Date de début de publication du BOI
Identifiant juridique
5D3122
Reférences du document :  5D3122
Annotations :  Lié au BOI 5D-2-10
Lié au BOI 5B-27-09
Lié au BOI 5B-26-09
Lié au BOI 5D-2-09
Lié au Rescrit N°2008/7

SOUS-SECTION 2 CAS PARTICULIERS (IMMEUBLES DITS « SPÉCIAUX »)


SOUS-SECTION 2  

CAS PARTICULIERS
(immeubles dits « spéciaux »)

  A. DÉFICITS RÉSULTANT DE CERTAINS TRAVAUX DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE

1Depuis l'imposition des revenus de 1977, les opérations groupées de restauration immobilière ont été encouragées fiscalement par la mise en place d'un dispositif spécifique. Ainsi, l'article 156-I-3° du CGI a autorisé les propriétaires d'immeuble ayant fait l'objet de travaux dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière réalisée en application des articles L. 313-1 à L. 313-15 du code de l'urbanisme (loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite « Loi Malraux ») à déduire sans limitation de leur revenu global les déficits provenant de ces travaux.

Pour l'application de ces dispositions, l'immeuble devait être situé dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; les travaux devaient être réalisés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière ; l'immeuble devait être affecté à l'habitation et les logements devaient être loués non meublés à usage d'habitation principale du locataire pendant une certaine durée.

Pour les opérations autorisées depuis le 1er juillet 1993, l'imputation sur le revenu global concernait les déficits provenant de l'ensemble des charges déductibles des revenus fonciers à l'exclusion des intérêts d'emprunts.

2L'article 40 de la loi de finances rectificative pour 1994 (n° 94 -1163 du 29 décembre 1994) a modifié profondément l'ensemble de ce dispositif :

- le cadre juridique de l'opération a été redéfini : dans les secteurs sauvegardés, l'avantage fiscal est désormais applicable dès la date de publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur, et non plus à compter de son approbation par décret en Conseil d'État ; avant même cette publication, il s'applique aux travaux qui ont fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique de restauration immobilière. Par ailleurs, les travaux déclarés d'utilité publique réalisés sur des immeubles situés dans des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ouvrent également droit à l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Les travaux réalisés dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) quant à eux, n'ouvrent, en principe, plus droit à l'avantage fiscal ;

- l'exigence d'une opération groupée a été remplacée par celle de restauration complète d'un immeuble bâti ;

- l'initiative d'organismes publics ou parapublics répondant à des conditions définies par décret a été admise ;

- la déductibilité des dépenses a été étendue sous certaines conditions aux travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants et aux travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble dans un volume bâti existant.

3Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux dépenses payées par les propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995.

Le régime applicable aux propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date n'est pas modifié et continue donc à produire ses effets jusqu'à la fin des opérations de restauration. Il est toutefois admis de faire application des dispositions plus favorables du nouveau régime aux opérations en cours au 1 er janvier 1995 ainsi que pour le règlement des litiges en cours au 7 juin 1995.

4Il convient donc d'examiner successivement :

- le régime applicable aux propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995 (I) ;

- le régime applicable aux propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux antérieurement au 1er janvier 1995 (II).

  I. Propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995

1. Conditions de l'imputation du déficit foncier sur le revenu global.

a. Localisation de l'immeuble.

5Les immeubles doivent être situés dans les secteurs sauvegardés et dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). À titre transitoire, il est admis qu'ils peuvent être situés, sous certaines conditions et pour une durée limitée, dans les périmètres de restauration immobilière (PRI).

1 ° Immeubles situés dans un secteur sauvegardé.

6• Procédure de création du secteur sauvegardé et d'élaboration du plan de sauvegarde et de mise en valeur (articles L. 313-1 et suivants du code de l'urbanisme) 1

Il s'agit d'un secteur présentant « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». La création d'un secteur sauvegardé est proposée après consultation des collectivités locales intéressées par la commission nationale des secteurs sauvegardés placée auprès du ministre chargé de l'architecture. Le secteur sauvegardé est créé par arrêté du ministre chargé de l'architecture et de l'urbanisme, lorsque les communes ont donné un avis favorable à la création du secteur. En cas contraire, le secteur sauvegardé est créé par décret en Conseil d'État. L'arrêté ou le décret portant création du secteur sauvegardé, comportant en annexe un plan de délimitation, est publié au Journal officiel. À compter de la date de cette publication, l'architecte des bâtiments de France assure la surveillance générale du secteur sauvegardé et tous les travaux modifiant l'état des immeubles sont soumis à son visa.

La délimitation du secteur sauvegardé, par l'arrêté ou le décret, vaut prescription de l'établissement du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ce document contient les prescriptions architecturales à respecter dans le périmètre (conservation, démolitions, modifications). Il est rendu public par arrêté préfectoral (ou par arrêté du ministre chargé de l'architecture et de l'urbanisme qui peut décider d'évoquer le dossier) ce qui le rend opposable aux tiers.

Dans le délai de trois ans suivant la publication, le préfet doit soumettre le plan à enquête publique et à différentes consultations. Il est enfin approuvé par décret en Conseil d'État.

L'acte rendant public le PSMV est :

- publié dans le recueil des actes administratifs du département s'il s'agit d'un arrêté préfectoral ;

- mentionné au Journal officiel, s'il s'agit d'un arrêté ministériel.

7• Application de l'avantage fiscal.

Trois situations doivent être distinguées :

* secteur sauvegardé non encore créé.

8Les dépenses réalisées n'ouvrent pas droit au régime de faveur. Elles peuvent éventuellement constituer des charges déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun définies à l'article 31 du CGI, à l'exclusion du paragraphe b ter du 1° du I de cet article (cf. 5 D 2225 , § A) ; les déficits éventuels sont seulement déductibles du revenu global dans les conditions ordinaires.

* secteur sauvegardé créé en application des articles L. 313-1 et suivants du code de l'urbanisme dans la période précédant la publication du PSMV.

9Les propriétaires peuvent prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 156-I-3° du CGI lorsque les travaux de restauration ont été déclarés d'utilité publique (voir n°s 16 et 17 ).

* secteur sauvegardé créé et PSMV rendu public, qu'il ait été ou non approuvé.

10Les dépenses payées à compter de la date de publication du PSMV sont susceptibles de bénéficier du dispositif spécial dès lors que les travaux réalisés ont fait l'objet de l'autorisation spéciale requise, qu'ils aient été ou non déclarés d'utilité publique.

11À la différence du dispositif applicable antérieurement à la loi de finances rectificative pour 1994 (cf. n° 67 ), l'approbation du PSMV par décret en Conseil d'État n'a pas d'influence sur le régime fiscal applicable. Désormais, l'avantage fiscal est applicable même si le PSMV n'a pas été approuvé et même s'il est publié depuis plus de trois ans.

12 Remarque : lorsque la réalisation de travaux déclarés d'utilité publique s'étend au-delà de la date de publication du PSMV et que les prescriptions de celui-ci sont plus restrictives, le bénéfice de l'avantage fiscal n'est pas remis en cause.

2° Immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural. urbain et paysager (ZPPA UP).

13Les dépenses réalisées sur des immeubles situés dans les ZPPAUP peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global lorsque les travaux de restauration immobilière ont été déclarés d'utilité publique.

• Définition et élaboration des ZPPAUP.

14Les ZPPAUP sont issues de l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 modifiée (texte en annexe II) relative à la répartition des compétences entre l'État et les collectivités locales. La procédure de création est régie par le décret n° 84-304 du 25 avril 1984 (texte en annexe II). Elles peuvent être instituées autour des monuments historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.

La création de la ZPPAUP résulte d'un arrêté du préfet de région. Dans certains cas (difficultés techniques...), la ZPPAUP peut être créée par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

15L'arrêté du préfet de région créant la zone est publié au recueil des actes administratifs du ou des départements concernés. L'arrêté ministériel est publié au Journal officiel. L'exécution de cette formalité constitue le point de départ des effets juridiques et fiscaux attachés à la création de la zone.

Remarque : les ZPPAUP et les secteurs sauvegardés ne peuvent se superposer.

• Travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique (DUP).

16Le déficit doit être constaté dans le cadre d'une opération de restauration immobilière dont les travaux ont été déclarés d'utilité publique. Cette procédure est définie par les articles L 313-4 et L. 313-4 2 du code de l'urbanisme (texte en annexe I).

Elle est précédée d'une enquête publique qui est effectuée comme en matière d'expropriation 2 . L'enquête publique est ouverte par arrêté préfectoral. Le dossier de la DUP précise. pour chaque immeuble, les travaux à réaliser et fixe le délai dans lequel ceux-ci doivent être effectués.

La DUP peut, selon son auteur, revêtir la forme soit d'un décret en Conseil d'Etat (notamment lorsque le rapport est défavorable) ou d'un arrêté ministériel, auquel cas il est publié au Journal officiel, soit d'un arrêté préfectoral publié notamment dans le Recueil des actes administratifs du département.

17L'enquête parcellaire, ouverte par arrêté préfectoral et qui peut avoir lieu soit e.n même temps que l'enquête préalable à la DUP soit postérieurement, est destinée à délimiter avec précision les immeubles expropriables et à identifier les titulaires de droits concernés. Les résultats aboutissent à l'arrêté de cessibilité qui émane du préfet.

Aux termes de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, si les propriétaires font, au cours de l'enquête parcellaire, connaître leur intention de réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié ou d'en confier, par contrat, la réalisation à l'organisme chargé de la restauration (voir n° 42 ), leurs immeubles ne sont pas compris dans l'arrêté de cessibilité. À l'inverse, quand les propriétaires n'acceptent pas de réaliser les travaux, la collectivité procède à l'expropriation de leur immeuble ou de leur fraction d'immeuble.

3° Mesure transitoire applicable aux immeubles situés dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) hors secteur sauvegardé ou ZPPA UP.

18Le périmètre de restauration immobilière délimite une zone dans laquelle doivent être réalisées des opérations de transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) approuvé, il est délimité par délibération du conseil municipal, après enquête publique. Dans les autres communes et dans les périmètres d'opération d'intérêt national, il est délimité par le préfet, après enquête publique, sur proposition ou après avis favorable du conseil municipal.

Le périmètre est institué par arrêté du préfet.

19Dans le dispositif issu de l'article 40 de la loi de finances rectificative pour 1994, applicable aux propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux à compter du 1er janvier 1995, les dépenses afférentes à des immeubles situés dans ces périmètres ne peuvent en principe pas ouvrir droit à l'avantage fiscal et sont soumises aux dispositions de droit commun (déduction des charges de droit commun, imputation limitée du déficit foncier sur le revenu global).

20Toutefois, l'administration a admis que les dispositions issues de la loi de finances rectificative pour 1994 précitée s'appliquent également aux opérations de restauration immobilière effectuées dans les PRI créés avant le 1er janvier 1995 si les deux conditions suivantes sont réunies :

- les travaux doivent, préalablement à leur réalisation, avoir été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme (voir n°s 16 et 17 ) et avoir fait l'objet de l'autorisation spéciale mentionnée aux n°s 32 à 35 . À défaut, les dépenses payées à compter du 1 er janvier 1995 ne sont pas éligibles au régime de faveur ;

- le cadre juridique de l'opération doit être mis en conformité avec les dispositions ressortant du régime issu de l'article 40 de la loi de finances rectificative pour 1994 avant l'expiration d'un délai de trois ans décompté à partir du 1er janvier 1995. En d'autres termes, à la date du 1er janvier 1998, le PRI doit être remplacé soit par un secteur sauvegardé créé 3 (voir n°s 6 à 11 ), soit par une ZPPAUP (voir n°s 14 et 15 ). À défaut, les dépenses payées à compter du 1er janvier 1998 ne sont pas éligibles au régime de faveur.

1   Cf. textes en annexe I.

2   L'ensemble de cette procédure est décrite dans le code de l'expropriation

3   Ce sera le cas, notamment lorsque le PRI est déjà situé dans un secteur sauvegardé en cours d'élaboration.