SOUS-SECTION 1 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET ASSIMILÉES

  III. Agrément en qualité de SICOMI

39Les sociétés qui le souhaitent peuvent demander l'approbation de leurs statuts pour bénéficier du régime fiscal de faveur des SICOMI. Les conditions de l'agrément ne sont pas modifiées. Toutefois, il n'est pas accordé aux sociétés qui se consacreraient exclusivement à la location simple. En effet, les bénéfices retirés de ces opérations sont désormais imposables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.

L'agrément deviendra sans objet à compter du 1er janvier 1996 et ne pourra donc plus être délivré après cette date.

  IV. Rémunération des dirigeants

40Les SICOMI constituées sous la forme de sociétés anonymes ne peuvent distribuer aux membres de leur conseil d'administration ou de leur conseil de surveillance des rémunérations visées à l'article 117 bis du CGI, à l'exception des jetons de présence. Elles peuvent, toutefois, rétribuer dans les conditions de droit commun les membres de leur conseil d'administration investis de fonctions spéciales (président-directeur général, directeurs généraux, administrateur délégué) ou les membres de leur directoire.

Les gérants de sociétés à responsabilité limitée ne peuvent recevoir aucune rémunération proportionnelle aux bénéfices ou aux produits des loyers encaissés par ces sociétés.

  V. Affectation des bénéfices

41 Le régime fiscal particulier accordé aux SICOMI n'a de raison d'être que si ces sociétés distribuent effectivement leurs bénéfices et ne les emploient pas à accumuler des réserves en franchise d'impôt.

Les bénéfices qui proviennent des opérations totalement ou partiellement exonérées d'impôt sur les sociétés sont obligatoirement distribués à hauteur de 85 % de la fraction exonérée de leur montant avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation. Le bénéfice net retiré de ces opérations est déterminé comme en matière d'impôt sur les sociétés. Cette obligation est désormais prévue par la loi fiscale (article 208-3° quater du CGI modifié par l'article 96 de la loi de finances pour 1991).

Auparavant, elle devait être stipulée dans les statuts pour que ceux-ci puissent recevoir l'approbation ministérielle prévue à l'article 5-c de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967.

42Il est admis que si le montant des sommes à distribuer est inférieur à 1 % du capital social, la société peut en décider le report à nouveau.

En outre, par mesure de tempérament, les SICOMI ont la possibilité de répartir sur l'année de la réalisation et les deux années suivantes le montant net des plus-values de cession provenant de levées d'option anticipées, concernant des immeubles donnés en crédit-bail.

Cette répartition est, en principe, opérée par parts égales sur le bénéfice des trois années considérées. Si une modulation est prévue, il y a lieu de faire en sorte que le montant cumulé des sommes réintégrées dans la base de calcul du bénéfice distribuable soit, au terme de chacune des trois années, au moins égal à autant de tiers de la plus-value que la société a clos d'exercices depuis sa réalisation.

La faculté ainsi ouverte est susceptible d'être invoquée par toutes les SICOMI, cotées ou non, qui réalisent des opérations de crédit-bail immobilier, par les sociétés agréées pour le financement des télécommunications pour les plus-values réalisées dans le cadre de leur activité de SICOMI.

43Il est précisé que la part éventuelle des bénéfices qui a supporté l'impôt sur les sociétés (cf. ci-dessous n°s 62 et suiv. ) n'a pas à être comprise dans l'assiette des bénéfices soumis à l'obligation de distribution minimale de 85 %. En effet, cette obligation constitue la contrepartie de l'exonération d'impôt sur les sociétés dont bénéficient, sous certaines conditions, les SICOMI (cf. ci-dessous n°s 49 et suiv. ) et ne concerne donc que les produits exonérés.

44 Cas particulier. - Participation d'une SICOMI au capital d'une société agréée pour le financement des économies d'énergie. Les SICOMI doivent distribuer à leurs actionnaires l'intégralité de leur part de bénéfice net correspondant à ces participations (cf. ci-dessus n° 35 ).

  VI. Procédure et contrôle

45Les sociétés qui veulent prendre la dénomination de sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie doivent en faire la demande au ministère de l'Économie et des Finances (Service de la législation fiscale, sous-direction C, bureau C 2, 139 rue de Bercy, 75012 PARIS).

Au cours de leur vie sociale, les SICOMI sont tenues d'adresser à ce service, dans les six mois qui suivent la clôture de chaque exercice, un dossier comportant :

- une copie du bilan de l'exercice et du compte de résultat de l'exercice ;

- une copie du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des actionnaires et des rapports du conseil d'administration ou du directoire et des commissaires aux comptes.

Par ailleurs, toute modification des statuts des SICOMI qui affecterait une clause essentielle au regard du régime fiscal applicable à ces sociétés reste obligatoirement soumise à l'accord préalable du Service de la législation fiscale et de la direction du Trésor.

En revanche, les autres modifications statutaires ne sont plus soumises à un agrément préalable de l'administration. Celles-ci concernent notamment les dispositions relatives aux augmentations du capital social réalisées en numéraire, aux réductions de capital, à la fixation de l'âge limite des administrateurs, au changement de siège social, aux cessions de parts pour les SICOMI constituées sous forme de SARL, etc.

Les SICOMI sont, cependant, tenues d'en informer l'administration en adressant au Service de la législation fiscale deux copies du procès-verbal de la délibération de l'assemblée générale extraordinaire qui a adopté une modification statutaire.

En cas de cession d'un immeuble à un acquéreur autre que le locataire en crédit-bail, les SICOMI sont tenues de joindre à leur déclaration annuelle de résultats et aux documents qui doivent être adressés chaque année au Service de la législation fiscale un état récapitulatif des cessions à des personnes autres que le locataire.

Cet état comporte :

- le prix de vente de chaque immeuble vendu et sa valeur nette comptable au jour de la cession ;

- la date d'acquisition ou de construction par la SICOMI de chaque immeuble cédé.

46Si les SICOMI ne fonctionnent pas conformément à leurs statuts, si elles réalisent des opérations non prévues par leur statut légal ou si elles ne respectent pas les engagements pris vis-à-vis de l'administration, le bénéfice de ce régime fiscal est susceptible de leur être retiré par décision du ministre de l'Économie et des Finances, sur proposition du chef du Service de la législation fiscale.

  B. RÉGIME FISCAL APPLICABLE AUX SICOMI

47Le régime fiscal des SICOMI, fixé initialement par l'article 6 de l'ordonnance du 28 septembre 1967 a subi d'importantes modifications de la part du législateur.

Ainsi, l'article 74 de la loi de finances pour 1989, en complétant l'article 208-3° quater du CGI, a prévu que les SICOMI pouvaient, à compter du 1er janvier 1989, réaliser des opérations hors de France, directement ou par l'intermédiaire de filiales, mais sous certaines conditions.

Par ailleurs, l'article 96 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990 a profondément modifié le régime fiscal des SICOMI en prévoyant la suppression progressive du régime de faveur dont bénéficiaient ces sociétés.

Enfin, le régime de faveur visé ci-dessus expirant au 31 décembre 1995, l'article 45 de la loi de finances rectificative pour 1994 et l'article 57 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire aménagent le régime fiscal applicable au crédit-bail immobilier en prenant en compte également des impératifs de développement du territoire.

Ainsi, depuis l'intervention de cette loi, le régime fiscal des SICOMI varie :

- d'une part, selon que les bénéfices sont retirés d'opérations de location simple ou de crédit-bail  ;

- d'autre part, selon la date de conclusion des contrats (avant ou après le 1er janvier 1991).

Seront successivement commentés :

- le régime de faveur issu de l'ordonnance du 28 septembre 1967 ;

- les modifications apportées par l'article 96 de la loi de finances pour 1991 ;

- les modifications apportées par l'article 45 de la loi de finances rectificative pour 1994 et par l'article 57 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire ;

- le régime des opérations réalisées par les SICOMI à l'étranger.

  I. Régime de faveur issu de l'ordonnance du 28 septembre 1967

48Suite aux modifications apportées par l'article 96 de la loi de finances pour 1991, ce régime spécial d'exonération ne concerne plus que : .

- les sociétés qui, à la date du 1er janvier 1991 étaient autorisées à porter la dénomination de société immobilière pour le commerce et l'industrie visée à l'article 5 de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 relative aux opérations de crédit-bail et les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, pour la fraction de leur bénéfice net provenant d'opérations de crédit-bail réalisées en France et conclues avant le 1er janvier 1991 ainsi que pour les plus-values dégagées par la cession d'immeubles dans le cadre de ces opérations ;

- les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, sur option de leur part exercée avant le 1er octobre 1991, pour la fraction de leur bénéfice net provenant d'opérations de crédit-bail réalisées en France, conclues avant le 1er janvier 1996 et portant sur des immeubles affectés à une activité industrielle ou commerciale -ou sur des locaux à usage de bureaux neufs et vacants au 1er octobre 1992 (loi de finances rectificative pour 1992, article 81)- ainsi que pour les plus-values dégagées par la cession d'immeubles dans le cadre de ces opérations.

1. Réalisation des bénéfices.

a. Opérations exonérées.

1° Revenus provenant de la location d'immeubles à des industriels ou à des commerçants.

49L'exonération porte sur les profits nets tirés de la location d'immeubles à usage industriel ou commercial, que celle-ci soit consentie à titre pur et simple ou dans le cadre d'une opération de crédit-bail.

50Par produits de la location on doit entendre non seulement les loyers proprement dits et les redevances de concessions immobilières, mais également les profits accessoires, tels que les « préloyers » réclamés aux futurs locataires pendant la durée de construction des locaux, les intérêts éventuellement dus par les locataires en raison d'un paiement différé des loyers ou les « pas-de-porte » imposés aux entreprises utilisatrices pour entrer dans les lieux.

Remarque. - La concession immobilière est le contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble, bâti ou non bâti, en confère la jouissance à une personne dénommée concessionnaire pour une durée de vingt années au minimum et moyennant le paiement d'une redevance annuelle.

2° Plus-values de cession des immeubles.

51L'exonération d'impôt sur les sociétés porte également sur les plus-values dégagées par les SICOMI lors de la cession de leurs immeubles dans le cadre d'opérations de crédit-bail.

52En dehors des cas exceptionnels décrits ci-dessous aux n°s 65 et 66 , la cession doit, pour bénéficier du régime fiscal de faveur, être réalisée au profit du locataire lui-même en vertu d'un contrat de crédit-bail entrant dans les prévisions de l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 modifié par l'article 1er, paragraphe 2, de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967.

Ne répondrait pas à cette condition une cession qui interviendrait au profit d'une autre personne, physique ou morale -quelles que soient la nature et l'importance des liens qui pourraient exister entre elle et l'entreprise utilisatrice (sociétés mères et filiales notamment)- ou qui ne résulterait pas d'un contrat de crédit-bail.

Le point de savoir si l'on se trouve en présence d'une véritable opération de crédit-bail, notamment lorsque la cession n'a pas été prévue au contrat initial, est une question de fait à apprécier dans chaque cas particulier, compte tenu des circonstances de l'affaire.

53La cession d'un immeuble par une SICOMI au profit d'un acquéreur autre que le locataire en crédit-bail est soumise au régime fiscal de droit commun dans les conditions précisées ci-dessous au n° 65 .

54En cas de levée d'option anticipée de la promesse unilatérale de vente dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, il est admis que le régime de faveur soit maintenu lorsque la durée de la location a couru depuis au moins cinq ans à compter de la date d'effet du contrat de crédit-bail.

La plus-value éventuellement réalisée par la SICOMI bénéficie alors de l'exonération de l'impôt sur les sociétés prévue par l'article 208-3° quater du CGI. De son côté, l'acquéreur peut se prévaloir des dispositions du premier alinéa de l'article 698 du CGI en matière de taxe de publicité foncière.

L'administration conserve, cependant, la possibilité de démontrer que, sous couvert d'un contrat de crédit-bail, l'opération consiste en réalité en une vente (art. L. 64 du Livre des procédures fiscales).

3° Participation dans des sociétés immobilières de copropriété.

55Les sociétés immobilières de copropriété sont celles qui entrent dans les prévisions de l'article 1655 ter du CGI.

Ce texte vise les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres (cf. DB 8 FI, division H).

56Ces sociétés sont réputées, pour l'application des impôts directs et quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Les SICOMI, membres de telles sociétés, sont donc considérées comme étant directement propriétaires des immeubles ou fractions d'immeubles correspondant à leurs parts et peuvent ainsi bénéficier normalement de leur régime fiscal privilégié pour leurs opérations de locations ou de crédit-bail portant sur ces mêmes immeubles ou fractions d'immeubles.

Mais, bien entendu, les participations détenues par les SICOMI dans ces sociétés doivent correspondre à des locaux à usage industriel ou commercial non équipés.