SECTION 3 RÉGIMES SPÉCIAUX D'IMPOSITION
SECTION 3
Régimes spéciaux d'imposition
A. TERRAINS SITUÉS DANS LES ZONES URBAINES DÉLIMITÉES PAR UN PLAN D'OCCUPATION DES SOLS APPROUVÉ
1 L'article 26 de la loi n° 80-10 du 10 janvier 1980 portant aménagement de la fiscalité directe locale codifié sous l'article 1396 du CGI et applicable à compter de 1981, prévoit que les conseils municipaux peuvent, pour le calcul de la part communale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. majorer dans la limite de 200 % la valeur locative cadastrale des terrains situés dans les zones urbaines délimitées par un plan d'occupation des sols (POS) approuvé conformément au Code de l'urbanisme.
2 Il est précisé que sont exclus du champ d'application de la majoration :
- les terrains déjà classés dans la catégorie fiscale des terrains à bâtir ;
- les terrains non constructibles au regard du plan d'occupation des sols (ex. : terrain dont la superficie est insuffisante compte tenu du coefficient d'occupation des sols pour permettre l'édification d'un bâtiment).
I. Condition d'application de la majoration
3 La majoration de la valeur locative cadastrale des terrains en cause est subordonnée à une décision du conseil municipal. À cet égard, il est rappelé que :
4 - seul le conseil municipal de la commune où sont situés les terrains concernés peut décider du principe de cette majoration ;
5 - le pourcentage de cette majoration doit être unique pour une même commune et ne peut excéder 200 % ;
6 - la décision doit être prise par le conseil municipal avant le 1 er juillet et notifiée au directeur des Services fiscaux par le préfet dans les dix jours, pour être applicable l'année suivante.
Ainsi, une majoration décidée par un conseil municipal après le 1 er juillet d'une année n donnée. n'est d'aucun effet l'année n + 1, et ne s'applique qu'à compter de l'année n + 2, sauf, bien entendu, si cette majoration est modifiée ou supprimée par une nouvelle délibération du conseil municipal prise avant le 1 er juillet de l'année n + 1.
Exemple : Une délibération visant à majorer la valeur locative de ces terrains, prise le 10 novembre 1988, s'appliquera aux impositions établies à compter de 1990, si le conseil municipal n'est pas revenu sur sa décision avant le 1 er juillet 1989.
II. Terrains concernés par la majoration
1. Terrains entrant dans le champ d'application de la majoration.
a. Seuls les terrains imposés à la taxe foncière sur les propriétés non bâties sont concernés.
7 L'article 26 de la loi du 10 janvier 1980 complète l'article 1396 du CGI, lequel a trait à la base d'imposition retenue pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
8 Sont donc écartés de la mesure, les terrains imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties et notamment tous les terrains à usage industriel ou commercial.
b. Les terrains doivent figurer dans un POS approuvé.
9 La majoration ne concerne que les terrains situés dans des communes dotées d'un POS.
10 1° Le POS doit être approuvé conformément à l'article R. 123-12 du Code de l'urbanisme par une délibération du Conseil municipal.
Lorsque le POS est approuvé pour une partie seulement du territoire de la commune (cf. art. R. 123-13 du Code de l'urbanisme), seuls les terrains situés dans la partie approuvée du POS peuvent faire l'objet de la majoration.
11 2° Le POS doit être approuvé à la date à laquelle le conseil municipal prend la délibération relative à la majoration. Ainsi, reste sans effet une majoration décidée par un conseil municipal, alors que le POS de la commune n'a pas encore été approuvé, Dans ce cas, le conseil municipal doit, après l'approbation du POS, prendre une nouvelle décision relative à la majoration : cette décision s'applique conformément aux règles énoncées au paragraphe 6 ci-dessus.
12 Lorsqu'un POS approuvé fait l'objet d'une modification ou d'une révision, et que la commune a voté le principe d'une majoration de la valeur locative des terrains situés dans les zones urbaines, les changements qui en résultent sont pris en compte de plein droit à partir du 1 er janvier de l'année suivant celle de leur approbation, sans qu'une nouvelle délibération du conseil municipal concernant le principe ou le pourcentage de la majoration déjà votée soit nécessaire.
c. Les terrains doivent être situés dans une zone urbaine.
13 1° Les zones urbaines définies par l'article R. 123-18-I-1 du Code de l'urbanisme, sont celles dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre immédiatement des constructions.
En pratique, ces zones sont délimitées par les documents graphiques du POS, auxquels il convient de se référer.
14 La majoration votée par le conseil municipal est applicable aux valeurs locatives des terrains situés dans ces zones :
- quel que soit l'usage de ces terrains (usage agricole, de jardin, d'agrément, réserves foncières des collectivités publiques ou des investissements professionnels, etc.) ;
- quelle que soit la catégorie dans laquelle ils ont été classés (dès lors qu'il ne s'agit pas de la catégorie des terrains à bâtir) ;
- quel que soit le type d'urbanisation prévu dans la zone urbaine (zone UA, UB, UC, UD, etc.) ;
- quel que soit leur propriétaire (État. collectivités publiques, particuliers...).
2° À l'inverse, la majoration votée par le conseil municipal n'est pas applicable aux terrains situés en zones naturelles.
15 Ces zones, définies par l'article R. 123-18-1-2 du Code de l'urbanisme sont celles qui sont peu ou non équipées. Elles comprennent les zones d'urbanisation future NA, les zones naturelles ordinaires NB, les zones de richesses économiques ou naturelles NC, les zones de sites, de risques ou de nuisances ND.
Ces zones sont également délimitées par les documents graphiques du POS.
16 Remarque. - Les terrains situés dans des zones autres que les zones urbaines d'un POS approuvé, ainsi que ceux situés dans une commune non dotée d'un POS approuvé, ne peuvent être soumis à la majoration prévue par l'article 26 de la loi du 10 janvier 1980. Mais il convient d'appliquer à ces terrains :
- l'article 27 de la même loi, s'ils sont cédés à titre onéreux et si leur cession est soumise à la TVA immobilière : ces terrains sont alors imposés rétroactivement, au nom du cédant, en tant que terrains à bâtir, au titre de l'année de la cession et des deux années antérieures (cf. ci-après n os26 et suiv. ) ;
- la jurisprudence actuelle du Conseil d'État, relative à la notion de terrains à bâtir : les terrains qui répondent aux critères retenus par cette jurisprudence doivent être classés dans la catégorie des terrains à bâtir (cf. ci-avant B 2142, n os23 et suiv. ).
2. Terrains expressément exclus du champ d'application de la majoration.
17 Il s'agit des terrains qui, bien que situés dans une zone urbaine, sont déjà considérés comme terrains à bâtir ou ne sont pas constructibles.
a. Terrains déjà classés dans la catégorie fiscale des terrains à bâtir :
18 Il s'agit des terrains classés dans cette catégorie pour la détermination de la valeur locative imposable à la taxe foncière. Les terrains pour lesquels l'acquéreur a pris un engagement de construire dans les quatre ans et qui sont, de ce fait, soumis à la TVA immobilière, figurent normalement dans cette catégorie.
b. Terrains non constructibles au regard du POS :
19 Il s'agit, par exemple, des terrains réservés aux espaces verts, à la voirie, des terrains dont la superficie est insuffisante, compte tenu du coefficient d'occupation des sols, pour permettre l'édification d'un bâtiment, etc.
20 La liste de ces terrains est, pour chaque commune, communiquée aux Services fiscaux par le ministre chargé de l'Urbanisme 1 .
C'est pourquoi, dès réception des copies des délibérations instituant la majoration de l'article 1396 du CGI, il convient de faire connaître aux directions départementales de l'Équipement, les communes ayant voté cette majoration.
21 Lorsqu'un terrain est devenu inconstructible ou a été classé dans la catégorie des terrains à bâtir, sa valeur locative cadastrale n'est plus majorée à compter de l'année suivant celle du changement.
III. Portée de la majoration
22 1. La valeur locative cadastrale des terrains concernés n'est majorée du pourcentage voté par le conseil municipal que pour le calcul de la part communale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
23 À cette part communale, est assimilée la part revenant aux groupements de communes non dotés d'une fiscalité propre : syndicats et districts faisant application des dispositions de l'article L. 251-4 du Code des communes (art. 1609 quater et 1609 quinquies du CGI).
24 En revanche, la valeur locative cadastrale n'est pas majorée, pour la détermination de la part de taxe foncière revenant aux groupements de communes dotés d'une fiscalité propre, et au département, ainsi que pour le calcul de la taxe régionale 2 , de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe perçue au profit du BAPSA, de la taxe pour frais de chambres d'agriculture et de la cotisation perçue au profit de la caisse d'assurances accidents agricoles dans les départements d'Alsace-Moselle. Enfin, cette majoration est également sans incidence sur le calcul des cotisations versées à la Mutualité sociale agricole.
25 2. La valeur locative cadastrale peut être majorée dans la limite maximum de 200 % ce qui aboutit à un triplement de la base d'imposition.
Exemple. - Un conseil municipal décide que les valeurs locatives cadastrales des terrains situés dans la zone urbaine du POS communal seront majorés de 200 %.
Un jardin d'une valeur locative cadastrale de 1 000 F, situé dans cette zone sera imposé sur les bases suivantes :
Pour la part communale et, le cas échéant, la part revenant aux groupements de communes non dotés d'une fiscalité propre :
- valeur locative cadastrale majorée :
1 000 F + (1 000 F x 200 %) = 3000 F :
- base d'imposition majorée :
3 000 F x 80 % = 2 400 F.
Pour la part revenant aux groupements de communes dotés d'une fiscalité propre, et au département, pour la taxe régionale, la taxe perçue au profit du BAPSA 3 , la taxe pour frais de chambres d'agriculture et la taxe spéciale d'équipement :
- valeur locative cadastrale : 1 000 F :
- base d'imposition : 1 000 F x 80 % = 800 F.
B. TERRAINS DONT LA CESSION ENTRE DANS LE CHAMP D'APPLICATION DE L'ARTICLE 257-7° DU CGI
26L'article 1509-V du CGI (issu de l'article 27 de la loi n° 80-10 du 10 janvier 1980) dispose que les terrains dont la cession entre dans le champ d'application de l'article 257-7° du même Code sont imposés à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en tant que terrains à bâtir au titre de l'année de la cession et des deux années précédentes, à l'exception des années antérieures à 1980.
1. Terrains concernés.
27Cette disposition concerne les terrains qui répondent aux deux conditions suivantes :
- ne pas être classés fiscalement comme terrains à bâtir au moment de la cession ;
Sont ainsi visés les terrains imposables à la taxe foncière sur les propriétés non bâties dans une autre catégorie que celle des terrains à bâtir.
- être l'objet d'une cession soumise à la TVA immobilière en application de l'article 257-7° du CGI.
28Par cession, il convient d'entendre toutes les transmissions à titre onéreux et notamment les ventes et conventions assimilées (reventes, adjudications...), les dations en paiement, les échanges. les apports en société (cf. 8 A 1121).
La loi ayant été publiée au Journal officiel du 11 janvier 1980, le nouveau régime d'imposition à la taxe foncière s'est appliqué normalement dans les départements de métropole aux cessions intervenues à compter du 14 janvier 1980.
29Les cessions de terrains sont soumises à la TVA immobilière si l'acquéreur prend dans l'acte d'achat (ou d'apport) l'engagement de construire prévu à l'article 691-II-1° du CGI ou s'il résulte des éléments de fait que l'acquisition a été réalisée en vue de construire (demande de permis de construire, déclaration de construction).
30Lorsqu'une partie seulement du terrain entre dans le champ d'application de la TVA le prix de cession et les surfaces sont corrigés en conséquence. Seule la partie du terrain placée sous le régime de la TVA est alors imposée à la taxe foncière comme terrain à bâtir.
31Aucune remise en cause de l'imposition établie en vertu de l'article 1509-V précité ne pourra être faite si l'engagement de construire n'est pas, par la suite, respecté.
1 En pratique, une liste des parcelles non bâties réputées constructibles au regard du POS est également fournie par ce département
2 Pour la détermination de la part de la taxe foncière revenant à la région, à compter du 1 er janvier 1989.
3 Ou la cotisation perçue au profit de la caisse d'assurances accidents agricoles dans les départements d'Alsace-Moselle.