B.O.I. N° 51 du 13 MARS 1996

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

4 H-1-96  

N° 51 du 13 MARS 1996

4 F.E. / 14 - H 1218

INSTRUCTION DU 1 ^ER MARS 1996

SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER - OBJET SOCIAL -
ART. 1ER DE LA LOI N° 93-6 DU 4 JANVIER 1993 - ART. 1ER DU DECRET N° 94-483 DU 9 JUIN 1994

(C.G.I., art. 239 septies)

NOR : BUD F 96 20928 J

[S.L.F. - Bureau C2]

  I. Opérations conformes à l'objet social des SCPI

  A. TRAVAUX D'AMELIORATION

Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie et de travail, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Elles ne doivent pas correspondre à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (voir ci-dessous, B et C).

D'une manière générale, il convient de prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci. La détermination de la nature des travaux est une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues notamment en matière de revenus fonciers (cf. DB 5 D 2225, n°s 13 et s., édition du 15 septembre 1993).

Les travaux d'amélioration effectués par les SCPI ne sont assujettis à aucune condition de coût ou d'ancienneté de l'immeuble sur lequel ils sont réalisés, sauf lorsqu'ils sont effectués à l'occasion d'une opération de reconstruction (voir ci-dessous, C).

  B. TRAVAUX D'AGRANDISSEMENT

Ce sont ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable ou utilisable de locaux existants. Ils ne remettent pas en cause le régime fiscal des SCPI si les deux conditions suivantes sont remplies :

1.Ils doivent être réalisés sur un immeuble dont la SCPI est propriétaire depuis plus de trois ans à la date de début des travaux ¹  ;

2.L'augmentation de la surface hors oeuvre nette qui résulte de l'ensemble des travaux d'agrandissement réalisés sur un même immeuble bâti ne doit pas excéder 10 % de la surface hors oeuvre nette de cet immeuble appréciée à la date de son acquisition. Il est toutefois admis que cette condition ne soit pas exigée pour les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, dans le volume bâti existant dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration visés au b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI, lorsqu'ils ont pour effet d'accroître la surface habitable ou utilisable de locaux existants.

La surface hors oeuvre nette d'un immeuble est définie à l'article R 112-2 du code de l'urbanisme (voir annexe 3). Il n'est pas tenu compte, pour le calcul de cette limite, des travaux d'agrandissement réalisés à l'occasion d'une opération de reconstruction (voir ci-dessous, C).

  C. TRAVAUX DE RECONSTRUCTION

Les travaux de reconstruction s'entendent des travaux comportant soit la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros oeuvre de locaux existants. Il peut s'agir également de travaux correspondant à une reconstruction complète après démolition intérieure d'un immeuble suivie de la création d'aménagements neufs.

Les SCPI sont autorisées à effectuer de tels travaux si les trois conditions suivantes sont remplies :

1.Les travaux de reconstruction doivent être réalisés pour les besoins de la gestion de la SCPI. Dès lors, ils ne doivent pas entraîner un changement de destination de l'immeuble. Il est toutefois admis que cette condition ne soit pas exigée lorsque l'immeuble issu de la reconstruction est destiné à l'habitation.

2.Les travaux doivent être réalisés sur un immeuble bâti dont la SCPI est propriétaire depuis plus de trois ans à la date de début des travaux ¹ .

3.Le coût, toutes taxes comprises, des travaux de reconstruction réalisés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 3% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société, appréciée au bilan du dernier exercice clos au moment de la réalisation des travaux.

Conformément à l'article 14 du décret du 1er juillet 1971 modifié, la valeur vénale des immeubles résulte d'une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans. Elle est actualisée par lui chaque année.

Le montant total des travaux, y compris les travaux d'amélioration et d'agrandissement, réalisés à l'occasion d'une opération de reconstruction d'un même immeuble est pris en compte pour l'appréciation de ce pourcentage.

Si de tels travaux ne sont pas réalisés au titre d'un exercice, la limite de 3 % peut se cumuler avec celle de la seule année suivante. Si le coût des travaux de reconstruction effectués au cours d'une année est inférieur à la limite de 3 %, le reliquat ne peut être reporté.

Exemple d'application :

Une SCPI détient un patrimoine immobilier dont la valeur vénale s'élève au 31 décembre 1994 à 20 000 000 F. Au cours de l'année 1995, elle n'effectue pas de travaux mais acquiert un nouvel immeuble. La valeur vénale du patrimoine est estimée au 31 décembre 1995 à 25 000 000 F. Le montant total des travaux de reconstruction qui pourront être réalisés au cours de l'année 1996 s'élève à :

(3 % x 20 000 000 F) + (3 % x 25 000 000 F) = 1 350 000 F.

Le respect des deux conditions tenant d'une part à l'ancienneté de l'acquisition de l'immeuble et d'autre part au coût des travaux n'est pas exigé lorsque la reconstruction totale ou partielle de l'immeuble est nécessitée par un cas de force majeure (exemple : incendie) ou lorsque les travaux sont rendus nécessaires en raison d'obligations résultant de la loi. De même, il est admis que le respect de ces conditions ne soit pas exigé pour les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants prévus par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou imposés par une déclaration d'utilité publique des travaux de restauration et remplissant les conditions définies au b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI.

  D. ACQUISITIONS D'EQUIPEMENTS OU D'INSTALLATIONS NECESSAIRES A L'UTILISATION DES IMMEUBLES

L'article 1er de la loi du 31 décembre 1970 modifiée autorise les SCPI à acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles.

Il s'agit des équipements visés aux n°s 11 à 23 de la DB 8 E 331 et aux n° 11 à 23 de la DB 8 H 122 et dont la livraison, par des sociétés civiles de construction-vente de l'article 239 ter du CGI ou par des sociétés immobilières de copropriété visées à l'article 1655 ter du même code, ne leur fait pas perdre le bénéfice de leur régime fiscal spécifique respectif.

  E. CESSIONS D'ELEMENTS DU PATRIMOINE IMMOBILIER

De telles cessions sont admises lorsque les conditions suivantes sont remplies :

1.La SCPI ne doit pas avoir acheté l'immeuble qui fait l'objet de la cession en vue de le revendre. Cette condition est réputée satisfaite lorsque la société est propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans à la date de cession ² .

2.Dans l'hypothèse où des travaux d'agrandissement ou de reconstruction tels que définis ci-dessus ont été réalisés sur l'immeuble qui fait l'objet de la cession, ces travaux doivent avoir été achevés depuis au moins six ans à la date de la cession.

3.De telles cessions ne doivent pas présenter un caractère habituel. Cette condition est réputée satisfaite lorsque la valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice de douze mois n'excède pas 5 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI appréciée au bilan du dernier exercice clos (voir ci-dessus, C, 3). Si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, cette limite peut se cumuler avec celle de la seule année suivante selon les modalités indiquées dans l'exemple figurant au C ci-dessus. Si la valeur vénale des immeubles cédés au cours d'un exercice est inférieure au seuil de 5 %, le cas échéant porté à 10 %, le reliquat ne peut être reporté.

  II - Conséquences du non-respect de l'objet social des SCPI

Le non-respect des prescriptions de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1970 modifiée et de l'article 1er du décret du 1er juillet 1971 modifié entraîne perte du bénéfice des dispositions de l'article 239 septies du CGI. Le régime fiscal de la société concernée est alors celui applicable à la généralité des sociétés civiles. La réalisation d'opérations industrielles ou commerciales visées aux articles 34 et 35 du CGI entraîne, conformément aux dispositions de l'article 206-2 du même code, son assujettissement à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun à compter de l'imposition des résultats de l'exercice au cours duquel ces opérations ont été réalisées.

Il est cependant admis (DB 4 H 1132 , édition du 1er mars 1995, n°s 1 et 2) que cet assujettissement à l'impôt sur les sociétés ne soit effectif que si les deux conditions suivantes sont remplies :

- le montant des opérations commerciales concernées dépasse 10 % des recettes totales hors taxes de l'année ;

- la moyenne des recettes hors taxes de nature commerciale réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures excède 10 % du montant moyen des recettes hors taxes réalisées au cours de la même période.

Dans le cas où la SCPI deviendrait passible de l'impôt sur les sociétés, les revenus perçus par les associés personnes physiques ne relèveraient plus de la catégorie des revenus fonciers mais de celle des revenus de capitaux mobiliers.

Par ailleurs, et quelle qu'en soit la cause, le non-respect de l'objet social exclusif visé à l'article 1er de la loi du 31 décembre 1970 entraîne, s'il y a lieu, remise en cause des réductions d'impôt pour investissement locatif et de la déduction forfaitaire majorée ou de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer dont les contribuables ont pu bénéficier. En effet, il constitue un cas de violation de l'engagement du souscripteur de conserver des titres de sociétés régies par la loi du 31 décembre 1970 pendant les durées de 6 ans et de 5 ans prévues respectivement par les articles 199 decies et 199 undecies du CGI.

Nota : Compte tenu toutefois des particularités liées à certaines opérations, les difficultés d'application de ces dispositions pourront faire l'objet d'un examen, au cas par cas, par le Service de la législation fiscale (Sous-Direction C - Bureau C2).

Annoter DB 4 H 1218 .

Annexes : 3

Le Directeur

Chef du Service de la Législation Fiscale

Patrice FORGET

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Annexe I

Article. 1er de la loi n° 93-6 du 4 janvier 1993

Annexe II

Article 1er du décret n° 94-483 du 9 juin 1994

Annexe III

Article R 112-2 du code de l'urbanisme

1   Il est précisé qu'en cas de vente en l'état futur d'achèvement ou de vente à terme, le point de départ de ce délai ne peut être antérieur à la date d'achèvement de l'immeuble.

2   est précisé qu'en cas de vente en l'état futur d'achèvement ou de vente à terme, le point de départ de ce délai ne peut être antérieur à la date d'achèvement de l'immeuble