SECTION 2 FIXATION DES COEFFICIENTS D'ACTUALISATION. PROCÉDURE
SECTION 2
Fixation des coefficients d'actualisation. Procédure
SOUS-SECTION 1
Modalités de fixation des coefficients
1Conformément aux dispositions de l'article 1518-I du CGI. l'actualisation s'effectue en appliquant aux valeurs locatives des coefficients forfaitaires correspondant à l'évolution de ces valeurs entre la date de référence de la précédente révision, soit, actuellement, le 1 er janvier 1970, et celle retenue pour l'actualisation.
2Toutefois, pour les propriétés non bâties, il doit être tenu compte, jusqu'à la première révision sexennale, de l'évolution des baux ruraux depuis le 1 er janvier 1961. Les coefficients ainsi déterminés sont appliqués aux valeurs locatives arrêtées à cette même date afin d'effacer les anomalies d'évaluation induites, lors de la deuxième révision quinquennale, par la détermination de coefficients d'adaptation ne tenant pas compte des variations des quantités de denrées stipulées dans les baux ruraux entre le 1 er janvier 1961 et le 1 er janvier 1970.
A. CHAMP D'APPLICATION DES COEFFICIENTS
3Aux termes de l'article 1518-II du CGI, les coefficients forfaitaires sont fixés :
4- pour les propriétés bâties : par secteur géographique constitué, lorsque l'évolution des loyers depuis 1970 n'a pas subi la même courbe dans l'ensemble du département, par une zone géographique infradépartementale correspondant à un ensemble de communes entières formant une unité économique homogène au sein de laquelle les variations des loyers sont susceptibles d'accuser une évolution identique.
Toutefois, le zonage à établir en vue de définir le champ d'application propre à chaque coefficient dans cette hypothèse ne doit pas conduire à découper plus de deux ou trois zones départementales. Il n'y est par ailleurs, procédé que lorsque la différence des indices d'évolution caractéristiques de chaque zone, aura un caractère notable 1 ;
5- pour les propriétés non bâties : par région agricole ou forestière départementale servant de cadre aux évaluations des propriétés non bâties. À cet effet, le champ d'application des coefficients de la révision est constitué par la région agricole ou forestière dont les limites ont été arrêtées, lors de la première révision quinquennale, pour l'établissement des tarifs de référence régionaux et qui a également servi de référence pour la détermination des coefficents d'adaptation de la deuxième révision quinquenale.
B. NOMBRE DE COEFFICIENTS À DÉTERMINER
6L'article 1518 susvisé prescrit l'établissement d'un coefficient :
- pour les propriétés bâties : par nature ou catégorie de biens, à l'exclusion, toutefois, des établissements industriels relevant de la méthode d'évaluation comptable ;
- pour les propriétés non bâties : pour chaque groupe de natures de culture ou de propriété, et, le cas échéant, par sous-groupe. Celui-ci s'entend de la ou des natures de culture, qui, en raison de leurs caractéristiques propres 2 , font l'objet d'une classification spéciale (voir B 212 ) au sein d'un même groupe et présentent par ailleurs, une valeur locative dont la courbe d'évolution, depuis la date de la dernière révision, diffère sensiblement de celle des autres propriétés du groupe. À cet égard, il importe que la détermination des coefficients au niveau du sous-groupe n'intervienne que lorsque les écarts entre les variations de valeurs locatives des natures de culture composantes du groupe sont nettement caractérisés.
C. NATURE DES COEFFICIENTS
7Les coefficients d'adaptation doivent permettre l'actualisation de la valeur locative des propriétés bâties ou non bâties, depuis la dernière révision générale.
I. Propriétés bâties
8Ils sont définis par le rapport des loyers moyens de chaque type de local considéré (habitation, commerce ou assimilés) aux deux dates de référence respectives de l'actualisation et de la dernière révision générale ; les loyers à prendre en considération pour l'établissement de ce rapport étant les loyers des locaux loués librement à des conditions de prix normales.
9 Remarque . - Le coefficient applicable pour la première actualisation triennale, aux sols, terrains et bâtiments industriels évalués selon la méthode comptable, a été fixé par la loi n° 79-15 du 3 janvier 1979, art. 4 à 4-3.
II. Propriétés non bâties
10Jusqu'à la première révision sexennale, les coefficients d'adaptation des propriétés non bâties sont destinés à actualiser les valeurs locatives fixées lors de la révision de 1961.
11À cette fin ils doivent caractériser les variations des seuls facteurs de valeur locative tels les quantités de denrées agricoles de référence stipulées dans les baux. le prix-fermage de ces denrées, les rendements et les frais déductibles du produit brut des propriétés soumises au régime de l'évaluation directe ainsi que les valeurs vénales des terrains à bâtir, qui ont subi, depuis la dernière révision, des modifications générales et certaines.
12Compte tenu de l'objet qui leur est ainsi assigné, les coefficients à déterminer dans chaque région d'opération sont définis par des paramètres dont la nature varie suivant les catégories des propriétés considérées.
1. Coefficients afférents aux natures de culture ou de propriété évaluées à partir des baux ou locations verbales (terres, près, landes, jardins maraîchers, etc.).
13Le coefficient d'adaptation des propriétés évaluées à partir des stipulations contenues dans les actes de location est tiré des variations de prix d'un ou de plusieurs baux-types. Il est procédé, à cet égard, à la constitution :
- soit d'un seul bail-type régional lorsque les locations de fonds ruraux sont indistinctement stipulées dans la région en une ou plusieurs mêmes denrées agricoles, quelle que soit la nature de culture considérée ;
- soit de plusieurs baux-types, lorsque ces locations sont ordinairement stipulées en denrées différentes suivant la nature des fonds loués. Dans ce dernier cas, il est retenu autant de baux-types qu'il existe de natures de culture faisant l'objet de locations stipulées en denrées différentes,
14 Remarque . - Lorsque les quantités de denrées agricoles stipulées dans les baux de 1961 ont varié différemment suivant les groupes de nature de culture, il y a lieu de constater que l'évolution de la valeur locative des fonds n'est pas la même pour chaque groupe considéré. Par suite, même s'il s'agit de locations stipulées en une ou plusieurs mêmes denrées, il doit être constitué un bail-type régional distinct par groupe de nature de culture.
15En application des dispositions qui précédent, la constitution d'un bail-type régional commun à plusieurs groupes de natures de culture ne peut être retenue que lorsque les mêmes denrées stipulées dans les prix des baux desdites cultures n'ont pas varié en quantité différemment depuis 1961.
16Dans chacune des deux hypothèses ci-dessus (bail-type régional unique ou baux-types régionaux multiples), l'actualisation consiste à mesurer la variation subie par le prix du bail.
Or, on sait que le prix des baux ruraux est, en application du statut du fermage, le produit de deux facteurs :
- la quantité de la ou des denrées de référence stipulées dans le contrat de bail concernant la propriété louée (Code rural, art. 812) ;
- le prix-fermage unitaire de ces denrées à la date d'échéance annuelle du bail (Code rural, art. 812 et 812-1).
17En conséquence, le ou les coefficients afférents aux propriétés considérées doivent se trouver déterminés en fonction des variations des deux éléments paramétriques suivants :
- quantités (Q) de denrées stipulées dans l'ensemble des baux constitutifs de l'échantillon du bail-type ;
- prix unitaire (P) de chaque denrée de référence.
2. Coefficients afférents aux natures de culture ou de propriété faisant l'objet d'une évaluation directe.
18Le coefficient d'adaptation applicable à la valeur locative des propriétés (bois, vergers, vignes) soumises au régime de l'évaluation directe, est tiré du rapport des cours des produits retenus pour l'évaluation tels qu'ils s'établissent respectivement au 1 er janvier 1961 et à la date de référence de l'actualisation. Toutefois, ce rapport peut être corrigé, en tant que de besoin, pour tenir compte de l'accroissement relatif, depuis 1961, des frais déductibles du produit brut.
En outre, il peut être tenu compte de l'évolution éventuelle des rendements à partir desquels est calculé le produit brut à l'hectare.
Suivant ces dispositions, le coefficient dont il s'agit est déterminé à partir des variations de trois paramètres :
- le prix unitaire (P) du produit utilisé pour l'évaluation ;
- le pourcentage de frais (F) déductibles du produit brut ;
- les quantités produites/ha (Q) servant à déterminer le produit brut.
3. Coefficients afférents aux natures de culture ou de propriété évaluées à partir de la valeur vénale (terrains à bâtir).
19Le coefficient d'adaptation applicable à la valeur locative des terrains à bâtir et autres propriétés évaluée par application d'un taux d'intérêt à la valeur vénale, est tiré du rapport des valeurs vénales unitaires constatées respectivement, à chacune des dates du 1 er janvier 1961 et du 1 er janvier de l'année d'actualisation.
Ce coefficient est, en conséquence, tiré des variations d'un seul paramètre (V) qui représente la valeur vénale moyenne à l'hectare des propriétés considérées.
4. Coefficients afférents aux natures de culture ou de propriété évaluées par comparaison (carrières, terrains d'agrément, chemins de fers etc.).
20Les propriétés évaluées par comparaison ne donnent pas lieu à l'établissement de coefficients spécifiques. Il leur est appliqué le coefficient arrêté pour la nature de culture de référence - unique ou domimnante - utilisée en 1961 pour l'évaluation des propriétés concernées dans chaque région d'opération.
D. DÉTERMINATION DES COEFFICIENTS D'ADAPTATION
21Les règles appliquées pour la détermination des coefficients d'adaptation sont les suivantes.
I. Coefficients d'actualisation des valeurs locatives des propriétés bâties
22Leur détermination donne lieu aux diverses opérations ci-après :
- édition par le CRI foncier de listes-échantillons de locaux et de lettres-questionnaires aux propriétaires pour chaque bureau du Cadastre ;
- envoi des lettres-questionnaires par les bureaux du Cadastre intéressés et exploitation des réponses ;
- centralisation des données traitées par lesdits bureaux au niveau de la direction et calcul des coefficients d'adaptation ;
- harmonisation des résultats à l'échelon régional.
1. Édition par les CRI de listes-échantillons et de lettres-questionnaires.
a. Listes-échantillons n° 6707 AB.
23Les CRI fonciers éditent, pour le compte de chaque bureau du Cadastre identifié au fichier SAGES, trois listes-échantillons distinctes :
- liste n° 1 : locaux à usage d'habitation et à usage professionnel ordinaires 3 ;
- liste n° 2 : locaux commerciaux et maisons exceptionnelles à usage commercial 4 ;
- liste n° 3 : « petits » établissements industriels 4 .
24La liste n° 1 est présentée par catégorie (pleine ou intermédiaire) de la classification nationale représentée dans le département avec un saut de page à chaque changement de catégorie.
25Elle récapitule, comme les deux autres. les locaux de l'échantillon aléatoire extrait automatiquement du fichier magnétique selon un taux de sondage approprié. L'ensemble de ces locaux est divisé en sous-ensembles groupant des locaux appartenant à une même commune lesquels sont dans tous les cas, énumérés dans l'ordre topographique.
26Les trois listes sont éditées en double exemplaire.
27Elles comportent notamment, en regard de chacun des locaux retenus, le montant du loyer mensuel à la date de référence de la dernière révision (1 er janvier 1970). Pour les locaux H et P, il s'agit du loyer indiqué sur la déclaration modèle H de la révision ramené au 1/12 e . Pour les locaux C, ME et US, il s'agit du 1/12 e de la valeur locative cadastrale enregistrée au fichier magnétique, laquelle représente, pour tous les locaux de la liste n° 2 ou 3, le montant du bail du local en vigueur à la date de référence susvisée.
28 b. Lettres-questionnaires destinées aux propriétaires des locaux figurant sur les listes-échantillons.
Les lettres-questionnaires, éditées également par les CRI, sont d'un modèle unique pour les différentes natures de locaux de l'échantillon. Elles comportent les indications utiles au rattachement de la réponse du propriétaire interrogé (montant du loyer mensuel, y compris les dépendances. au 1 er janvier de la date de référence de l'actualisation) au local concerné sur la liste-échantillon.
1 En pareil cas, la valeur locative des locaux est actualisée au moyen d'un coefficient unique départemental (possibilité expressément visée par l'article 24 de la loi n° 80-10 du 10 janvier 1980 en ce qui concerne les locaux d'habitation et à usage professionnel).
2 Notamment en raison de leur productivité particulière.
3 Cette liste englobe indistinctement pour l'habitation et la profession, les maisons individuelles et les appartements.
4 Les listes n° 2 et n° 3 sont exploitées simultanément pour la détermination d'un même coefficient