TITRE 2 DÉTERMINATION DE LA BASE IMPOSABLE
TITRE 2
DÉTERMINATION DE LA BASE IMPOSABLE
1Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net. Il est, en principe, déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées par le bailleur au cours de la même période.
2Toutefois, ce revenu est calculé selon des modalités différentes selon qu'il s'agit de propriétés urbaines ou de propriétés rurales. En outre, pour chacune de ces catégories d'immeubles, deux situations peuvent se présenter :
- l'immeuble est donné en location et ne bénéficie pas de l'une des exonérations temporaires visées supra 5 D 1321 à 1323 ;
- le propriétaire s'en réserve la jouissance et ne bénéficie pas de l'exonération permanente visée supra 5 D 131 .
3En outre, à compter de l'imposition des revenus de 1997 et afin d'alléger leurs obligations déclaratives, les contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant peuvent opter pour un régime d'imposition simplifié. Dans ce cas, le revenu foncier imposable est déterminé selon des modalités particulières prévues à l'article 32 du CGI.
4Pour tenir compte des particularités qui précèdent, le présent titre est divisé en six chapitres :
1. Généralités ;
2. Immeubles urbains donnés en location et non temporairement exonérés ;
3. Immeubles urbains dont le propriétaire se réserve la jouissance et qui ne bénéficient pas de l'exonération permanente ;
4. Propriétés rurales données en location ;
5. Propriétés rurales dont le propriétaire se réserve la jouissance et qui ne bénéficient pas de l'exemption ;
6. Régime optionnel d'imposition simplifié applicable aux contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant.
5 Remarque : Les dispositions concernant les immeubles classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou agréés, sont étudiées à la division 5 B 2426.
CHAPITRE PREMIER
Généralités
Le présent chapitre est consacré à la définition :
- du revenu net foncier ;
- de la période d'imposition ;
- des diverses catégories de propriétés.
SECTION 1
Définition du revenu net foncier
A. PRINCIPE
(CGI, art. 28 )
1Le revenu net foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est égal à la différence entre :
- le montant du revenu brut ;
- et le total des charges de la propriété.
I. Le revenu brut
2Pour les immeubles ou parties d'immeubles donnés en location et non temporairement exonérés, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par les conventions à la charge des locataires. Elles sont diminuées du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires (CGI, art. 29 ).
3Pour les immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance et dont les revenus ne sont pas exonérés, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s'ils étaient donnés en location, majoré, s'il y a lieu, des recettes accessoires.
II. Les charges de la propriété
(CGI, art. 31 )
4Les charges de la propriété sont énumérées par l'article 31 du CGI. Mais cette énumération, selon la jurisprudence du Conseil d'État, n'est pas limitative (CE, arrêt du 23 novembre 1963, req. n° 60577, RO, p. 438 ; arrêt du 11 mai 1977, req. n° 450 et arrêt du 8 novembre 1978, req. n° 8603).
Il convient donc d'admettre en déduction, d'une manière générale, les dépenses effectivement supportées par le propriétaire, qui ne sont pas expressément visées par le texte légal, dès lors qu'elles sont effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
B. EXCEPTION
(CGI, art. 32 )
5Par dérogation aux dispositions de l'article 31 du CGI (cf. n° 4 ), lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 du même code (cf. n°s 2 et 3 ) n'excède pas 30 000 F et sous réservé de certaines exclusions, le revenu net foncier imposable peut être fixé, sur demande expresse du contribuable, à une somme égale au montant du revenu brut diminué d'un abattement d'un tiers-.
Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et notamment celles définies à l'article 31 susvisé. En conséquence, les contribuables qui optent pour le régime d'imposition simplifié ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut.
6Ce nouveau dispositif est issu de l'article 3 de la loi de finances pour 1998 (n° 97-1269 du 30 décembre 1997), codifié à l'article 32 du CGI et s'applique à compter de l'imposition des revenus de 1997. Son champ et ses modalités d'application sont exposées plus loin, 5 D 26.