B.O.I. N° 202 du 8 DECEMBRE 2006
SECTION 3 :
Locaux affectés à un usage autre que l'habitation
SOUS-SECTION 1 :
Locaux concernés
36.Les locaux exclusivement affectés à une activité professionnelle, commerciale, industrielle, agricole ou administrative, autre que l'activité d'hébergement (sur ce point, voir n° 14 et suiv. ), ne sont pas éligibles au dispositif.
Sont concernés les locaux suivants :
37.- les locaux loués à usage de bureaux ou servant à l'exercice d'une activité administrative autres que ceux mentionnés aux n° 14 à 35 ;
38.- les locaux servant à l'exercice d'une profession libérale, commerciale ou industrielle (magasin, atelier, usine, etc.) 5 ;
39.- les locaux dont la vocation est l'hébergement des personnes physiques, autres que ceux mentionnés au n° 16 , lorsqu'ils font l'objet d'une exploitation à titre commercial. Sont considérés comme exploités à titre commercial les établissements dont la location ou l'exploitation n'est pas exonérée de TVA en application, notamment, des articles 261-D-4° et 261-7-1° du CGI. Tel est le cas par exemple d'un hôtel, y compris lorsque l'assujetti bénéficie, compte tenu du chiffre d'affaires réalisé, de la franchise en base prévue à l'article 293 B du CGI ;
40.- les locaux autres que d'habitation gérés par un organisme sans but lucratif, même si cet organisme est exonéré de TVA en application de l'article 261-7-1° du CGI ;
41.- les établissements de soins autres que ceux visés au n° 16 , tels que les hôpitaux ou les cliniques (services de médecine ou de chirurgie) qui, bien qu'ils disposent de chambres, ne sont pas considérés comme exerçant, même à titre accessoire, une activité d'hébergement 6 .
SOUS-SECTION 2 :
Régime applicable
42.Les travaux portant sur les locaux affectés à un usage autre que l'habitation demeurent dans tous les cas soumis au taux normal de la TVA.
SECTION 4 :
Parties communes des immeubles collectifs
43.Précision liminaire : les travaux portant sur les équipements communs des lotissements (voiries, réseaux) suivent les règles prévues pour les parties communes des immeubles collectifs.
SOUS-SECTION 1 :
Proportion des parties communes pouvant bénéficier du taux réduit de la TVA
44.Les travaux portant sur les parties communes d'un immeuble collectif peuvent bénéficier du taux réduit de la TVA pour la part des parties communes se rapportant :
- aux locaux à usage exclusif ou principal d'habitation (cf. n° 6 et n° 24 à 27) ;
- aux logements sociaux conventionnés (cf. n° 64 et suiv. ) ;
45.En revanche, les travaux portant sur les parties communes afférentes à des locaux affectés principalement ou exclusivement à une activité professionnelle, commerciale, industrielle ou administrative, sont soumis au taux normal de la TVA.
Exemple : l'appartement dans lequel le médecin exerce son activité est considéré comme un local d'habitation pour la détermination des millièmes de copropriété à hauteur desquels le taux réduit s'appliquera sur les travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble (cf. n° 49 ). Bien entendu, ce local ne sera considéré à usage d'habitation que si la part affectée à l'habitation est au moins égale à 50 % de la superficie.
46.Les dépendances d'un local (caves, garages), telles que définies aux n° 11 et n° 13, suivent le régime du local auquel elles se rattachent.
Le tableau n° 2 en annexe IV présente la ventilation des taux de TVA applicables aux travaux portant sur les parties communes compte tenu de l'affectation de chaque lot.
47.Il convient de distinguer deux cas : celui de l'immeuble collectif affecté à moins de 50 % à usage d'habitation et celui de l'immeuble collectif comportant au moins 50 % de locaux à usage d'habitation.
La question du partage de responsabilité entre, d'une part, le syndic ou l'administrateur de biens et, d'autre part, les copropriétaires, en cas de communication au(x) prestataire(s) d'informations erronées sur l'affectation des différents lots de l'immeuble, fait l'objet de développements aux n° 209 et 210 .
SOUS-SECTION 2 :
Régime applicable aux travaux portant sur les parties communes d'immeubles collectifs affectés à moins de 50% à usage d'habitation
48.Lorsque, d'après les éléments dont il dispose, le syndic ou l'administrateur de biens constate ou présume que la quote-part des locaux à usage exclusif ou principal d'habitation est inférieure à 50 %, il doit déterminer, afin de pouvoir établir l'attestation à remettre au prestataire, la proportion exacte de locaux affectés à l'habitation.
Cette quote-part est déterminée de la façon suivante selon que l'immeuble est en copropriété ou non :
49. - Pour les immeubles en copropriété, la proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation est déterminée par le syndic ou l'administrateur de biens à partir des quotes-parts afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble (« tantièmes généraux » généralement exprimés en millièmes ou, s'il y a lieu, « tantièmes spéciaux » 7 ) selon les modalités fixées par le règlement de copropriété ;
50. - Lorsque l'immeuble en cause n'est pas en copropriété mais appartient à une seule personne, physique ou morale, la proportion des locaux à usage d'habitation est appréciée en fonction de la répartition des parties communes opérée par le propriétaire pour déterminer le montant des charges récupérables auprès des locataires ; cette proportion doit être déterminée au moins une fois par an.
51.Précision : lorsque les travaux sont éligibles au bénéfice du taux réduit de la TVA, il n'y a pas lieu de distinguer selon que ces travaux sont ou non récupérables sur les éventuels locataires.
A titre de règle pratique, la démarche à suivre est la suivante :
1) Détermination de la proportion de locaux affectés à l'habitation
52.La proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation est déterminée à partir des tantièmes généraux ou, s'il y a lieu, des tantièmes spéciaux.
53.La répartition entre les logements et les locaux autres (locaux professionnels ou commerciaux) est effectuée une fois par an, lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Il appartient donc à chaque propriétaire de faire connaître, à la demande du syndic ou de l'administrateur de biens, par tout moyen à sa convenance, l'affectation exacte des locaux.
Cas des locaux vacants :
54.S'agissant des locaux vacants au moment où le syndic ou l'administrateur de biens procède au recensement des locaux, le copropriétaire devra lui indiquer s'il s'agit d'un local à usage d'habitation ou non, en fonction de sa nature et de sa destination. Ainsi, un local commercial par nature, équipé ou non de ses moyens d'exploitation, ne constitue pas un local à usage d'habitation ; en revanche, un local non commercial, précédemment affecté à un usage d'habitation ou à un usage professionnel (profession libérale) ou administratif, est considéré comme un local à usage d'habitation.
55.À défaut de réponse au plus tard à la date de l'assemblée générale, l'affectation à un usage total ou principal d'habitation d'un local ne pouvant être établie, celui-ci devra être considéré comme à un usage autre que d'habitation.
56.La proportion déterminée par le syndic ou l'administrateur de biens à partir des déclarations communiquées par les copropriétaires, reste valable jusqu'à l'assemblée générale de copropriété de l'année suivante.
2) Établissement de l'attestation à remettre au prestataire
57.La proportion, telle que définie ci-dessus, sera utilisée pour établir les attestations à remettre aux prestataires pour les travaux qu'ils effectueront sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse :
58.- de travaux ponctuels (par exemple : ravalement de l'immeuble) ;
59.- ou de travaux réguliers (par exemple : contrats de maintenance ou d'entretien d'un ascenseur) même s'ils sont régis par des contrats pluriannuels et que ces contrats prévoient ou non une facturation forfaitaire (s'agissant de la tenue de l'attestation justifiant l'application à due proportion du taux réduit, cf. ci-après n° 192 et suiv. ).
60.L'attestation remise par le syndic ou l'administrateur de biens au prestataire permet à ce dernier de ventiler sur sa facture la part des travaux soumise au taux réduit et la part relevant du taux normal.
3) Répartition des charges
61.La répartition des charges entre copropriétaires se fait sur une base hors taxe, la TVA étant un élément exogène. Il en résulte que le taux réduit de TVA doit être intégralement réparti entre les seuls locaux à usage total ou principal d'habitation.
62.Le calcul de la TVA applicable à la facture et la répartition de la charge fiscale constituent deux étapes distinctes.
Exemple
Soit des travaux pour un montant de 10.000 € HT portant sur les parties communes d'un immeuble collectif réparties en fonction de tantièmes généraux et se rapportant aux 10 lots égaux suivants :
- 6 lots commerciaux pour une quote-part totale de 600 millièmes ;
- 2 lots affectés entièrement à l'habitation pour une quote-part totale de 200 millièmes ;
- 2 lots affectés pour plus de 50 % à l'habitation (moins de 50 % de la surface étant affectée à l'activité libérale de leur occupant), soit une quote-part totale de 200 millièmes considérés comme étant affectés totalement à l'habitation (cf. n° 44 ).
Analyse
Les lots affectés à un usage total ou principal d'habitation représentent 400 millièmes (200 +200), sur les 1000 millièmes que comptabilise au total l'immeuble.
Etablissement de l'attestation
La quote-part des lots affectés à un usage total ou principal d'habitation étant inférieure à 50 %, l'attestation devra indiquer que 40 % de l'immeuble est à usage d'habitation.
Etablissement de la facture
La facture devra être établie comme suit :
Répartition des charges par le syndic ou l'administrateur de biens
Lors de la répartition des charges :
- chaque copropriétaire de lots à un usage autre que d'habitation se verra réclamer un montant de 1.196 € (1.000 € + 196 €) ;
- ceux des lots à usage d'habitation se verront réclamer un montant de 1.055 € (1.000 € + 55 €).
En aucun cas le syndic ou l'administrateur de biens n'a le droit de répercuter sur les divers copropriétaires une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l'usage effectif du lot en cause (habitation : à 5,5 % ; autre qu'habitation : à 19,6 %).
En l'espèce, la TVA répercutée est nécessairement, selon la situation du copropriétaire, de 55 € ou de 196 €.
SOUS-SECTION 3 : Régime applicable aux travaux portant sur les parties communes d'immeubles collectifs comportant au moins 50% de locaux à usage d'habitation
63.Il a été décidé que lorsque la proportion des locaux affectés totalement ou principalement à l'habitation est au moins égale à 50 % (dans les conditions précisées aux n° 48 à 56 ), le taux réduit de la TVA s'applique à la totalité des travaux portant sur les parties communes.
SECTION 5 :
Situation des logements locatifs sociaux
64.Les logements sociaux conventionnés s'entendent des locaux affectés à un usage locatif social sur la base d'une convention ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL) au sens des 2°, 3° et 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
65.L'article 24 de la loi de finances pour 2004, commenté par le BOI 8 A-1-04 , a étendu le principe de l'application directe du taux réduit prévu à l'article 279-0 bis aux travaux effectués dans les logements susvisés qui étaient précédemment soumis au taux réduit de la TVA par le mécanisme de la livraison à soi-même (LASM) 8 . Sont visés par cette évolution les travaux portant sur des logements sociaux à usage locatif achevés depuis plus de deux ans, ainsi que ceux portant sur leurs dépendances usuelles, et répondant aux autres conditions générales prévues par cet article.
66.Demeurent soumis au taux réduit de la TVA, dans le cadre de la LASM, les travaux effectués dans des logements sociaux à usage locatif lorsqu'ils ne satisfont pas aux conditions prévues à l'article 279-0 bis. Ainsi en est-il notamment :
67.- des travaux portant sur des logements sociaux à usage locatif achevés depuis moins de deux ans ;
68.- de la fourniture des gros équipements mentionnés à l'article 30-00 A de l'annexe IV au CGI ;
69.- de l'aménagement des espaces verts ;
70.- des travaux éligibles à la LASM effectués par le propriétaire (travaux en régie).
71.- des travaux de construction de logements sociaux à usage locatif éligibles au taux réduit par le mécanisme de la LASM, sur le fondement du c du 1 du 7° de l'article 257, lorsque les conditions prévues sont remplies (y compris pour leurs dépendances usuelles, même construites ultérieurement et quel que soit leur mode de financement).