B.O.I. N° 160 du 4 septembre 1979
SECTION III. - CAS PARTICULIERS
A. Parcelles mises en lotissement appartenant à des propriétaires différents
30.Si l'on suppose que, dans une même commune, deux personnes :
- M. X propriétaire d'une parcelle cadastrée section A n° 4 de 6.000 mètres carrés et d'une parcelle cadastrée section A n° 5 de 2.500 mètres carrés, et
- M. Y propriétaire d'une parcelle cadastrée section A n° 6 de 2.800 mètres carrés (cf. fig. n° 6), décident de mettre en lotissement leurs terrains et d'utiliser la procédure du « lotissement à la demande », il convient, comme dans l'exemple précédent, de traiter les divisions de parcelle comme des changements de limites ordinaires effectués conformément à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955.
1. Publication de l'autorisation de lotissement.
31.Si on envisage que les trois immeubles susvisés (urbains par hypothèse) sont grevés d'inscriptions hypothécaires subsistantes - volume 212, n° 15, pour A 4, volume 309, n° 7, pour A 5 et volume 408, n° 6, pour A 6 -, il conviendra, lors de la publication de l'arrêté préfectoral autorisant la création du lotissement, d'annoter la fiche générale, les fiches d'immeuble de renvoi et les fiches parcellaires, de la même façon que dans l'exemple précédent.
En outre, chaque fiche personnelle recevra au tableau I, en regard de la désignation cadastrale des parcelles appartenant au titulaire de la fiche, l'indication du lotissement.
2. Publication des procès-verbaux du Cadastre.
32.La division des parcelles d'assiette du lotissement devra être effectuée de telle manière que le conservateur puisse procéder à l'annotation correcte de son fichier. En conséquence, pour suivre les opérations sur les fiches personnelles et les fiches d'immeuble, le numérotage des parcelles sera établi conformément au plan de la figure 7 ci-après.
Nota. - 1. La partie hachurée correspond à la voirie.
2. Ce plan a été réalisé en tenant compte, d'une part, des hypothèses prévues aux paragraphes 30 et 31 , d'autre part, de la publication d'un premier procès-verbal (document d'arpentage de base) constatant la délimitation de la voirie et portant division :
- de la parcelle A n° 4 en trois parcelles : A n° 10, A n° 14 (voirie) et A n° 13 ;
- de la parcelle A n° 5 en deux parcelles : A n° 11 et A n° 15 (voirie) ;
- de la parcelle A n° 6 en deux parcelles : A n° 12 et A n° 16 (voirie) et, enfin, de la publication d'un second procès-verbal constatant la délimitation du « futur lot 1 » entraînant division des parcelles A n° 10 en A n° 20 et A n° 21 et A n° 11 en A n° 22 et A n° 23.
L'annotation du fichier s'effectuera selon les règles énoncées supra pour le premier exemple.
Il est également conseillé de ne créer des fiches particulières qu'au moment de la publication des actes de vente de lot, sans omettre d'effectuer les reports de formalités nécessaires (cf. supra n° 27 ).
B. Formalités diverses
1. Inscription hypothécaire.
33.Si un lotisseur affecte, en garantie de prêts consentis, une fraction des terrains d'assiette, la création de « subdivisions hypothécaires » devient obligatoire.
2. Décès du lotisseur.
34.En présence d'un « lotissement à la demande » l'attestation notariée après le décès du lotisseur devra comporter, au jour de l'acte, la désignation des parcelles telle qu'elle figure au fichier immobilier à la suite de la publication des différents procès-verbaux du Cadastre.
Lorsque le décès du lotisseur se produira avant toute vente de parcelles formant lot, la publication de l'attestation sera annotée au cadre A du tableau III de la fiche générale. Par contre, si le lotisseur décède après avoir vendu au moins un lot composé d'une ou plusieurs parcelles, l'annotation de l'attestation sera portée sur toutes les fiches particulières qu'il y a lieu de créer, après avoir rempli la colonne 4 de la fiche générale. Éventuellement, il pourra être fait utilisation d'une mention de renvoi.
3. Communes à ancien cadastre.
35.Dans les communes à ancien cadastre, il est rappelé que l'article 2, § 2, du décret du 14 octobre 1955 assimilant à des immeubles urbains les parcelles faisant l'objet d'un lotissement n'est pas applicable. La possibilité pour les conservateurs de créer des fiches officieuses demeure ; leur annotation et leur classement se fera selon les errements habituels.
Toutefois, du fait de l'absence de désignation cadastrale des immeubles, la procédure de la « réquisition de division » telle qu'elle a été exposée supra n os6 et 7 ne pourra s'appliquer, la désignation des lots résultant uniquement des numéros attribués par le lotisseur lui-même à l'intérieur du lotissement.
4. Lotissements portant sur des parties de parcelles.
36.Si, lors de la publication de l'autorisation de lotir, il apparaît qu'un « lotissement à la demande » porte à la fois sur des parcelles entières et sur des parties de parcelles d'une commune à cadastre rénové, l'annotation de la formalité et la création des fiches obéiront aux règles habituelles déjà utilisées en matière de lotissement. Notamment, l'indication des parcelles au tableau I de la fiche du lotisseur sera suivie de la mention « lotissement pour partie ». En outre, la fiche générale de lotissement sera établie au premier numéro de parcelle entière comprise dans le lotissement. Le tableau II de la fiche générale de lotissement recevra l'indication de toutes les parcelles, la mention « pour partie » étant portée, dans la colonne 7, en regard de chacune des parcelles comprises dans le lotissement pour une fraction seulement.
De même, s'il existe ou s'il est créé des fiches d'immeuble de renvoi, le tableau I précisera que le lotissement n'intéresse la parcelle que pour partie seulement.
C'est à l'occasion de la publication d'un ou de plusieurs procès-verbaux du Cadastre faisant suite aux réquisitions de division évoquées supra n os 6 et 7 que les terrains non compris dans le lotissement seront identifiés par des numéros cadastraux.
Il y aura lieu, alors, de procéder, dans les conditions normales, à la mise à jour du fichier immobilier en distinguant le caractère urbain ou rural des parcelles hors lotissement.
Pour les formalités subséquentes - autres procès-verbaux, vente de lot -, il suffira de les traiter comme cela a été envisagé dans les exemples ci-avant.
5. Publication du document d'arpentage de base antérieure à celle de l'arrêté préfectoral.
37.Lorsque le service du Cadastre transmet aux fins de publicité à la conservation des Hypothèques un procès-verbal (modèle n° 6493) constatant des changements de limite de parcelles urbaines et portant la mention « lotissement » et qu'il n'y a pas publication, antérieure ou concomitante, de l'arrêté préfectoral, dans un simple souci de commodité pratique, les conservateurs peuvent néanmoins annoter ou créer par anticipation les fiches d'immeuble.
a. S'il s'agit de parcelles urbaines déjà inscrites au tableau I de la fiche personnelle du lotisseur :
- la mention « lotissement » est ajoutée ;
- la fiche générale de lotissement est annotée dans les conditions prévues supra n os12 , 13 et 20 ;
- le procès-verbal est annoté au tableau III de cette fiche générale ;
- les fiches de renvoi sont mises à jour conformément aux paragraphes 15 et 21 ci-avant ;
- les fiches parcellaires sont également annotées des changements intervenus.
b. S'il s'agit de parcelles rurales déjà inscrites au tableau II de la fiche du lotisseur, elles se trouveront, par anticipation, transformées en immeubles urbains ; il conviendra donc de les faire passer du tableau II au tableau I.
Une annotation sera portée dans chacun des cadres (A ou B) du tableau III sous la forme :
« Date (de publication du procès-verbal), parcelles rurales devenues urbaines par anticipation - lotissement - voir tableau I. »
Les autres annotations seront normalement effectuées (cf. supra n° 37 , a ).
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ANNEXE
DÉCRET N° 77-860 DU 26 JUILLET 1977
modifiant le Code de l'urbanisme et relatif aux lotissements
( J. O. du 29 juillet 1977, p. 3969)
Le Premier ministre,
Sur le rapport du garde des Sceaux, ministre de la Justice, du ministre de l'Intérieur, du ministre de la Culture et de l'Environnement, du ministre délégué à l'Économie et aux Finances, du ministre de l'Équipement et de l'Aménagement du territoire, du ministre de l'Agriculture et du ministre de l'Industrie, du Commerce et de l'Artisanat,
Vu le Code de l'urbanisme, notamment son article L. 315-1 ;
Vu le Code civil, notamment ses articles 1601-1 à 1601-4 ;
Vu le Code pénal, notamment son article R. 25 ;
Vu le Code rural, notamment son article 35 ;
Vu le Code forestier, notamment son article 164 ;
Vu le Code des communes, notamment son article R. 122-11 ;
Vu le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Vu la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales, ensemble les textes qui l'ont modifiée et complétée ;
Vu la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, notamment son article 2 ;
Vu la loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme, notamment son chapitre III ;
Vu la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, notamment son article 1 er ;
Vu le décret n° 66-614 du 10 août 1966 relatif à l'organisation des services de l'État dans la région parisienne, modifié notamment par le décret n° 70-446 du 28 mai 1970 ;
Vu le décret n° 63-766 du 30 juillet 1963, et notamment son article 21 (avant-dernier alinéa) ;
Le Conseil d'État (section des travaux publics) entendu,
Décrète :
ARTICLE PREMIER. - Le chapitre V du titre I er du livre III de la deuxième partie du Code de l'urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :
CHAPITRE V
Lotissements et divisions de propriété
Section I
DISPOSITIONS GÉNÉRALES RELATIVES AUX LOTISSEMENTS
Article *R. 315-1
Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.
L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.
Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a. Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai ;
b. Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c. Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d. Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par l'article L. 123-9 ;
e. Les apports et les cessions gratuites résultant de l'application de l'article R. 111-14 ou de l'article R. 332-15.
Article *R. 315-2
Ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre :
a. Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement régie par le chapitre II du titre II du présent livre ;
b. Les divisions effectuées à l'intérieur des zones à urbaniser en priorité, des zones d'aménagement concerté, des périmètres de rénovation urbaine, des zones de restauration immobilière, des zones de résorption de l'habitat insalubre ainsi que des zones d'habitation et des zones industrielles créées en application de l'article R. 321-1 avant le 1 er janvier 1977, lorsque ces divisions sont effectuées par la personne publique ou privée qui réalise l'aménagement de ladite zone ;
c. Les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil, ou d'un immeuble dont la construction par une société régie par le titre II ou par le titre III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 modifiée a été autorisée ;
d . Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un bâtiment comportant plusieurs logements ;
e. Les divisions effectuées à l'intérieur des périmètres visés à l'article L. 314-2 par les sociétés civiles constituées en application de l'article L. 322-12.
Article *R. 315-3
La crétation d'un lotissement est subordonnée à une autorisation délivrée dans les conditions définies au présent chapitre.
Section II
PRÉSENTATION DES DEMANDES D'AUTORISATION
Article *R. 315-4
La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain.
La demande précise l'identité et l'adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l'ensemble du lotissement et l'identité du propriéatire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande.
La demande d'autorisation peut ne porter que sur une partie de la propriété. Dans ce cas, une nouvelle autorisation doit être demandée pour toute division, même par détachement d'une seule parcelle, de la partie conservée intervenant moins de dix ans après la première autorisation.
Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l'initiative de la dernière division. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés.
Article *R. 315-5
Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :
a. Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée ;
b. Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l'agglomération ;
c. Un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;
d. Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire ;
e. Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur ;
f . Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ;
g . Le cas échéant une copie de l'autorisation de défrichement ;
h . L'étude d'impact sur l'environnement lorsqu'elle est exigée en vertu de l'article 2 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 et des textes pris pour son application ;
i. S'il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d'exécution des travaux ;
j. Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l'article R. 315-33.