B.O.I. N° 2 DU 5 JANVIER 2010

Sous-section 2 :

Condition de ressources

11.Le bénéfice du taux réduit est accordé sous condition de ressources. Les plafonds de ressources à respecter par l'accédant sont ceux prévus pour l'octroi du prêt social de location-accession (PSLA), sans qu'un tel prêt ne soit nécessairement octroyé. Pour les opérations engagées à compter du 10 avril 2009 ³ , ces plafonds sont égaux aux plafonds du « prêt 0 % » mentionnés à l'article R. 318-29 du CCH.

12.Les ressources de l'accédant s'entendent de la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du CGI des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision d'octroyer le Pass-Foncier, prise par le CIL-CCI concerné, est signée par l'accédant.

13.Dans la situation où le ou les avis d'imposition susmentionné(s) concerneraient également des personnes qui ne sont pas destinées à occuper le logement, il convient de corriger le revenu fiscal de référence y figurant. S'agissant d'une personne rattachée au foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI, la correction se fait en considérant les ressources propres de la personne, à l'exclusion des ressources non individualisables du foyer fiscal.

14.Le respect, par l'accédant, des conditions de ressources susvisées doit être mentionné dans l'attestation d'octroi du Pass-Foncier délivrée par le CIL-CCI et signée par l'accédant, tel que mentionné au a de l'article 70 quinquies B de l'annexe III au CGI ⁴ , ainsi que dans l'acte de vente en cas d'acquisition d'un logement construit ou en état futur d'achèvement.

15.Dans l'hypothèse de travaux de construction, il revient au prestataire de travaux de conserver à l'appui de sa comptabilité la copie de l'attestation d'octroi que lui aura remise son client. Ce document permettra de justifier du bien-fondé de la facturation des prestations réalisées au taux réduit de TVA.

Sous-section 3 :

Usage de première résidence principale

16.Le bénéfice du taux réduit est accordé à la condition que le logement soit acquis par le ménage accédant pour un usage de résidence principale.

Par usage de résidence principale, il convient d'entendre un logement occupé au moins huit mois par an par l'accédant, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

17.Cette condition exclut ainsi notamment du bénéfice du taux réduit les opérations portant sur un immeuble destiné à un usage locatif ou de résidence secondaire.

18.Par ailleurs, le logement concerné doit constituer la première résidence principale de l'acquéreur au sens du I de l'article 244 quater J du CGI.

Remplissent ainsi la condition de première propriété les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d'octroi de l'aide Pass-Foncier par le CIL-CCI.

Toutefois, cette condition n'est pas exigée dans les cas suivants :

a) lorsque l'un des occupants du logement à titre principal est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (CSS) ;

b) lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal bénéficie d'une allocation attribuée en vertu des dispositions des articles L. 821-1 à L. 821-8 ou L. 541-1 à L. 541-3 du même code ;

c) lorsque l'un des occupants de la résidence à titre principal est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. Cette condition est précisée à l'article R. 318-1 du CCH.

19.Le respect, par l'accédant, de cette condition doit être mentionné selon les modalités précisées aux 14 . et  15 ..

Sous-section 4 : 

Attribution d'une aide des collectivités territoriales

20.L'accédant à la propriété doit bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

21.Cette aide doit respecter les conditions mentionnées au b) de l'article *R. 318-10-1 du CCH et ainsi revêtir l'une des formes suivantes :

- une subvention, sous réserve que son montant soit supérieur ou égal à un seuil fixé par l'article R. 318-31 du CCH en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement ;

- une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché, sous réserve que le coût de la bonification supporté par la collectivité soit supérieur ou égal au seuil mentionné à l'alinéa précédent.

- une mise à disposition par la collectivité au moyen d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction du terrain d'implantation du logement, sous réserve que le bail ne prévoie pas le versement d'un loyer ou d'une redevance supérieur à 15 euros par an ⁵  ;

Dans le cas où l'emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous la forme de subventions ou de bonifications, le dépassement du seuil ci-dessous est apprécié en prenant en compte le total de ces aides. Les montants minimum requis pour l'aide sont les suivants :

22.L'emprunteur apporte la preuve de l'octroi de l'aide et, le cas échéant, du dépassement du seuil ci-dessus mentionné au moyen d'une attestation d'aide à l'accession à la propriété d'une collectivité territoriale, accompagnée le cas échéant d'un mandat de production de l'attestation. Ces documents doivent être conformes aux modèles figurant en annexe de l'arrêté du 23 décembre 2006 ⁶ qui mentionnent que ladite attestation est établie en vue de l'obtention de la majoration du nouveau prêt à 0 % du ministère du logement. La circonstance que l'emprunteur remplit ou non les conditions de cette majoration et bénéficie ou non dans les faits de celle-ci est sans incidence sur le taux de TVA.

23.Le respect, par l'accédant, de cette condition doit être mentionné selon les modalités précisées aux 14 . et 15 . .

Sous-section 5 :

Plafonnement du prix de vente ou de construction  des logements bénéficiant du taux réduit

24.Le prix de vente ou de construction des logements bénéficiant d'un Pass-Foncier sous forme d'un prêt à remboursement différé ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 3 ter du I de l'article 278 sexies du CGI (logements financés en PSLA, c'est-à-dire destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l'objet d'une décision d'agrément du représentant de l'Etat dans le département).

25.Les prix de vente et de construction des logements s'entendent des sommes réclamées à l'accédant telles que définies aux 42 . à 44 ., entendues toutes taxes comprises (TTC).

26.Le prix de vente d'un logement agréé au titre du PSLA ne doit pas excéder un plafond fixé en euros par mètre carré de surface utile et en fonction de la localisation géographique du logement. Ces plafonds sont précisés à l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.

Selon que l'opération est engagée entre le 28 mars et le 9 avril 2009, ou entre le 10 avril et le 31 décembre 2009, les plafonds sont les suivants :

27.La surface utile, définie à l'article R. 331-10 du CCH, s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application des articles R. 353-16 et R. 331-10 du CCH ⁷ .

28.Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004 précité, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.

29.Ces prix plafonds sont révisés au 1 ^er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.

30.Les précisions de la présente sous-section sont également applicables au Pass-Foncier sous forme de bail à construction.

Sous-section 6 :

Plafonnement du prix de vente ou de construction des logements  au sein d'un même programme de construction ou pour un même constructeur

31.Le prix de vente ou de construction hors taxe (HT) d'un logement bénéficiant d'un Pass-Foncier sous forme d'un prêt à remboursement différé ne peut excéder le prix de vente ou de construction HT des logements aux caractéristiques équivalentes dans un même programme de construction ou pour un même constructeur et pour lesquels le taux réduit ne s'applique pas.

32.En conséquence, lorsqu'un logement est proposé à la vente ou à la construction à un accédant qui ne bénéficie pas du Pass-Foncier, l'accédant titulaire d'un Pass-Foncier sous forme d'un prêt à remboursement différé peut bénéficier d'un prix HT au maximum égal au prix HT réclamé à l'accédant non bénéficiaire du Pass-Foncier.

33.Exemple : un logement est proposé à la vente en France continentale au prix de 119 600 € TTC. Son prix HT est donc de 100 000 €. Un accédant titulaire d'un Pass-Foncier sous forme d'un prêt à remboursement différé doit donc se voir proposer par le vendeur un prix HT au maximum égal à 100 000 €.

34.Afin de déterminer si deux logements présentent des caractéristiques équivalentes, il convient d'examiner notamment les points suivants :

- la surface, la surface habitable et le nombre de pièces ;

- les annexes (cave, parking, balcon…) ;

- les éléments de confort (digicode, nombre de pièces d'eau, système de chauffage…) ;

- l'orientation, l'étage, l'ensoleillement ;

- le standing du bâtiment (qualité des matériaux, qualité architecturale, qualité des finitions…) ;

- l'environnement de la construction ;

- la période de construction ;

- la présence d'un label technique sur la construction.

Sous-section 7 :

Date d'engagement de l'opération

35.Le bénéfice du taux réduit de TVA pour les opérations en Pass-Foncier sous forme de prêt à remboursement différé, issu de l'article 52 de la loi du 25 mars 2009 précitée, est applicable aux opérations engagées à compter du 27 mars 2009, date de la publication de la loi, et jusqu'au 31 décembre 2010.

36.La date limite d'engagement est également reportée au 31 décembre 2010 pour les opérations réalisées via un bail à construction.

37.Lorsque l'aide Pass-Foncier est octroyée à l'accédant, cette décision est matérialisée par une attestation établie par l'associé collecteur de l'UESL (CIL-CCI) et signée par l'accédant ⁸ .

38.La date de signature par l'accédant de l'attestation susvisée vaut date d'engagement de l'opération.

Pour les opérations engagées à compter du 1er juillet 2009, l'attention est appelée sur le nouveau zonage géographique issu des dispositions de l'arrêté du 29 avril 2009, publié au JO du 3 mai, qui a une incidence au regard de l'appréciation du montant du plafond du Pass-Foncier et du plafonnement mentionné au 24 .