SOUS-SECTION 2 MODALITÉS D'ÉVALUATION SELON LA MÉTHODE PARTICULIÈRE
SOUS-SECTION 2
Modalités d'évaluation selon la méthode particulière
1Les modalités d'évaluation des établissements industriels selon la méthode particulière sont les mêmes que pour les locaux commerciaux 1 , sous réserve de certains aménagements destines à tenir compte des caractéristiques propres aux biens de l'espece.
Ainsi, certaines précisions concernant des situations se rencontrant plus spécifiquement dans le secteur des établissements industriels doivent être apportées.
1. Évaluation au moyen de baux ou de déclarations de locations verbales 2 .
2La valeur locative des établissements donnes en location à des conditions de prix normales est celle qui ressort du bail en vigueur à la date de référence, compte tenu des corrections éventuelles à apporter aux prix stipulés dans certains baux.
En principe, sont réputés conclus à des conditions de prix normales tous les contrats de location qui font ressortir une valeur locative unitaire au mètre carré pondéré ne s'écartant pas de plus de 20% (en plus ou en moins) de la valeur locative unitaire de l'établissement retenu comme terme de comparaison.
2. Évaluation par comparaison.
a. Travaux préparatoires à l'évaluation.
3Il est rappelé que, pour les établissements industriels, les travaux de la révision générale des évaluations foncières des propriétés bâties ont été conduits selon des modalités pratiques un peu différentes de celles prévues pour les locaux commerciaux ordinaires. En effet, la rareté des locations d'établissements industriels à des conditions de prix normales a amené l'Administration à élargir l'enquête du plan communal au plan départemental.
En particulier, l'homogénéité des évaluations de commune à commune a été assurée par la constitution d'une liste d'établissements-échantillons 6668 U représentatifs des industries recensées dans le département : cette liste a été utilisée pour le choix des établissements-types qui ont été inscrits au procès-verbal des évaluations de la commune.
b. Travaux d'évaluation proprement dits.
4L'évaluation est effectuée par comparaison avec celle d'établissements industriels-types situés dans la même commune et portés sur le procès-verbal.
Dans le cas où l'activité n'est pas liée au cadre communal, il est admis de retenir comme type, soit un établissement non loué de la commune évalué par comparaison avec un établissement loue d'une autre commune, soit un établissement loué situé dans une autre commune.
Remarque. - Les établissements de référence situés dans une autre commune sont choisis parmi ceux figurant sur la liste des établissements-echantillons 6668 U.
3. Évaluation par voie d'appréciation directe.
5La méthode d'appréciation directe consiste à appliquer à la valeur vénale appréciée à la date de référence un taux d'intérêt correspondant au taux des placements immobiliers dans la région.
Cette méthode est appliquée dans les mêmes conditions que pour les locaux commerciaux et biens divers. sous réserve des précisions suivantes en ce qui concerne notamment.
a. Les aérodromes ouverts à la circulation aérienne publique 3 .
6En ce qui concerne plus particulièrement les biens non inscrits à l'actif des entreprises ou collectivités exploitantes des aérodromes - tel est le cas, par exemple, des biens qui appartiennent, dès l'origine, à l'autorité concédante - leur valeur locative ne peut être déterminée, à défaut de baux, que par voie d'appréciation directe. Toutefois, afin de parvenir à des évaluations homogènes, cette valeur est en fait calculée en appliquant le processus de la méthode comptable prevue à l'article 1499 du CGI.
La valeur locative ainsi obtenue bénéficie de l'abattement d'un tiers visé à l'article 1518 A du CGI.
b. Les coopératives agricoles.
7Certaines coopératives agricoles ne sont pas astreintes aux obligations définies à l'article 53-A du CGI car elles sont exonérées de l'impôt sur les sociétés : elles relèvent, en conséquence, de la méthode particulière.
Ce mode de détermination de la valeur locative peut présenter, en l'absence de baux ou de termes de comparaison, des difficultés, notamment pour certaines installations spéciales telles que les silos des coopératives céréalières.
Ces installations doivent toujours être évaluées par voie d'appréciation directe, même si l'évaluation des autres biens a été faite au moyen des baux ou par comparaison.
c. Les installations de stockage 4
8Les installations de stockage passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être evaluees par voie d'appréciation directe.
Toutefois, le recours à cette méthode doit être exceptionnel lorsque la valeur locative des autres éléments d'une même unité foncière a été préalablement déterminée par comparaison.
4. Cas particulier : Entreprises justiciables des barèmes de l'article 1501 du CGI.
9Les immobilisations nouvelles réalisées par les collectivités publiques non astreintes aux obligations de l'article 53-A du CIG, mais justiciables des barèmes de l'article 1501, continuent à être évaluées à l'aide desdits barèmes, nonobstant les dispositions de l'article 1517-II-1 dudit code, qui généralise l'application de la méthode comptable à toutes les immobilisations appartenant à des entreprises ne relevant pas du forfait et prescrivent l'appréciation de la valeur locative de ces immobilisations à partir de leur prix de revient à la date d'acquisition.
1 Les modalités d'évaluation applicables pour la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux, font l'objet du chapitre 3 ( C 23 ) ci-dessus, auquel il convient de se référer.
2 Cette méthode d'évaluation n'est utilisée que pour les locaux, existent à la date de référence du 1 er janvier 1970. La valeur locative cadastrale des constructions nouvelles et celle des locaux qui changent de consistance, d'affectation, de caractéristiques physiques ou d'environnement, dans l'intervalle de deux révisions générales, doivent être déterminées, soit par comparaison, soit par voie d'appréciation directe (voir ci-après C 3121.
3 Ces aérodromes peuvent être crées par l'État, des collectivités publiques, des établissements publics ou des personnes de droit privé. Leur exploitation est habituellement concédée à des établissements publics (Aéroports de Paris, Chambres de commerce et d'industrie). Ces aérodromes font l'objet d'un classement (voir sur ce point, division B 1212, n os53 et suiv. ).
4 La notion d'installation de stockage doit être entendue au sens large et comprendre les réservoirs non directement et matériellement intégrés dans le cycle de l'extraction, de la transformation, du façonnage ou du transport des matières ou fournitures, bien qu'ils puissent être qualifiés, par exemple, de « réservoir de travail ».
D'une manière générale, les installations de stockage sont passibles de la taxe foncière dès lors qu'elles sont destinées à assurer le clos et l'abri de biens utilisés par des entreprises industrielles (ou commerciales} en amont (matières premières, matières consommables) ou en aval (produits semi-ouvrés, produits finis) de l'acte de production ou de transformation ou de la prestation de service. Bien entendu, sans constituer des constructions proprement dites, ces installations doivent pour être imposées à la taxe foncière, être assimilables à des constructions, c'est-à-dire en fait, ne pouvoir en raison de leurs dimensions et des conditions de leur assemblage, être déplacées sans l'emploi de procédés techniques exceptionnels.