B.O.I. N° 2 DU 5 JANVIER 2010

Section 2 :

Opérations concernées

39.Sont concernées par l'application du taux réduit les opérations suivantes dès lors qu'elles respectent les conditions visées aux 10 . et suivants :

- les acquisitions de logements neufs achevés ou en l'état futur d'achèvement et soumis à la TVA ;

- les opérations de construction de logements pour lesquelles l'article 52 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion précitée prévoit l'application directe du taux réduit à la construction de logements dans le cadre du Pass-Foncier via la procédure de prêt à remboursement différé.

40.En revanche, s'agissant des opérations décrites dans l'instruction 8 A-2-08 déjà citée, le mécanisme de la livraison à soi-même (LASM) est maintenu.

CHAPITRE 4 :

MODALITES D'APPLICATION

41.Lorsque les conditions d'application mentionnées ci-dessus sont remplies, le taux réduit s'applique selon les modalités suivantes.

Section 1 :

Assiette

42.En cas d'acquisition d'un logement neuf achevé ou en état futur d'achèvement, le taux réduit s'applique sur le prix de cession du logement, c'est-à-dire les sommes réclamées à l'accédant au titre de son acquisition.

43.En cas d'opération de construction, le taux réduit s'applique :

- au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d'entreprises ;

- aux honoraires des architectes, géomètres, maîtres d'œuvre, métreurs ;

- aux frais généraux, etc…

En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l'entrepreneur principal relèvent du taux normal. Cette règle est de portée absolue. Mais l'entrepreneur principal facture au client final l'ensemble des travaux au taux réduit y compris ceux qu'il a fait sous-traiter pour autant que les conditions générales prévues pour l'application du taux réduit sont réunies.

44.Le taux réduit s'applique non seulement au logement en tant que tel mais également aux dépendances usuelles.

Les dépendances usuelles s'entendent de tout local, même non contigu à une habitation, qui peut être considéré comme rattaché à cette dernière en raison de sa proximité, son aménagement, sa destination, ou son usage effectif (exemple : garages).

Section 2 : 

Fait générateur et exigibilité

45.Les dispositions de droit commun s'appliquent.

Section 3 :

Remise en cause de l'application du taux réduit de TVA

Sous-section 1 :

Principe

46.Les opérations d'acquisition et de construction de logements neufs relèvent du taux réduit lorsque les conditions posées par le 3 octies du I de l'article 278 sexies du CGI sont remplies (cf. 10 . à 38 . ).

47.Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions n'était pas respectée initialement (cf. 10 . et suivants). Ce sera le cas, par exemple, si le ménage était propriétaire de sa précédente résidence principale, (cf. 18 .), ou si l'aide à l'accession ne respectait pas les seuils rappelés au 21 . suite au remboursement d'une partie de son montant à la collectivité territoriale.

48.Par ailleurs, le II de l'article 52 de la loi n° 2009-323 précitée modifie le II de l'article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui a construit ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

49.La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes, selon les modalités décrites aux 11 . à 15 . . Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause, outre les cas décrits au 47 ., uniquement lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif) selon les modalités décrites dans l'exemple ci-dessous.

50.Exemple : Un ménage acquiert, le 1er avril 2009, son logement principal pour un montant de 100 000 € HT dans le cadre du Pass-Foncier. La TVA a donc été facturée à 5,5 % soit 5 500 €.

Si la condition de résidence principale n'est plus remplie en 2013, le ménage devra reverser l'intégralité de la différence entre le taux réduit et le taux normal, soit 14 100 € (19 600 – 5 500).

Si cette condition n'est plus remplie le 1 ^er mai 2016, le ménage devra verser 11 280 € [(19 600 - 5 500) – ((19 600 - 5 500) x 10 % x 2)].

A partir d'avril 2024, aucun reversement ne devra être effectué.

51.Ce nouveau dispositif de reversement s'applique également aux opérations de Pass-Foncier sous forme de bail à construction dont le fait générateur de l'opération est intervenu à compter du 27 mars 2009. Toutefois, il est admis qu'il s'applique aux opérations réalisées antérieurement.

Sous-section 2 :

Exceptions

52.Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les dispositions prévues par le 3 octies du I de l'article 278 sexies cessent d'être remplies postérieurement à l'acquisition ou à la construction du logement dès lors que notamment les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat ou de relogement telles que rappelées aux 5 . à 8 . sont remplies c'est-à-dire en cas de :

- décès de l'accédant ;

- décès du conjoint ;

- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;

- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

- chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ;

- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;

- divorce ;

- dissolution d'un pacte civil de solidarité.

Sous-section 3 :

Modalités

53.S'agissant des modalités de reversement du complément de taxe, il s'effectue auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation de l'immeuble à l'aide d'une déclaration établie sur papier libre mentionnant les éléments suivants :

- nom et adresse de la personne s'étant livrée à elle-même le logement ou ayant acquis le logement ;

- lieu de situation de l'immeuble (commune, rue, numéro, etc.) ;

- date de l'achèvement de l'immeuble ou de la délivrance du récépissé de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux pour les livraisons à soi-même, ou la date de l'acte pour les mutations ;

- date et nature de l'événement entraînant la remise en cause de l'application du taux réduit (date de la vente, de la mise en location, du changement d'affectation...) ;

- montant et modalités de calcul du complément de taxe à reverser : différence entre le montant de TVA au taux normal (base d'imposition x taux normal) ⁹ et le montant de TVA au taux réduit ¹⁰ initialement appliqué diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième.

Le montant de la base d'imposition à retenir figure sur les factures remises par les prestataires de travaux en cas d'opération de construction ou dans l'acte de vente en cas d'acquisition d'un immeuble neuf.

Selon la nature de l'opération initiale ayant donné lieu à l'application du taux réduit de TVA, cette déclaration devra être accompagnée des documents suivants :

Un modèle de lettre pouvant servir de déclaration est joint en annexe 7 .

Exemple :

En reprenant les données de l'exemple figurant ci-dessus au 50 ., le redevable devra notamment indiquer sur papier libre :

- date d'acquisition : 1 ^er avril 2009

- date et nature de l'événement entraînant la remise en cause de l'application du taux réduit : 1 ^er  mai 2016

- base d'imposition (A) : 100 000 €

- montant de TVA au taux réduit (B) : 100 000 x 5,5 % = 5 500 €

- montant de TVA au taux normal (C) : 100 000 x 19,6 % = 19 600 €

- différence C - B (D) : 19 600 – 5 500 = 14 100 €

- nombre d'années de détention au-delà de la cinquième année (E) : 2

- montant du complément de TVA à reverser : D – [(D x E)/10] : 14 100 – [(14 100 X 2)/10] : 11 280 €.

CHAPITRE 5 :

TAUX

54.Le taux de TVA applicable aux opérations d'acquisition ou de construction d'un logement principal dans le cadre du dispositif Pass-Foncier est de 5,5 % en France continentale et dans les départements de la Corse et de 2,1 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.

55.Il est précisé que les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans les deux années consécutives à l'achèvement du logement n'ouvrent pas droit à l'application du taux réduit prévu par l'article 279-0 bis du CGI pour les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

CHAPITRE 6 :

ENTREE EN VIGUEUR

56.Les présentes dispositions sont applicables aux opérations engagées à compter du 27 mars 2009 et jusqu'au 31 décembre 2010.

57.Par ailleurs, il est précisé que, s'agissant des modalités de remise en cause du taux réduit (cf. 46 . et suivants), les nouvelles dispositions sont applicables dès la publication de la loi quelle que soit la date d'engagement des opérations. Ainsi, les opérations engagées avant la publication de la loi ont vocation à bénéficier de ce régime.

BOI lié : 8 A-2-08 .

La Directrice de la législation fiscale

Marie-Christine LEPETIT

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Annexe 1

Article 278 sexies du code général des impôts (extraits)

I . La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :

[…]

3 octies . les ventes de terrains à bâtir et de droit au bail à construction, en vue de l'acquisition de logements neufs à titre de première résidence principale dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain, dans les conditions mentionnées au quinzième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 [Dispositions applicables aux opérations engagées du 1 ^er  janvier 2008 jusqu'au 31 décembre 2009] ;

Le taux réduit de 5, 5 % s'applique également, dans des conditions fixées par décret, aux ventes ou à la construction de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété au sens du I de l'article 244 quater J, si elles bénéficient d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement, si la somme des revenus fiscaux de référence, au sens du 1° du IV de l'article 1417, des personnes destinées à occuper ce logement ne dépasse pas les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession mentionnés au dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 et si ces personnes bénéficient d'un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme associé collecteur de l'Union d'économie sociale du logement mentionné à l'article L. 313-18 du code de la construction et de l'habitation. Dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour des caractéristiques équivalentes, le prix de vente ou de construction hors taxe des logements neufs visés au présent alinéa ne peut excéder celui des logements pour lesquels le taux réduit de 5, 5 % ne s'applique pas .

[…]

•

Annexe 2

Article 70 quinquies B de l'annexe III au code général des impôts

Le prêt à remboursement différé mentionné au deuxième alinéa du 3 octies du I de l'article 278 sexies, intitulé Pass-Foncier, est défini au I de l'article R. 313-19-1 du code de la construction et de l'habitation. Pour l'application de cet alinéa :

a. Les ressources de l'accédant s'entendent comme la somme des revenus fiscaux de référence, au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts, des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision par le collecteur associé de l'Union d'économie sociale pour le logement d'octroyer le Pass-Foncier est signée par l'accédant ;

b. L'aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement doit respecter les conditions mentionnées au b de l'article *R. 318-10-1 du code de la construction et de l'habitation ;

c. La signature par l'accédant de la décision mentionnée au a vaut engagement de l'opération.

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Annexe 3

Code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire) Extraits du chapitre III du titre I ^er du livre III (résultant du décret n° 2009-746 du 22 juin 2009)

« Sous-section 1

« Dispositions générales

« Art.R. 313-12.-La nature et les règles d'utilisation des emplois mentionnés à l'article L. 313-3 sont définies dans la présente section. Dans le respect des dispositions réglementaires, les modalités de mise en œuvre de ces règles peuvent être déterminées, en ce qui concerne les emplois de l'Union d'économie sociale du logement et de ses associés collecteurs, par recommandation de l'Union.

« Art.R. 313-13.-A défaut de disposition contraire, les aides relevant des emplois définis à la présente section sont accordées par les organismes collecteurs associés de l'Union d'économie sociale du logement et font l'objet de contrats entre les organismes collecteurs et les bénéficiaires de l'aide.

« Lorsque ces aides sont versées sous forme de prêts ou de subventions, ces contrats précisent, notamment, les conditions de leur versement, les contreparties qui y sont le cas échéant associées, ainsi que les modalités du contrôle exercé par les organismes collecteurs associés de l'Union d'économie sociale du logement. Ces contrats comprennent des clauses types approuvées par décret.

« Art.R. 313-14.-Seuls les logements ayant le caractère de résidence principale, au sens des septième et huitième alinéas de l'article R. 331-66, pour leurs occupants peuvent être financés à l'aide de la participation des employeurs à l'effort de construction. Toutefois, l'occupation à titre de résidence principale par les accédants à la propriété peut être différée ou suspendue dans les conditions prévues aux huitième et neuvième alinéas de l'article R. 331-66. Les dispositions du présent alinéa ne s'appliquent pas aux logements mentionnés à l'article L. 353-19-2, aux structures d'hébergement, aux résidences hôtelières à vocation sociale mentionnées à l'article L. 631-11 et aux logements meublés destinés aux salariés ou aux stagiaires tenus, pour des raisons professionnelles liées à l'exercice d'une activité à caractère saisonnier ou d'une activité temporaire d'une durée comprise entre trois mois et un an, ou pour des raisons de formation, de se loger hors de leur résidence principale.

« Les logements financés à l'aide de la participation des employeurs ne peuvent ni être transformés en locaux industriels, commerciaux, artisanaux ou professionnels, ni dépendre, pour leur accès, uniquement de locaux de cette nature. Ces logements ne peuvent pas être occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail, sauf lorsqu'ils sont loués meublés à des salariés ou des stagiaires tenus, pour des raisons professionnelles liées à l'exercice d'une activité à caractère saisonnier ou d'une activité temporaire d'une durée comprise entre trois mois et un an, ou pour des raisons de formation, de se loger hors de leur résidence principale.

« Art.R. 313-15.-Le fait qu'un logement fasse l'objet d'un démembrement de la propriété, d'un bail emphytéotique, d'un bail à construction ou d'un bail à réhabilitation ne fait pas obstacle au bénéfice des emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction.

« Au sens du présent chapitre :

« ― les acquisitions de droits à construire ou de terrains suivies de la construction de logements dans le délai visé au 1°, II du A de l'article 1594-O G du code général des impôts sont assimilées à la construction de logements ;

« ― les acquisitions de locaux ou d'immeubles non affectés à l'habitation suivie de leur transformation ou aménagement en logements sont assimilées à la construction de logements ;

« ― les travaux d'agrandissement ou de réhabilitation de logements sont assimilés à des travaux d'amélioration.

« Art.R. 313-16.-Lorsque la participation des employeurs à l'effort de construction est utilisée pour financer une opération :

« I. ― L'aide est versée au plus tard :

« 1° S'il s'agit d'une opération de construction de logements ou d'acquisition de logements neufs, à l'expiration de celui des deux délais suivants dont le terme est le plus éloigné :

« a) Un an après la délivrance de la déclaration d'achèvement des travaux de l'opération considérée ;

« b) Trois mois après la première occupation du logement ;

« 2° S'il s'agit d'une opération d'amélioration de logements : trois mois après l'achèvement des travaux ;

« 3° S'il s'agit d'une opération d'acquisition de logements existants, trois mois après l'acquisition ou la décision favorable visée à l'article R. 331-3 ; ce délai est porté à vingt-quatre mois lorsque l'aide accordée finance également des travaux d'amélioration.

« II. ― Les conditions d'occupation du logement doivent être maintenues conformes à celles prévues à la présente section :

« 1° Si l'aide est accordée au titre du a de l'article L. 313-3 sous la forme d'un prêt, pendant la durée du prêt ; à défaut, le prêt doit être remboursé par anticipation ;

« 2° Si l'aide est accordée au titre du b ou du c de l'article L. 313-3, pendant la durée de conventionnement du logement, ou, à défaut de conventionnement, pour une durée minimale de neuf ans

« Art.R. 313-17.-Les dirigeants, au sens du 3 de l'article 39 et de l'article 211 bis du code général des impôts, de l'entreprise exploitée en société, l'exploitant individuel, ainsi que leur conjoint et leurs enfants non émancipés ne peuvent bénéficier directement ou indirectement à quelque titre que ce soit de la participation des employeurs à l'effort de construction. Il en est de même des personnes qui exercent, au sein des organismes collecteurs agréés, des fonctions de dirigeants qui s'entendent des membres de l'organe délibérant et du directeur général de l'organisme, ainsi que de leur conjoint et de leurs enfants non émancipés.

« Toutefois, le conjoint du dirigeant de société ou d'un organisme collecteur agréé, de l'exploitant individuel, ainsi que leurs enfants non émancipés peuvent bénéficier, lorsqu'ils sont salariés d'une autre entreprise, d'une aide au titre de la participation des employeurs de cette entreprise.

« Art.R. 313-18.-Les ressources issues de la participation des employeurs à l'effort de construction peuvent être transférées, sous forme de prêt ou subvention, entre organismes collecteurs associés de l'Union d'économie sociale du logement.

« Les ressources issues de la participation des employeurs à l'effort de construction peuvent également être transférées, sous forme de prêt ou subvention, entre les organismes collecteurs associés de l'Union et sa section de fonctionnement au titre du prélèvement mentionné à l'article L. 313-25 ou les différents fonds gérés par celle-ci et prévus à l'article L. 313-20.

« Art.R. 313-18-1.-Les zones A, B1, B2 et C mentionnées dans la présente section s'entendent de celles définies pour l'application de l'article 2 terdecies B de l'annexe III au code général des impôts. La zone A bis est la partie de la zone A composée de Paris et de ses communes limitrophes.

« Art.R. 313-18-2.-Les contreparties mentionnées à l'article L. 313-3 pour les catégories d'emplois définies aux b, c, d et e du même article sont déterminées, de manière proportionnée et en prenant en compte les spécificités de chaque emploi, par accord entre les bénéficiaires et l'Union d'économie sociale du logement ou ses associés collecteurs.

« Sous-section 2

« Nature des emplois

« Art. R. 313-19-1.-Au titre du a de l'article L. 313-3, les aides suivantes peuvent être accordées à des personnes physiques :

« I. ― Prêts à taux réduit à remboursement différé accordés à des personnes physiques pour le financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf affecté à leur résidence principale.

« Pour les logements individuels, ces aides peuvent également prendre la forme du financement par un organisme collecteur associé de l'Union d'économie sociale du logement de l'acquisition par une personne morale du terrain d'assiette du logement assortie d'un bail à construction contenant promesse de cession dudit terrain.

[…]

« Sous-section 3

« Règles d'utilisation des emplois

« Art. R. 313-20-1.-I. ― 1° Les prêts mentionnés au I de l'article R. 313-19-1 sont accordés sous réserve du respect des conditions fixées par le deuxième alinéa du 3 octies du I de l'article 278 sexies du code général des impôts et précisées par l'article 70 quinquies B de l'annexe III du même code et sous réserve que le prix de vente ou de construction du logement n'excède pas les plafonds prévus au II de l'article R. 331-76-5-1. Ils sont soumis aux conditions suivantes :

« a) Le montant de ces prêts est égal à 30 % du coût total de l'opération, au sens de l'article R. 318-11, dans la limite de 30 000 € en zone C, 40 000 € en zone B2, 45 000 € en zone B1 ou 50 000 € en zone A ;

« b) Le prêt est amortissable après une durée de différé égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l'opération, à l'exclusion de l'avance remboursable sans intérêt mentionnée aux articles R. 318-1 et suivants, dans la limite d'un maximum de vingt-cinq ans. La durée d'amortissement est au plus de dix ans après la durée de différé ;

« c) Pendant la durée du différé d'amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel :

« ― de 1, 25 % par an, lorsque l'accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l'effort de construction ;

« ― de 2, 5 % par an, sinon.

« A l'issue du différé d'amortissement, le taux d'intérêt nominal annuel du prêt est égal à 4, 5 % par an ;

« d) Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d'aucune pénalité de quelque nature que ce soit ;

« e) Pendant la durée du différé d'amortissement, l'organisme collecteur associé de l'Union d'économie sociale du logement offre à l'emprunteur une garantie de relogement sous condition de ressources et une garantie de rachat de son logement, mentionnées dans le contrat de prêt, dans des conditions définies par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'économie et du budget. Pour la garantie de rachat, la réserve que la personne physique soit maintenue dans les lieux en qualité de locataire mentionnée au b du V de l'article R. 313-19-3 ne s'applique pas.

« 2° Les baux à construction mentionnés au I de l'article R. 313-19-1 sont accordés sous réserve du respect des conditions fixées par le quinzième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 du code général des impôts et précisées par l'article 70 quinquies A de l'annexe III du même code et sous réserve que le prix de vente ou de construction du logement n'excède pas les plafonds prévus au II de l'article R. 331-76-5-1. Ils sont soumis aux conditions suivantes :

« a) Le montant de l'acquisition du terrain faisant l'objet du bail, diminué de l'avance versée par l'accédant, est fixé dans la limite de 30 000 € en zone C, 40 000 € en zone B2, 45 000 € en zone B1 ou 50 000 € en zone A ;

« b) Le prix auquel l'accédant peut lever l'option lui permettant de devenir propriétaire du terrain est égal au montant mentionné à l'alinéa précédent actualisé :

« ― de 1, 5 % par an, lorsque l'accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l'effort de construction ;

« ― du taux de l'inflation, comprise entre 2 % et 4, 5 % par an, sinon ;

« c) La durée initiale du bail est au plus égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l'opération, dans la limite d'un maximum de vingt-cinq ans ; l'accédant bénéficie, à l'expiration du bail, d'un engagement de l'organisme collecteur accordant le prêt de lui proposer une période de prorogation d'une durée maximale de quinze ans à l'issue de laquelle il devient propriétaire du terrain, contre un acompte fixé à la mensualité qui aurait résulté d'un prêt à remboursement constant à un taux d'intérêt égal au taux de l'emprunt d'Etat majoré d'un point ;

« d) Pendant la durée initiale du bail, l'organisme collecteur associé de l'Union d'économie sociale du logement offre à l'emprunteur une garantie de relogement sous condition de ressources et une garantie de rachat de son logement, mentionnées dans le contrat de prêt, dans des conditions définies par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'économie et du budget. Pour la garantie de rachat, la réserve que la personne physique soit maintenue dans les lieux en qualité de locataire mentionnée au b du V de l'article R. 313-19-3 ne s'applique pas.

[…]

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