SECTION 1 DÉFINITION DES MAISONS EXCEPTIONNELLES
SECTION 1
Définition des maisons exceptionnelles
1Sous la rubrique « maisons exceptionnelles » 1 sont rangés :
- les locaux d'habitation présentant un caractère exceptionnel, c'est-à-dire les immeubles que leur caractère architectural, leurs dimensions, leur mode de construction placent hors de la classification générale prévue pour les locaux d'habitation. Tel est le cas de certains châteaux 2 , abbayes, monastères, etc., et plus spécialement, des bâtiments classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques, étant observé que la protection légale dont bénéficient ces derniers ne suffit pas à leur conférer le caractère exceptionnel défini ci-dessus ;
- les locaux à usage professionnel qui sont spécialement aménagés pour exercice d'une activité particulière, (gymnases, par exemple) ;
- les « établissement spéciaux » (cf. ci-dessus, C 234 ) ayant un caractère « hors du commun » (grands magasins, grands hôtels, grands cinémas, etc.) et les biens divers présentant ce même caractère.
2 Cas particulier des châteaux.
À défaut d'une définition précise des châteaux, on peut énoncer certains critères, caractéristiques de ces biens, sauf à préciser que chacun d'eux n'est pas à lui seul déterminant :
a. Les châteaux sont des constructions destinées à l'habitation, en principe, d'une seule famille et qui, du fait de leurs vastes dimensions, du nombre élevé des pièces principales et de l'importance des salles de réception, présentent souvent un aspect exceptionnel de nature à les différencier nettement des autres maisons individuelles ;
b. Les châteaux sont des constructions qui, en raison du choix des matériaux utilisés, de l'aspect monumental des façades, de la décoration intérieure et extérieure, avaient - du moins à l'origine - un caractère somptueux ;
c. Les châteaux sont des constructions importantes auxquelles le caractère exceptionnel est reconnu lorsque la construction principale mesure au moins 800 m 2 de superficie développée. Toutefois, certains châteaux dont la superficie développée est inférieure à 800 m 2 (500 à 600 m 2 par exemple) doivent néanmoins être considérés comme ayant un caractère exceptionnel, en raison de la recherche de prestige ou d'apparat voulue par le maître d'oeuvre. Ce critère se retrouve dans l'architecture, mais aussi dans les surfaces affectées, très généralement au rez-de-chaussée, aux pièces réservées en entier à l'accueil (importants dégagements dès l'entrée) et aux réceptions (très vastes salons, ouvertures généreuses, cheminées et plafonds ouvragés).
3En réalité, tous les « châteaux » ne présentent pas le caractère exceptionnel visé par le législateur et certains relèvent des règles d'évaluation applicables aux locaux d'habitation ordinaires.
Dans la pratique, on distingue quatre types principaux de châteaux :
1° Les châteaux destinés à servir de résidence habituelle au propriétaire d'un domaine rural dont ils forment en quelque sorte le complément ;
2° Les châteaux historiques ;
3° Les châteaux de pur agrément ;
4° Les châteaux situés dans le voisinage des villes.
Il est permis de penser que bon nombre de biens ressortissant aux rubriques 1, 3, 4 ci-dessus entrent dans le cadre de la nomenclature type et doivent, par suite, être évalués dans les mêmes conditions que les autres maisons d'habitation de la commune.
D'une manière générale, cependant, les châteaux présentant un caractère historique ou artistique particulier répondent aux prescriptions de la loi pour être évalués selon les règles prévues pour les maisons exceptionnelles.
Par ailleurs, il convient de tenir compte, lors de la détermination de leur valeur locative, du fait que la conservation des immeubles de l'espèce - qui ont parfois plusieurs siècles d'existence et dont certains sont classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques - impose aux propriétaires des charges très lourdes et souvent sans commune mesure avec les possibilités réelles d'utilisation de ces biens.
1 Les « maisons exceptionnelles » sont des propriétés bâties qui peuvent être affectées, soit à usage d'habitation ou à usage professionnel, soit à usage commercial ou assimilé.
2 En raison de leur destination bien déterminée, les châteaux-hôtels font partie des établissements spéciaux et doivent en conséquence être évalués au titre des hôtels.