SECTION 3 ÉVALUATION DES CHANGEMENTS
II. Immobilisations industrielles appartenant à des entreprises ne relevant pas du régime du forfait
19Aux termes de l'article 1517-II du CGI, les immobilisations industrielles nouvelles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties sont quelle que soit la date de leur acquisition, évaluées par l'Administration d'après leur prix de revient, conformément aux dispositions de l'article 1499 du même code. lorsqu'elles appartiennent à des entreprises qui ne relèvent pas du régime du forfait pour l'impôt sur le revenu. Ce mode d'évaluation exclut pour l'évaluation. des changements constatés dans l'intervalle de deux révisions, le recours aux dispositions de l'article 1501 du CGI qui prévoient des modalités d'évaluation particulières (barèmes) pour des catégories de locaux, établissements ou installations de caractère industriel ou commercial, lorsqu'il existe, dans différentes communes, des biens de cette nature présentant des caractéristiques analogues (voir n° 2 , renvoi 1).
20Ainsi la valeur locative des immobilisations susvisées doit être appréciée d'après le prix de revient courant (voir C 25 ), sans qu'il y ait lieu de la ramener à son niveau à la date de la dernière révision. En contrepartie, pour éviter que l'application de cette règle n'aboutisse à imposer les établissements industriels dans des conditions plus sévères que celles des autres locaux, l'article 1518-I du CGI prévoit que la valeur locative de ces établissements, autre que celle conférée aux sols et terrains, ne fait pas l'objet d'une actualisation triennale (voir G 211, n° 2 ).
21S'agissant, par ailleurs, des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement affectant des immobilisations anciennes, ils ne doivent être pris en compte que dans la mesure où ils influent sur le prix de revient comptable de ces immobilisations (exemples : grosses réparations donnant lieu à un amortissement aménagement des abords de l'entreprise).
En pratique, les changements de cette nature devraient être exceptionnels dans le secteur industriel, dès lors que les équipements nouveaux dont peuvent se doter les entreprises (ex. : création d'un embranchement ferroviaire, aménagement d'une voie privée) s'analysent en un changement de consistance.
22Enfin, la commission communale des impôts directs n'intervient pas dans la mise à jour périodique des valeurs locatives industrielles.
Le mode de détermination de la valeur locative des établissements industriels non soumis au régime du forfait étant purement mathématique, l'intervention de la commission communale dans la procédure d'évaluation perd. en effet sa justification. C'est pourquoi l'article 1517-II du CGI prévoit que ladite commission est seulement tenue informée des évaluations retenues pour les immobilisations industrielles considérées.
Mais, il va sans dire que cette commission conserve son pouvoir de contrôle, et demeure habilitée à signaler au représentant de l'Administration les omissions ou insuffisances qu'elle pourrait relever.
23 Remarque. - La méthode d'évaluation des établissements industriels, particulière ou comptable, découle du régime d'imposition applicable. en matière d'impôts directs, au demier exercice clos avant l'expiration du délai de déclaration (voir 6 M 4271, n° 46).
Mais lorsque le propriétaire de l'établissement créé (construction nouvelle, ou changement d'affectationl n'est pas une société de capitaux et n'exerçait pas déjà une activité industrielle ou commerciale, il n'est pas possible de déterminer avec certitude, dans les quatre-vingt-dix jours du changement, la méthode d'évaluation applicable, le montant du chiffre d'affaires et partant, le régime d'imposition des bénéfices, ne pouvant être connus qu'à la clôture du premier exercice d'activité 1 .
En pareil cas. le propriétaire concerné est invité à souscrire une déclaration modèle US dans les quatre-vingt-dix jours de la création et l'évaluation est reportée à la clôture du premier exercice, remarque faite que lorsque la méthode comptable doit être finalement retenue, les renseignements nécessaires à l'évaluation sont tirés du dossier individuel n° 2004 ou demandés au redevable par simple lettre, sans qu'il y ait lieu d'exiger une déclaration modèle U.
B. CHANGEMENTS DE CARACTÉRISTIQUES PHYSIQUES
24La valeur locative des locaux affectés par un changement de caractéristiques physiques est déterminée en tenant compte des incidences qu'un tel changement peut avoir sur le montant de leur évaluation.
25Toutefois, les variations de valeur locative imputables à ce dernier ne sont appliquées dans les documents d'assiette de la taxe foncière que si elles modifient, en plus ou en moins, la valeur locative ancienne de plus de 10 % (voir G 111, n° 23 ).
1. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
26Les changements de caractéristiques physiques peuvent entraîner :
- une modification de catégorie [très rarement] 2 :
- une modification du coefficient d'entretien ;
- l'application d'un correctif d'ascenseur différent ;
- l'ajustement des équivalences superficielles.
Leur prise en considération implique donc le calcul de la nouvelle surface pondérée du local en fonction du facteur de modification constaté et la fixation de la valeur locative approchée correspondante par application du tarif d'évaluation unitaire fixé pour la catégorie de locaux en cause, à la date de référence de la dernière révision générale.
2. Locaux commerciaux et assimilés.
27La constatation des changements de l'espèce peut donner lieu :
a. Pour les locaux évalués par comparaison.
- en règle générale, à une modification de la valeur locative du local (ajustement en fonction de l'état d'entretien, correction du nombre d'éléments spécifiques, etc.) :
- exceptionnellement, au rattachement à un local type différent.
b. Pour les locaux évalués à partir du loyer réel, à une nouvelle évaluation par rattachement à un local type de la commune, le loyer réel à la date de référence de la dernière révision générale ne pouvant, en raison du changement intervenu, être regardé comme constituant la valeur locative normale du local modifié.
3. Établissements industriels ne relevant pas du forfait.
28Les changements de caractéristiques physiques ne sont pris en compte que lorsqu'ils ont une incidence sur le prix de revient comptable des immobilisations, c'est-à-dire, en fait, lorsqu'ils revêtent le caractère de grosses réparations amortissables ou d'installations ou d'agencements nouveaux.
Encore faut-il admettre que le complément de valeur locative résultant des changements du premier type (grosses réparations) ne peut être calculé sur la base de la valeur d'immobilisation ajoutée au bilan à l'issue des travaux, mais sur une base inférieure tenant compte du fait que ces derniers ne créent pas une immobilisation nouvelle mais confortent seulement une immobilisation ancienne. À la limite, si les travaux de réparation considérés n'apportent aucune amélioration à l'établissement il n'y a pas lieu de calculer le complément de valeur locative.
4. Mesures d'application.
29Lorsque le local affecté par un changement de caractéristiques physiques entraînant une variation de valeur locative supérieure à 10 % est un local de référence ou un local type. il convient de procéder à la mise au point des procès-verbaux d'évaluation n°6670 H. 6670 C. 6670 ME. 6670 U, dans les conditions prévues aux n os16 et 17 .
30Lorsqu'elles sont inférieures au seuil de 10 % visé au n° 25 les variations de valeur locative constatées sur les fiches de calcul n os 6675 H. 6692 C-ME-US ou 6692 U utilisées pour la détermination de la nouvelle valeur locative sont mises en surveillance dans l'attente d'une autre variation éventuelle. À cet effet, les fiches de calcul établies lors des travaux de la révision sont annotées à l'encre rouge du montant de la variation non retenue dans le cadre « observation ».
C. CHANGEMENTS D'ENVIRONNEMENT
31La valeur locative des locaux affectés par un changement d'environnement est déterminée dans les mêmes conditions que pour les changements de caractéristiques physiques.
1. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
32Ces changements sont susceptibles d'entraîner une modification :
- du coefficient de situation générale du local :
- ou du coefficient de situation particulière.
2. Locaux commerciaux et assimilés.
33Les changements d'environnement ont pour conséquence :
- une modification de la valeur locative du local par ajustement des correctifs de situation précédemment retenus (voir C 2332, n° 23 ). si les locaux qui en sont l'objet sont évalués par comparaison ;
- une nouvelle évaluation du local par rattachement à un local type de la commune. si les locaux sont évalués à partir du bail.
3. Établissements industriels ne relevant pas du forfait.
34Les changements d'environnement étant, par définition, extérieurs à l'immeuble, ils restent, en principe, sans effet sur l'évaluation.
4. Dispositions communes.
35Les changements d'environnement qui ont une répercussion sur l'ensemble des loyers d'une commune (créations d'infrastructures touristiques, opérations de rénovation urbaine, etc.) sont constatés dans le cadre de la procédure de révision générale et le cas échéant, à l'occasion d'une actualisation.
Les dispositions prévues pour mettre en surveillance les variations de valeur locative dues à des changements de caractéristiques physiques qui n'excédent pas le seuil de 10 %, en plus ou en moins. de la valeur locative ancienne, sont applicables, mutatis mutandis, aux variations résultant des changements d'environnement (voir n° 30 ). Toutefois, lorsqu'à l'évidence, les variations de l'espèce s'avèrent inférieures au seuil de 10 %, il n'est pas utile de dresser une nouvelle fiche de calcul pour chaque local concerné, Une simple référence au changement constaté est portée à l'encre rouge dans le cadre « Observations »de la fiche de calcul originaire sous la forme « Changement d'environnement : seuil de 10 % non dépassé ».
D. PROCÉDURE D'ÉVALUATION
36La détermination de la valeur locative des locaux affectés par les changements dont la constatation annuelle est prévue par l'article 1516 du CGI reste soumise aux règles de procédure fixées par les articles 1503 à 1505 du CGI, sauf en ce qui concerne les établissements industriels relevant de la méthode comptable.
Lors de la mise à jour périodique des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales, il est donc procédé comme suit.
I. Locaux autres que les établissements industriels relevant de l'évaluation comptable
1. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
37 Lorsque la prise en compte des changements n'a pas entraîné la remise en cause de la classification communale des locaux en catégories. le service se conforme aux dispositions de l'article 1505 du CGI relatives à la détermination des valeurs locatives de concert avec la commission communale. Il utilise à cet effet, le cahier auxiliaire d'évaluation n° 6674. Les évaluations sont arrêtées par le directeur des Services fiscaux ou, s'il a reçu délégation pour le faire. par le chef de circonscription.
38Si, au contraire. cette prise en compte a nécessité la mise au point de certains éléments de ladite classification, la fixation des valeurs locatives doit être précédée par l'élaboration, dans les conditions prévues par l'article 1503 du CGI :
- de la liste des nouveaux locaux de référence retenus par catégorie :
- de la surface pondérée desdits locaux :
- du tarif d'évaluation correspondant 3 .
Cette phase des travaux est concomitante à la réunion de la commission communale des impôts directs au cours de laquelle est examiné le cahier auxiliaire d'évaluation. Elle est suivie de l'arrêté définitif des éléments de l'évaluation concernés. puis de leur notification au maire pour affichage au moyen d'un tableau n° 6683.
Les éléments ainsi notifiés peuvent faire l'objet d'une contestation devant la commission départementale des Impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, dans les trois mois de l'affichage (CGI, art. 1503 II) ;
- soit par le maire. dûment autorisé par le conseil municipal ;
- soit par les propriétaires ou les locataires de la commune. Mais la réclamation de ces derniers n'est recevable qu'à la condition que les intéressés possèdent ou occupent plus du dixième du nombre total de locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé.
La commission départementale statue définitivement.
39Afin de ne pas retarder les travaux d'évaluation, les valeurs locatives soumises à la commission communale et Arrêtées dans les conditions visées au paragraphe précédent, peuvent être incorporées dans les rôles sans attendre la décision de la commission départementale. Lorsqu'une décision de cet organisme, prise postérieurement à l'envoi du dossier de mise à jour du fichier des locaux pour une année donnée, est favorable aux réclamants, des dégrévements sont prononcés. Dans le cas contraire aucun rôle supplémentaire n'est émis.
40À la fin des travaux en commune, le représentant de l'Administration soumet à la commission communale, pour signature, les procès-verbaux anciens ayant fait l'objet d'un rectificatif et le cas échéant, le ou les procès-verbaux complémentaires qui ont dû être rédigés dans le cadre de la mise à jour. En cas de refus de la commission de signer les pièces soumises à son approbation, mention en est faite sur les documents dont il s'agit lesquels sont arrêtés dans les conditions indiquées au n° 16 .
41 L'arrêté des évaluations individuelles est assuré, comme dans le cas précédent (voir n° 37 ), par le directeur des services fiscaux ou par l'agent qui a reçu délégation à cet effet.
1 Une option éventuelle pour un régime de bénéfice réel reste sans incidence sur la méthode d'évaluation, dès lors que l'entreprise relève normalement du régime du forfait (voir C 2521, n° 1 ).
2 Dans le cas particulier de rénovation accompagnée de restructuration interne du local.
3 Le tarif d'évaluation unitaire n'a pas à être modifié en cas de substitution pure et simple d'un nouveau local de référence à un local de référence ancien disparu (voir n° 12 ).