SOUS-SECTION 2 ORGANISMES CONTRIBUANT À L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET À LA CONSTRUCTION D'IMMEUBLES
3. Groupements de « Castors ».
17Les groupements de « Castors », qui peuvent être constitués en sociétés ou en associations régies par la loi du 1er juillet 1901, sont caractérisés par les apports en travail qu'effectuent leurs membres. Ils ont pour objet la construction ou l'aménagement d'immeubles à usage d'habitation. De même que pour les sociétés coopératives de construction, les dispositions de l'article 207-1-7° du CGI ne leur sont applicables que lorsqu'ils ne bénéficient pas du régime de la transparence fiscale (cf. ci-dessus n°s 12 à 14 ).
II. Condition de l'exonération
18L'exonération est subordonnée à la condition que les collectivités visées à l'article 207-1-7° du CGI procèdent sans but lucratif au lotissement et à la vente de terrains leur appartenant.
Les profits provenant du lotissement et de la vente de terrains sont exonérés d'impôt sur les sociétés lorsque ces opérations n'ont pas été effectuées en vue de la réalisation d'un bénéfice. Les terrains lotis doivent être la propriété des collectivités intéressées et ne pas avoir été achetés en vue du lotissement et de la vente.
Bien entendu, ces collectivités demeurent, le cas échéant, passibles de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun à raison de leurs autres bénéfices ou revenus sous réserve, éventuellement, de l'application des taux réduits prévus à l'article 219 bis du CGI aux revenus fonciers, agricoles ou mobiliers perçus par les groupements de « Castors » constitués sous la forme d'associations de la loi de 1901.
D. SOCIÉTÉS COOPÉRATIVES DE CONSTRUCTION DÉSIGNÉES À L'ARTICLE 1378 SEXIES DU CGI
19L'article 207-1-8° du CGI exonère de l'impôt sur les sociétés les sociétés coopératives de construction visées à l'article 1378 sexies du même code.
Il s'agit des sociétés coopératives de construction désignées à l'article L. 432-2 du code de la construction et de l'habitation, dont les membres sont soumis aux dispositions des articles L. 443-1 à L. 443-6 du même code relatifs à l'accession à la propriété.
20Ces sociétés qui font appel, à titre de prestataires de services, à un organisme d'habitations à loyer modéré sont soumises au même régime fiscal que les organismes de cette nature (cf. ci-après n°s 21 et suiv. ).
E. ORGANISMES D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ
21 Les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) sont régis par les articles L. 411-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
L'article L. 411-2 de ce code en donne l'énumération suivante :
- offices publics d'aménagement et de construction ;
- offices publics d'habitations à loyer modéré ;
- sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ;
- sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré ;
- sociétés anonymes de crédit immobilier ;
- fondations d'habitations à loyer modéré.
I. Régime juridique
22 Les organismes d'HLM sont chargés, dans les conditions déterminées par les dispositions légales et réglementaires qui régissent chacun d'entre eux, des opérations définies à l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation : la construction, l'acquisition, l'aménagement, l'assainissement, la réparation, la gestion d'habitations collectives ou individuelles urbaines ou rurales répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes.
1. Offices publics d'aménagement et de construction.
23 Les offices publics d'aménagement et de construction sont des établissements publics à caractère industriel et commercial créés par décret en Conseil d'État.
Ils ont pour objet :
- de réaliser pour leur compte ou pour le compte de tiers toutes les interventions foncières ou opérations d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme ;
- de réaliser des opérations répondant aux conditions prévues par les articles L. 351-2 (aide personnalisée au logement) et L. 411-1 (habitations destinées aux personnes de ressources modestes) du code de la construction et de l'habitation et de gérer les immeubles faisant l'objet de ces opérations ;
- de gérer des immeubles à usage principal d'habitation appartenant à des organismes relevant des deux premiers secteurs locatifs définis par l'article 37 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 ou à des organismes sans but lucratif ainsi que les immeubles réalisés par l'ensemble de ces organismes en vue de l'accession à la propriété ;
- de réaliser en qualité de prestataires de services des opérations portant sur tout immeuble à usage principal d'habitation.
À titre subsidiaire et en qualité de prestataires de services, ils peuvent, en outre, réaliser et assurer, pour le compte de l'État, des collectivités locales ou des établissements publics, l'entretien des constructions liées à l'habitat et réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale en assurant, le cas échéant, l'ensemble des tâches incombant au maître d'ouvrage.
2. Offices publics d'HLM.
24 Les offices publics d'HLM sont des établissements publics créés, après avis du « conseil départemental de l'habitat » et du conseil supérieur des habitations à loyer modéré par décret en Conseil d'État, à la demande soit d'un conseil municipal, soit des conseils municipaux ayant à cet effet constitué un syndicat, soit d'un conseil général, soit du conseil d'un établissement public groupant des collectivités locales.
Ils ont pour objet de réaliser, en vue de la location, les opérations prévues à l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation (cf. ci-dessus n° 22 ) ainsi que les opérations financées dans le cadre de l'aide personnalisée au logement.
Ils sont également habilités à gérer les immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'État, aux collectivités locales, aux établissements publics groupant des collectivités locales et à d'autres organismes d'HLM, à des sociétés d'économie mixte ou à des organismes à but non lucratif.
25 La compétence territoriale des offices publics d'HLM municipaux ou rattachés à des établissements publics groupant des collectivités locales peut être étendue à tout ou partie du département où se trouve leur siège. Cette extension de compétence est décidée, à la demande de l'organisme, sur avis conforme de la collectivité locale ou de l'établissement public de rattachement et des autres collectivités locales intéressées et après avis du « conseil départemental de l'habitat ».
3. Sociétés anonymes d'HLM.
26 Ces sociétés ont pour objet la réalisation, dans les conditions fixées par leurs statuts, principalement en vue de la location, des opérations prévues à l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation (cf. ci-dessus n° 22 ).
Elles ont également pour objet de réaliser toutes les opérations d'aménagement définies par le code de l'urbanisme, pour leur compte avec l'accord de la ou des collectivités locales concernées et pour le compte de tiers, lorsqu'elles ont été agréées à cet effet, dans les conditions fixées par leurs statuts. Elles peuvent, en outre, réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale.
27 Ces sociétés ne bénéficient de la législation sur les HLM qu'après approbation des statuts par le représentant de l'État dans le département.
Leur activité doit s'exercer sur le territoire de la région où est situé leur siège social. Le ministre chargé de la Construction et de l'Habitation peut, après avis du conseil supérieur des HLM, agréer spécialement les sociétés anonymes d'HLM pour leur permettre d'étendre leur activité à tout ou partie des régions limitrophes.
4. Sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré.
28 Les sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré ont pour objet d'assister, à titre de prestataires de services, des personnes physiques et des sociétés coopératives de construction pour la réalisation et la gestion de programmes de construction en accession à la propriété.
Elles peuvent également réaliser des hébergements de loisirs à vocation sociale lorsqu'elles bénéficient d'une extension de compétence accordée par autorisation ministérielle.
À défaut de pouvoir constituer une société coopérative de construction en raison de la dispersion des parcelles, ces sociétés peuvent procéder à la construction de maisons individuelles destinées à être vendues en l'état futur d'achèvement à des personnes physiques.
II. Régime fiscal
29 L'article 207-1-4° du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 60-I-A de la loi de finances rectificative pour 1992, (n° 92-1476 du 31 décembre 1992) exonère de l'impôt sur les sociétés les offices publics d'HLM et les sociétés d'HLM ainsi que les unions de ces offices et sociétés.
30 Par ailleurs, l'article 207-1-4° bis du même code exonère de cet impôt les offices publics d'aménagement et de construction à raison seulement des opérations qu'ils effectuent en application de la législation sur les HLM. Ces établissements publics sont donc imposables dans les conditions de droit commun pour leurs opérations de construction d'immeubles ne répondant pas aux normes des HLM qu'ils peuvent effectuer à titre de prestataires de services.
Le bénéfice de ces exonérations est acquis aux organismes intéressés dès lors qu'ils sont constitués et fonctionnent conformément aux dispositions qui les régissent (cf. ci-dessus n°s 22 et suiv. ). Cela étant, l'exonération d'impôt sur les sociétés visée au 4° du 1 de l'article 207 du CGI s'applique, pour ceux de ces organismes qui sont constitués sous la forme de sociétés coopératives, dans les limites prévues au 1 bis de cet article lorsqu'elles émettent des certificats coopératifs d'investissement (cf. 4 H 1312 n°s 70 à 74 ).
31 En revanche, les fondations d'HLM ne sont visées par aucune disposition fiscale particulière. Dès lors, elles demeurent soumises en matière d'impôt sur les sociétés au régime de droit commun. On peut considérer, à cet égard, que leur activité, définie par le décret qui les déclare d'utilité publique (art. L. 422-I du code de la construction et de l'habitation), n'a pas normalement un caractère lucratif au sens de l'article 206-1 du CGI.
En conséquence, elles ne relèvent de l'impôt sur les sociétés que dans les conditions prévues à l'article 206-5 du même code.
III. Régime des sociétés anonymes de crédit immobilier
32Les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) avaient pour objet principal l'octroi de prêts à des personnes physiques de condition modeste et la réalisation ou la participation à des opérations immobilières répondant aux normes HLM.
Ces établissements financiers bénéficiaient donc du même régime fiscal de faveur que celui prévu au profit des organismes HLM à savoir l'exonération d'impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle.
La loi du 15 mai 1991 (cf. Annexe) a profondément modifié l'objet des SACI afin de leur permettre de diversifier leurs activités et de renforcer leur surface financière.
L'article 60 de la loi de finances rectificative pour 1992 tire les conséquences fiscales de cet assouplissement des contraintes statutaires des SACI en réservant le régime de l'exonération aux seules SACI qui limitent leurs activités financières et immobilières au secteur social.
1. La réforme des SACI.
33Les SACI sont des sociétés anonymes par actions soumises à la législation générale sur les sociétés commerciales, à la législation HLM ainsi qu'aux dispositions de la loi bancaire du 24 janvier 1984.
Ces établissements étaient confrontés aux règles strictes du secteur bancaire et à la diminution des prêts aidés à l'accession à la propriété.
La loi du 15 mai 1991 répond à ce double défi en créant un réseau bancaire propre aux SACI et en élargissant les activités de ces organismes.
a. La mise en place d'un réseau bancaire propre aux SACI.
34L'organe administratif du réseau bancaire des SACI est la chambre syndicale des SACI qui est chargée de s'assurer du bon fonctionnement des sociétés.
En qualité d'organe central du réseau, la chambre syndicale des SACI gère un fonds de garantie et d'intervention qui assure la solvabilité du réseau.
À compter du 1er juillet 1993, cet organisme continuera à bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- son financement est exclusivement assuré par des SACI qui sont exonérées d'impôt sur les sociétés ;
- il ne rend aucun service individualisé aux membres du réseau.
L'organe économique du réseau est constitué par la Caisse centrale des SACI dont le capital est détenu majoritairement par ces sociétés.
La Caisse centrale est soumise aux impôts de droit commun dès lors qu'elle est autorisée à réaliser toutes opérations commerciales et immobilières.