B.O.I. N° 110 du 10 OCTOBRE 2007

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 A-3-07  

N° 110 du 10 OCTOBRE 2007

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE (TVA). DROITS D'ENREGISTREMENT ET TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE.
LOCATION-ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ.

(C.G.I., art. 257-7°, 257-7° BIS, 261-5-9°, 278 SEXIES-I, 279-0 BIS, 284-II, 810 IV, 1594 F QUINQUIES A, 1594-0 G-A-I)

NOR : ECE L 07 30016J

Bureau D 2

INTRODUCTION

1.L'article 1 ^er de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, qui crée la location-accession à la propriété immobilière, la définit comme « le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté (...) et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. »

2.Ce contrat, qui comporte pendant une certaine période une location assortie d'une promesse unilatérale de vente, se décompose en deux conventions distinctes et successives soumises au régime fiscal qui leur est propre.

Pendant la phase locative, le logement est la propriété d'un opérateur qui est qualifié de « vendeur » dans les textes législatifs et réglementaires.

L'accédant (ou locataire-accédant) verse une redevance constituée de deux parties :

- une fraction locative, assimilable à un loyer, et définitivement acquise au vendeur ;

- une fraction acquisitive, correspondant au paiement anticipé du prix du logement et imputable sur celui-ci.

L'accédant peut lever l'option sur son logement aux dates prévues dans le contrat de location-accession et selon les modalités arrêtées par les parties. La levée d'option entraîne le transfert de la propriété du logement à l'accédant, constaté par acte notarié, ainsi que le paiement du solde du prix du logement.

En cas de résiliation du contrat ou d'absence de levée d'option au terme de celui-ci, la fraction acquisitive de la redevance est restituée à l'accédant sous déduction d'une indemnité, cette dernière pouvant, dans le second cas, être majorée.

3.L'article 11 de la loi du 12 juillet 1984 déjà citée dispose que ce contrat est assimilé à une vente pure et simple pour l'application de la TVA lorsqu'il prévoit, en cas de non-levée de l'option, que l'indemnité soit majorée.

Afin d'encourager le développement de cette formule d'accession à la propriété, l'article 9 de la loi n° 2004-804 du 9 août 2004 relative au soutien à la consommation et à l'investissement est venu préciser que les opérations de location-accession conventionnées et agréées sont considérées dans tous les cas comme des locations suivies de ventes.

4.En outre, afin de donner toute sa portée au dispositif, les IV et V de l'article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 et les 1° et 2° du I de l'article 33 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ont complété, en matière de droits de mutation à titre onéreux, les règles applicables aux opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées.

5.La présente instruction commente le régime fiscal applicable :

- d'une part, aux opérations portant sur les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés ;

- d'autre part, aux différentes étapes de la vie du contrat.

Elle précise également les conditions de remise en cause éventuelle du régime.

  A. REGIME FISCAL APPLICABLE AUX DIFFÉRENTES OPÉRATIONS PORTANT SUR LES LOGEMENTS DESTINÉS À ÊTRE OCCUPÉS PAR DES TITULAIRES DE CONTRATS DE LOCATION-ACCESSION CONVENTIONNÉS ET AGRÉÉS

  I. Livraisons à soi-même de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés

  1. TVA

6.Sont désormais soumises au taux réduit de 5,5% de la TVA, en application du 2 du I de l'article 278 sexies du CGI, les livraisons à soi-même de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession, lorsqu'ils font l'objet d'une convention et bénéficient d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.

Ce dispositif permet aux bailleurs de supporter in fine une charge définitive de TVA au taux de 5,5 % aux lieu et place de la taxe qui leur a été facturée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations participant à la construction de l'immeuble.

7.L'imposition de la livraison à soi-même des logements construits par des bailleurs, prévue au dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 du CGI, concerne les immeubles d'habitation répondant aux conditions prévues par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004.

8.Les locataires-accédants doivent remplir les conditions suivantes :

- ils sont titulaires d'un contrat de location-accession conclu dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 ;

- leurs revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, sont inférieurs aux plafonds de ressources mentionnés à l'article R. 331-66 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- les logements sont destinés à être occupés à titre de résidence principale.

9.La convention conclue avec le représentant de l'Etat remplit les conditions suivantes, nécessaires à l'obtention de l'agrément :

- la fraction locative de la redevance n'excède pas les plafonds fixés par l'annexe I à l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ;

- le prix de vente du logement est également plafonné (annexe II à l'arrêté du 26 mars 2004 déjà cité) ;

- le vendeur du logement dispose de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant un ou plusieurs prêts conventionnés dont la mensualité globale n'excède pas, au moment de la levée d'option, le montant de la dernière redevance payée en phase locative ;

- le vendeur offre à l'accédant une garantie de relogement sous condition de ressources ainsi qu'une garantie de rachat, en cas de survenance d'un fait générateur tel que, notamment, décès, chômage, invalidité, divorce, etc.

L'opération est financée à l'aide du prêt social de location-accession (PSLA) prévu à l'article R. 331-76-5-1 du CCH et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) pendant la phase locative.

10.Les modalités d'imposition de la livraison à soi-même et les conditions d'exercice du droit à déduction et de constitution de secteurs distincts par les bailleurs sociaux sont analogues à celles exposées au BOI 8 A-1-97 .

  2. Taxe de publicité foncière

11.  En application du A de l'article 1594 F quinquies du CGI, la livraison à soi-même de l'immeuble est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %.

  II. Mutations de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés

  1. TVA

12.Le 3 ter du I de l'article 278 sexies du CGI soumet au taux réduit de la TVA les ventes et apports des logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession lorsqu'ils font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.

Ce dispositif place ainsi dans une situation d'égalité les bailleurs qui construisent les immeubles destinés à être loués à des titulaires de contrats de location-accession (cf. n° 6 et s. ) et ceux qui achètent ces mêmes logements ou les reçoivent par apport.

13.Les opérations en cause doivent bien entendu être encore imposables à la TVA conformément aux dispositions du 2 du 7° de l'article 257 du CGI. Il est rappelé que les immeubles placés dans le champ de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI s'entendent des immeubles inachevés ainsi que ceux qui, achevés depuis moins de cinq ans, n'ont pas déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux ou ont été cédés à une personne intervenant en qualité de marchand de biens.

Les conditions auxquelles est subordonnée l'application du taux réduit sont analogues à celles exposées aux n° 7 à 10 .

  2. Droits d'enregistrement

14.La vente de l'immeuble au bailleur est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % en application du A de l'article 1594 F quinquies du CGI.

L'enregistrement de l'apport donne lieu quant à lui au paiement d'un droit fixe dans les conditions prévues par le IV de l'article 810 du CGI.

  III. Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les logements destinés à la location-accession conventionnée et agréée

15.Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés sont susceptibles de bénéficier de l'application directe du taux réduit de la TVA dès lors qu'ils satisfont aux conditions posées par l'article 279-0 bis du CGI, telles que précisées dans la doctrine administrative en vigueur (cf. BOI 3 C-7-06 ).

16.Dans l'hypothèse où le taux réduit prévu par l'article 279-0 bis déjà cité ne peut s'appliquer, ces travaux peuvent bénéficier du taux réduit en application des dispositions combinées du 7° bis de l'article 257 et du 4 du I de l'article 278 sexies du CGI, pendant la phase locative du contrat de location-accession comme en cas de non-levée d'option.