SOUS-SECTION 4 ÉLÉMENTS PRIS EN CONSIDÉRATION POUR L'APPRÉCIATION DE LA VALEUR LOCATIVE
SOUS-SECTION 4
Éléments pris en considération pour l'appréciation de la valeur locative
1Aux termes de l'article 1495 du CGI « chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée, à la date de l'évaluation, d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état » 1 .
2Quant aux changements constatés dans ces divers éléments d'appréciation, ils sont ultérieurement pris en considération lors des mises à jour périodiques des valeurs locatives.
A. DATE DE L'ÉVALUATION RETENUE LORS DE LA DERNIÈRE RÉVISION (CGI, ann. III, art. 324 B I)
3Pour la généralité des locaux la date de l'évaluation initiale 1 s'entend du jour de clôture du procès-verbal des opérations de révision dans la commune.
4Eu égard à la nécessité d'appréhender la matière imposable telle qu'elle se présentait au moment de l'évaluation, les modifications apportées à l'immeuble ou à son équipement entre le date de la souscription de la déclaration et la date de l'évaluation ont été prises en considération.
5Comme pour la généralité des locaux, la valeur locative des établissements industriels a été appréciée à la date de clôture des opérations de révision, ou plus exactement, eu égard à l'obligation d'utiliser des renseignements comptables pour l'évaluation des établissements de cette nature, à la date de clôture du dernier exercice clos antérieurement à l'arrêté du procès-verbal d'évaluation communal.
B. CONSISTANCE DES BIENS A ÉVALUER (CGI, ann. III, art. 324 B Il)
6Pour l'appréciation de la consistance des biens à évaluer, il est tenu compte de tous les travaux, équipements ou éléments d'équipement existant au jour de l'évaluation. Tous les éléments qui accroissent la valeur d'usage du bien sont retenus, même s'ils résultent de travaux effectués par une autre personne que le propriétaire (locataire, par exemple).
Nota. - Le changement de consistance d'une propriété bâtie résulte de travaux qui ont pour effet de modifier le volume ou la surface de cette propriété (agrandissement, surélévation, démolition totale ou partielle).
7En ce qui concerne plus spécialement les établissements industriels, il paraît utile de rappeler que lors de la dernière révision la consistance de ces propriétés a, dans un premier temps, comporté trois groupes de biens dont le premier seulement concernait des éléments passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties :
- Groupe I : Terrains et constructions ;
- Groupe II : Matériel mécanographique ou électronique
- Groupe III : Matériel, outillage et autres moyens d'exploitation.
8Or, depuis l'entrée en vigueur - en 1976 - de la taxe professionnelle, les biens des deux derniers groupes doivent faire l'objet d'une déclaration spéciale (n° 1003) en vue de la détermination de leur valeur locative passible de ladite taxe, conformément aux dispositions de l'article 1469 du CGI.
Il s'ensuit que désormais la consistance des établissements industriels est limitée aux seuls biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, lesquels doivent faire l'objet de la déclaration modèle U, en vue de la détermination de leur valeur locative cadastrale. Ces biens appellent les commentaires suivants.
1. Terrains (aménagements amortissables exclus).
9Cette rubrique comprend :
- les sols de constructions et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions (cf. CGI art. 1381-4°) ;
- les sols des installations exonérées de la taxe foncière en application de l'article 1382-11° du CGI ;
- les terrains non cultivés, affectés à usage industriel tels que chantiers, lieux de dépôts des matériels, matières premières, marchandises et produits finis, aires de stationnement, et d'une façon générale, tous les terrains affectés à l'exploitation.
Pour l'évaluation, les terrains considérés sont pris avec leurs aménagements (travaux de nivellement et de remblaiement, travaux de viabilité, etc.).
En revanche restent en dehors de la rubrique, les sols et dépendances non bâties des maisons d'habitation et des locaux commerciaux utilisés pour l'exercice d'une activité commerciale distincte de l'activité industrielle 2 , puisqu'ils sont compris dans l'évaluation de ces derniers et les terrains (jardins, terrains d'agrément, parcelles en friche, etc., réserves foncières) qui sont passibles de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
2. Constructions 3 .
10Cette rubrique comprend les bâtiments proprement dits, les installations foncières et les aménagements amortissables apportés aux terrains.
a. Les bâtiments.
11Il s'agit de toutes les constructions fixées au sol qui servent à abriter des personnes ou des biens : ateliers, bureaux, entrepôts, hangars, etc.
Ces constructions s'entendent non seulement des fondations et de leurs appuis, des murs, des planchers, des toitures, mais également des aménagements faisant corps avec eux (à ce sujet, voir C 115 ).
Remarque importante.
- Restent en dehors de la rubrique les bâtiments qui, bien que situés dans l'enceinte de l'établissement, ne peuvent être considérés comme affectés à l'exploitation. Il en est ainsi des locaux d'habitation (logement des gardiens, du directeur, etc.) et des locaux affectés à l'exercice d'une activité commerciale distincte de l'activité industrielle (magasins de vente au détail, etc.).
Même lorsqu'ils font partie intégrante des autres bâtiments, ces locaux sont considérés distinctement et évalués suivant les règles prévues pour les biens de même nature.
b. Les installations foncières (CGI, art. 1381-1° et 2°).
12Les « installations foncières » imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties comprennent :
• d'une part, les installations destinées à abriter des biens ou à stocker des produits (exemples : réservoirs, cuves, silos, trémies, gazomètres, châteaux d'eau, etc.) ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;
• d'autre, part, les ouvrages d'art et voies de communication, c'est-à-dire les constructions destinées à assurer les communications sur terre, sous terre, par fer, par air et par eau (ponts, quais, viaducs, conduites forcées, voies ferrées, routes, pistes, etc.) ainsi que les chutes aménagées avec leurs ouvrages de génie civil.
En revanche, restent soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties les chemins de fer d'intérêt général, d'intérêt local et les tramways (voies ferrées principales de circulation et dépendances nécessaires exclusivement) ainsi que les canaux de navigation dans la mesure où ils sont imposables (voir à ce sujet, B 112 et B 1212).
c. Aménagements amortissables apportés aux terrains.
13Ces aménagements sont définis par la jurisprudence découlant de l'arrêt du Conseil d'État du 4 décembre 1931 (RO, 5737, p. 312).
Il s'agit des aménagements qui se déprécient du fait de l'usage et du temps et qui, n'ayant pas à figurer dans la valeur d'origine du terrain, ont dû être portés à un compte d'immobilisations amortissables.
Ils sont assimilés à des installations foncières et sont évalués, non comme les terrains qui les supportent, mais comme les constructions.
C. AFFECTATION DE LA PROPRIÉTÉ OU DU LOCAL (CGI, ann. III, art. 324 B III et IV)
14La valeur locative cadastrale de chaque propriété est déterminée d'après des règles qui varient selon l'affectation de la propriété ou, dans le cas d'immeuble collectif, de la fraction de propriété constituant le local.
La taxe foncière étant un impôt réel l'affectation à prendre en considération est l'affectation de fait, telle qu'elle peut être constatée à la date de l'évaluation, abstraction faite de la situation juridique du bien considéré au regard de la réglementation civile ou commerciale. Lorsque l'immeuble est vacant, c'est la dernière affectation qu'il y a lieu de retenir.
Il est précisé que la domiciliation provisoire d'une entreprise dans le local d'habitation de son représentant légal, telle que le prévoit l'article 2 de la loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984, ne peut avoir pour effet de modifier la destination des locaux. Dès lors, cette domiciliation est sans incidence sur l'évaluation de valeurs locatives servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (RM M. Huriet Sénateur JO, Sénat du 26 décembre 1985 p. 2393).
Le maintien des règles d'évaluation applicables aux locaux d'habitation est, bien entendu, subordonné au respect des conditions fixées par l'article 2 de la loi du 21 décembre 1984 (en annexe) pour la domiciliation provisoire des entreprises.
15Dans le groupe constitué par la généralité des locaux, on distingue, en fonction de la méthode d'évaluation applicable, deux sortes de biens ou de locaux :
- d'une part, les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires y compris les éléments bâtis, situés ou non sur la même unité foncière qui leur servent de dépendances ;
- d'autre part, les biens divers autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires et les établissements industriels relevant de la méthode d'évaluation comptable.
16Par ailleurs, dans le groupe des établissements industriels relevant de la méthode comptable certains locaux qui, bien que situés dans l'enceinte de l'établissement, ne reçoivent pas une affectation industrielle, doivent être évalués suivant les règles propres à leur affectation (cf. ci-dessus, § B).
I. Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires.
1. Locaux d'habitation proprement dits.
17L'affectation d'un local à l'habitation tombe sous le sens commun. Aussi bien cette notion ne paraît-elle pas devoir appeler d'amples explications.
Tout au plus convient-il de préciser que, dans le cadre de la dernière révision foncière, les hôtels, pensions de famille et autres locaux exploités commercialement, bien que destinés au logement, ont été évalués suivant les règles et modalités prévues pour les biens rangés dans le groupe des biens divers.
Il en est de même des locaux d'habitation présentant un caractère exceptionnel et dont les normes différent sensiblement de celles des locaux ordinaires. À cet égard, présentent un caractère exceptionnel au sens de la réglementation édictée par l'article 1497 du CGI, les immeubles que leur caractère architectural, leurs dimensions, leur mode de construction notamment, placent hors de la classification générale prévue pour les locaux d'habitation. Tel est le cas de certains châteaux, abbayes, monastères et, plus spécialement, des bâtiments classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, observation faite que la protection légale dont bénéficient ces derniers ne suffit pas à leur conférer le caractère exceptionnel défini ci-dessus.
18En ce qui concerne particulièrement les châteaux, on distingue dans la pratique quatre types principaux de propriété :
1° Les châteaux destinés à servir de résidence habituelle au propriétaire d'un domaine rural, dont ils forment en quelque sorte le complément ;
2° Les châteaux historiques ;
3° Les châteaux de pur agrément ;
4° Les châteaux situés dans le voisinage des villes.
Il est permis de penser que bon nombre des propriétés de l'espèce ressortissant aux rubriques 1°, 3° et 4° entrent dans le cadre de la nomenclature-type et doivent être dès lors évaluées dans les mêmes conditions que les autres maisons d'habitation ordinaires de la commune.
Au contraire, les châteaux présentant un caractère historique ou artistique particulier répondent, d'une manière générale, aux prescriptions de la loi pour être évalués dans les conditions prévues pour les biens divers.
Toutefois, la valeur locative cadastrale des constructions secondaires, telles que maisons de gardes, de concierges, de jardiniers, etc., doit être appréciée suivant les règles normales relatives aux locaux de même nature de la commune, à moins que ces constructions ne présentent par elles-mêmes un caractère exceptionnel.
2. Locaux à usage professionnel.
19Sont considérés comme affectés à un usage professionnel les locaux ou parties de locaux qui servent à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle.
En raison de la définition limitative qui en est donnée, ce type de locaux concerne essentiellement, outre certains bureaux utilisés pour l'exercice d'une activité salariée à domicile, les locaux servant à l'exercice de professions libérales ou de charges et offices 4 .
20Dans la pratique, les critères retenus pour l'imposition à la taxe professionnelle et la liste des professions auxquelles le caractère non commercial a été expressément attribué par des décisions de jurisprudence pour l'assiette des impôts sur les revenus fournissent d'utiles indications pour l'appréciation du caractère « professionnel » des locaux.
Bien entendu, cette appellation doit être réservée aux seuls locaux à usage professionnel, à l'exclusion de ceux servant à une autre activité, quand bien même celle-ci serait le prolongement de la profession libérale : par exemple, la maison de santé ou la clinique exploitée par un médecin ne saurait être considérée comme un local à usage professionnel, du moins au sens des dispositions particulières régissant la taxe foncière.
Encore convient-il que la profession soit exercée à titre habituel et revête une certaine importance. Ainsi, ne peut-on considérer comme affecté à un usage professionnel le local utilisé pour de simples travaux d'amateur, même lorsque ceux-ci procurent quelques revenus à leur auteur.
Il importe peu, au surplus, que l'activité professionnelle soit ou non exercée par un particulier. C'est ainsi qu'un local doit être considéré comme affecté à un usage professionnel dès l'instant où il est utilisé par plusieurs personnes exerçant une activité véritablement professionnelle (associations, groupements, sociétés civiles professionnelles constituées entre personnes appartenant à des professions libérales réglementées, etc.).
21Toutefois, comme les maisons d'habitation exceptionnelles et pour les mêmes motifs, les locaux à usage professionnel de caractère exceptionnel ou dont la structure a été spécialement adaptée à l'exercice d'une profession particulière sont, en ce qui concerne l'évaluation, rattachés au groupe des biens divers.
Cette dérogation ne vise que les constructions - et non les simples pièces - qui, prises dans leur ensemble, comportent une ossature spécialement conçue pour l'exercice d'une activité professionnelle bien déterminée. Il s'agit en fait de locaux professionnels monovalents, sans doute peu nombreux (gymnases, par exemple).
1 Cette date ne doit pas être confondue avec la date de référence à laquelle il convient de se reporter pour apprécier le taux des valeurs locatives (cf. ci-dessus C 212 ).
2 Il s'agit notamment des magasins de vente au détail.
3 Par « constructions », il convient d'entendre ici les immobilisations, autres que les sols et terrains, passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
4 A titre indicatif, appartiennent notamment à cette catégorie les professions suivantes : agent local de la société des auteurs et compositeurs, agent d'assurances, agréé près les tribunaux de commerce, architecte, artiste (peintre, sculpteur, graveur, etc.), assureur-expert, auteur (ainsi que les compositeurs, écrivains, hommes de lettres, etc.), avocat, avocat au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation, avoué, biologiste, cartomancienne, chirurgien, commissaire aux comptes, commissaire-priseur, comptable agréé et expert-comptable, conseil fiscal ou juridique, dentiste, dessinateur-modéliste, expert près les tribunaux, facteur de fabrique, géomètre-expert, greffier des cours et tribunaux, huissier, ingénieur-conseil, inventeur, journaliste, juriste, kinésithérapeute, liquidateur judiciaire, mandataire près les tribunaux de commerce, masseur, médecin, métreur-vérificateur, notaire, professeur libre, sage-femme, syndic de faillite, vétérinaire.