SOUS-SECTION 1 RÉGIME FISCAL DES SOCIÉTÉS CIVILES
2. Opérations immobilières.
18La réalisation de certaines opérations immobilières par les sociétés civiles entraîne leur assujettissement à l'impôt sur les sociétés.
Il en est ainsi :
a. Des sociétés civiles qui exercent une activité de marchand de biens au sens de l'article 35-I-1° du CGI.
19Sont considérées comme ayant une activité de marchand de biens les personnes qui habituellement achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts de ces sociétés.
20Il est donc indispensable que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat et que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel.
21Si la condition d'habitude requise par l'article 35-I-1° du CGI, n'est pas, en principe, remplie dans le cas d'une société civile qui a pour seule activité la réalisation d'une opération spéculative unique consistant à acheter et à revendre en l'état un immeuble déterminé, il en va différemment lorsque les associés qui sont les maîtres de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières, soit par des achats et des ventes faits en leur propre nom, soit par leur participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée. En pareil cas, la société étant l'un des instruments d'une activité d'ensemble entrant dans le champ d'application de l'article 35-I-1° du CGI, la condition d'habitude posée par ce texte doit être réputée remplie et la société civile doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206-2 du même code.
Il a été ainsi jugé (CE, arrêt du 25 juillet 1980, req. n° 12091) dans le cas d'une société civile immobilière :
- qui a accompli une opération spéculative unique en achetant puis en revendant quelques années plus tard le terrain sur lequel elle devait, conformément à son objet statutaire, construire des immeubles locatifs dès lors qu'il est établi, notamment par le maintien du capital social à un montant sans rapport avec le prix du terrain et le coût de l'importante opération de construction projetée, que la société envisageait, dès l'acquisition du terrain, de le revendre sans réaliser elle-même l'opération immobilière, après avoir uniquement valorisé le terrain par l'accomplissement des démarches et formalités nécessaires à l'obtention d'un permis de construire portant sur un programme important ;
- dont l'un des associés, qui avait fait bénéficier la société de la promesse de vente qu'il avait obtenue sur ce terrain, s'est livré durant les vingt années précédant la cession à de nombreux achats et reventes d'immeubles ou de parts de sociétés immobilières ;
- et dont les autres associés, liés au premier par des liens de parenté, ont également réalisé plusieurs achats suivis de revente.
22En revanche, ne se livre pas à une activité commerciale la rendant passible de l'impôt sur les sociétés une société civile immobilière qui revend dans des conditions financières défavorables des appartements qu'elle a acquis récemment sans intention de les revendre et qui loue occasionnellement, pendant trois mois, un appartement meublé dont elle réserve, en principe, la jouissance gratuite à son gérant (CE, arrêt du 19 janvier 1983, req. n° 31906).
23b. Des sociétés civiles qui effectuent des opérations d'intermédiaires, même à titre occasionnel à l'occasion de l'achat, de la souscription ou de la vente des biens immobiliers, actions ou parts désignés ci-dessus au « a » (CGI, art. 35-I-2°).
Il a été ainsi notamment estimé qu'une société civile qui effectuait des actes d'entremise en vue du placement des parts de quatre sociétés civiles immobilières se livrait à des opérations visées à l'article 35-I-2° du CGI la rendant passible de l'impôt sur les sociétés (CE, arrêt du 25 juillet 1980, req. n° 16503, RJ II, p. 83).
24c. Des sociétés civiles bénéficiaires d' une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble vendu par fractions ou par lots (CGI, art. 35-I-4°).
25d. Des sociétés civiles qui procèdent à des opérations de lotissement mais dans le cas seulement où elles ont par ailleurs la qualité de marchands de biens au sens de l'article 35-I-1° du CGI (CGI, art. 35-I-3°).
26e. Des sociétés civiles qui réalisent des profits à titre habituel en achetant des biens immeubles en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux (CGI, art. 35-I-1°, 2e al.).
Il s'ensuit que les sociétés civiles qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente relèvent normalement de l'impôt sur les sociétés pour les bénéfices retirés de ces opérations.
Par exception au principe d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés des sociétés civiles qui retirent des profits à raison des opérations décrites ci-dessus, l'article 239 ter du CGI exclut du champ d'application de l'impôt sur les sociétés les sociétés civiles de construction-vente qui répondent à certaines conditions (cf. H 1217 ).
27f. Des sociétés civiles qui donnent en location des locaux meublés, un établissement industriel ou commercial ou des immeubles.
1° Location de locaux meublés.
28Une société civile immobilière qui, après avoir loué en meublé des immeubles dont elle était propriétaire, les a donnés à bail à une SARL -dont le gérant de fait était également l'associé majoritaire et le gérant de la société civile- doit être considérée comme ayant poursuivi, selon des modalités juridiques différentes, l'activité de loueur en meublé à laquelle elle s'était précédemment livrée (CE, arrêt du 12 février 1975, req. n° 87340, RJ II, p. 23).
29Il a été jugé, dans le cas d'une société civile qui donnait en location meublée pour son propre compte deux studios mis à sa disposition par les associés, que cette société ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 1655 ter du CGI et devait être regardée comme ayant exercé une activité de nature commerciale qui la rendait passible de l'impôt sur les sociétés (CE, arrêt du 5 novembre 1980, req. n° 18274, RJ II, p. 100).
Par ailleurs, la Haute Assemblée a précisé qu'une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 206-2 du CGI, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles garnissant ces locaux (CE, arrêt du 10 juillet 1985, req. n° 40789).
De même, les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commerciale ; en application des dispositions de l'article 206-2 du CGI, elles sont donc passibles de l'impôt sur les sociétés (Rép. Mauger, AN 20 novembre 1989, p. 5081, n° 15286).
2° Location d'un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation.
30Exerce une activité commerciale une société civile qui donne en location un établissement équipé pour l'affinage et le stockage des fromages alors même que le locataire exercerait, en outre, dans les lieux une activité de conditionnement, non prévue par le contrat de bail et pour laquelle aucun matériel ne lui est fourni par le bailleur (CE, arrêt du 18 mars 1983, req. n° 32542).
3° Locations d'immeubles ou de locaux aménagés.
31La seule activité d'une société civile immobilière consistait à donner à bail un local aménagé par elle pour l'installation d'une bombe au cobalt exploitée par la société locataire.
Le loyer avait été fixé d'après un pourcentage du bénéfice annuel de la société locataire et était payable par acomptes définitivement acquis et s'élevant à 10 % des recettes brutes. Il a été jugé qu'un tel mode de calcul du loyer entraînait la participation de la société civile bailleresse aux résultats commerciaux de la société locataire. Par suite, l'activité de la société civile immobilière revêtait un caractère commercial la rendant passible de l'impôt sur les sociétés (CE, arrêt du 3 mars 1976, req. n° 94802, RJ II, p. 26).
32Il a été également jugé que la location d'un local à usage de pharmacie par une société civile immobilière à l'un de ses associés est de nature commerciale, dès lors que le loyer comporte, outre une part fixe, une participation importante aux résultats du preneur (5 % du chiffre d'affaires). La circonstance que le bailleur s'abstienne de percevoir la part variable stipulée au contrat de bail ne suffit pas pour enlever à cette dernière son caractère de créance acquise à raison des termes échus (CE, arrêt du 28 mai 1984, req. n° 36308).
33Dans le même ordre d'idées, la location par une société civile immobilière d'un panneau d'affichage relève d'une activité commerciale, dès lors que celle-ci est consentie moyennant, outre un loyer fixe, une participation aux résultats de la société locataire (CE, arrêt du 28 septembre 1984, req. n° 40666).
B. OPTION DES SOCIÉTÉS CIVILES POUR LE RÉGIME DE L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
34L'article 206-3 du CGI ouvre aux sociétés de personnes la possibilité d'opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues à l'article 239 du même code.
35Bien qu'elles ne fussent explicitement visées par aucune de ces dispositions, il était admis que les sociétés civiles de personnes puissent également choisir volontairement le régime de l'impôt sur les sociétés en application de la circulaire du 10 août 1949, n° 2256, § 15.
L'article 61 de la loi de finances rectificative pour 1992 (n° 92-1476 du 31 décembre 1992) a donné une base légale à l'option pour l'impôt sur les sociétés des sociétés civiles mentionnées à l'article 8-1° du CGI. Ainsi, les dispositions de l'article 61 s'appliquent aux options exercées à compter du 18 novembre 1992. Néanmoins, les options exercées avant cette date sont réputées régulières (art. 61-III de la loi précitée).