le 1/12 e de ce loyer représente le loyer mensuel en vigueur au 1 er janvier de l'année n d'actualisation.
2 Ce mode de totalisation permettant ultérieurement à la direction d'assurer la sommation des résultats afférents aux communes participant d'une même zone locative départementales et, partant, de calculer le coefficient propre à ladite zone.
3 Ce mode de totalisation permettant l'agrégation au niveau départemental des résultats par bureau du cadastre pour calculer le coefficient départemental unique.
4 Ainsi qu'aux valeurs locatives ME affectées à l'habitation ou à la profession.
5 Les communes constitutives de chaque zone font à cet effet l'objet de listes nominatives comportant le nom de la commune et son numéro de code INSEE.