Date de début de publication du BOI : 14/01/2004
Identifiant juridique :

B.O.I. N° 7 DU 14 JANVIER 2004


Section 2 :

Biens exonérés


26.Divers biens n'entrent pas dans le champ de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value (CGI, art. 150 U -II) :

- les biens qui constituent l'habitation principale du cédant au jour de la cession ;

- les biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;

- les biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées ;

- les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;

- les biens détenus depuis plus de 15 ans.


27.Une exonération particulière est prévue en faveur de certains non-résidents.



CHAPITRE 3 :

OPÉRATI ONS IMPOSABLES


28.Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux (section 1). Cette cession constitue le fait générateur de l'imposition (section 2).


Section 1 :

Cession à titre onéreux


29.Sont exclues du champ d'application de l'impôt :

- les plus-values latentes, c'est-à-dire celles qui sont constatées sur un bien conservé par son propriétaire en dehors de toute cession (y compris en cas de passage du patrimoine privé au patrimoine professionnel) ;

- les plus-values résultant de mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès.


30.Il n'y a pas lieu, en principe, de tenir compte :

- des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son bien ;

- de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire (voir toutefois, l'exonération applicable en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique) ;

- des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère ;

- de l'affectation donnée par le contribuable aux disponibilités dégagées par la cession. Ainsi, le fait qu'un immeuble ait été cédé en vue du remploi des disponibilités dans l'acquisition d'un bien professionnel est sans incidence sur cette imposition.


Section 2 :

Fait générateur


31.Principe. Le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit.


32.Terrains à bâtir. Les reports de taxation des plus-values prévues aux articles 238 nonies à 238 terdecies du CGI ne sont pas applicables dans le cadre du nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières (CGI, art. 238 terdecies, 3 ème alinéa). Ainsi sont imposables dans les conditions de droit commun, les plus-values constatées à l'occasion de la cession de terrains à bâtir à l'occasion de :

- la cession à une collectivité publique (CGI, art. 238 nonies) ;

- l'apport à des sociétés civiles de construction répondant aux conditions définies à l'article 239 ter du CGI (CGI, art. 238 decies - I) ;

- l'apport à des sociétés de copropriété définies à l'article 1655 ter du CGI (CGI, art. 238 decies - II) ;

- la cession rémunérée par la remise d'immeubles ou fractions d'immeubles à édifier sur les terrains cédés (CGI, art. 238 undecies).

Les dispositions de l'article 10 de la loi de finances pour 2004 sont applicables aux cessions intervenues à compter du 1 er janvier 2004. Les cessions intervenues avant cette date mais pour lesquelles les reports d'imposition prévus aux articles 238 nonies à 238 terdecies du CGI se sont appliqués, demeurent imposables à l'expiration du report. Elles feront l'objet d'une imposition au taux proportionnel de 16 % majoré, le cas éch éant des prélèvements sociaux. Le paiement s'effectuera à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de l'expiration du report.

33.Expropriation. Aucun régime de différé d'imposition n'est prévu en cas d'expropriation. Des règles particulières de recouvrement de l'impôt sont toutefois applicables :

- lorsque l'expropriation est constatée par une ordonnance judiciaire, l'impôt est acquitté par le contribuable à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession (CGI, art. 150 VH - I et 150 VG - II 2°)° ;

- lorsque l'expropriation est constatée par un acte passé en la forme administrative, l'impôt est directement prélevé par le comptable public lors du versement du prix au contribuable (CGI, art. 150 VH - III 1°).



TITRE 2 :

DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE


34.Il convient en premier lieu de calculer la plus-value brute (chapitre 1) avant de déterminer la plus-value imposable (chapitre 2).


CHAPITRE 1 :

CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE


35.Aux termes de l'article 150 V du CGI, la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession (section 1) et le prix d'acquisition par le cédant (section 2).


Section 1 :

Premier terme de la différence


36.Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte (A). Il est majoré de certaines charges et indemnités (B) et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (C).


  A. DÉFINITION DU PRIX DE CESSION


37.Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation (CGI, art. 150 VA-I).



  B. MAJORATION DU PRIX DE CESSION


38.Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Les indemnités d'assurance consécutives au sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA-II).

39.Charges et indemnités. Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI (CGI, art. 150 VA-II).

Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit : montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour l'acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l'intérêt du vendeur, clause d'indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l'acquéreur de différer le règlement d'une partie du prix, indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur.

Les charges ainsi visées ne s'entendent que de celles que le contrat impose à l'acquéreur à la décharge du vendeur.

40.Indemnités d'assurance. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA-II).

Ainsi, en cas de revente de l'immeuble sinistré, le montant de l'indemnité n'a pas à être ajouté au prix de vente pour le calcul de la plus-value.


  C. DIMINUTION DU PRIX DE CESSION


41.Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (CGI, art. 150 VA-III).

42.Les pièces justifiant des frais ou charges venant en diminution du prix de cession sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI ).

  1. Taxe sur la valeur ajoutée

43.La TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession vient, sur justificatifs, en diminution du prix de cession.

Il en est ainsi que la taxe corresponde à la mutation elle-même ou à une régularisation effectuée en application des dispositions de l'article 210 de l'annexe II au CGI. Si le vendeur met le montant de cette taxe à la charge de l'acquéreur, ce montant constitue une charge majorant le prix. Mais, comme la taxe est déductible du même prix de vente, son incidence est, en principe, nulle pour le calcul de la plus-value.

  2. Frais supportés par le vendeur

44.Les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié (CGI, ann. III, art. 41 duovicies H). Ils s'entendent exclusivement :

1° des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;

2° des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;

3° des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation . Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix (voir n° 39 . ) ;

4° des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;

5° des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.


Section 2 :

Second terme de la différence


45.Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte (A). Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés (B).


  A. DÉFINITION DU PRIX D'ACQUISITION


46.Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte (CGI, art. 150 VB-I). En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.



  B. MAJORATION DU PRIX D'ACQUISITION


47.Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (CGI, art. 150 VB-II).

En dehors de ces frais, les autres dépenses restent sans influence pour la détermination de la plus-value. Il en est ainsi, notamment, des avances faites par les associés à une société civile immobilière propriétaire du bien cédé.

48.Sauf lorsqu'elles font l'objet d'un abattement forfaitaire, les dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination de la plus-value imposable que si elles sont justifiées. Les pièces justifiant des frais ou charges venant en majoration du prix d'acquisition sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI ).

  1. Charges et indemnités

49.Les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI viennent majorer le prix d'acquisition. Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit (voir n° 39 . ). Elles sont retenues pour leur montant réel sur justification (CGI, art. 150 VB-II 1°).

  2. Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit

50.Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB-II 2° ; CGI, ann. III, art. 41 duovicies I 1°). Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification , doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s'entendent exclusivement :

- des frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;

- des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférent au bien aliéné se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. Dans ce cas, les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.

Ainsi, un contribuable ayant reçu un actif net successoral de 1000 dont 400 est afférent à l'immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d'acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien . Ces frais sont évalués à : (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois).

Les droits de mutation supportés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition.

  3. Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux

51.Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB-II 3° ; CGI, ann. III, art. 41 duovicies I 2°). Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d'acquisition.

a) Frais réels

52.Frais pris en compte. Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition s'entendent exclusivement :

- des frais et coûts du contrat tels qu'ils sont prévus à l'article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI) ;

- des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable. Par suite, il convient d'opérer une distinction entre les redevables qui sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur la totalité de leurs recettes et les redevables partiels. Dans le premier cas, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, puisque la taxe sur la valeur ajoutée a été, en principe, récupérée par voie d'imputation ou de remboursement ; dans la seconde hypothèse, le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, mais augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée qui n'a pu être effectivement déduite en raison des limitations du droit à déduction prévues par la réglementation.

Bien entendu lorsque la cession porte sur une partie d'un bien ou sur un droit immobilier, les frais d'acquisition ne sont pris en compte que dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (CGI, ann. II, art. 74 SF).

53.Frais effectivement supportés et justifiés. Ces frais et droits ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable et bien entendu, s'ils sont justifiés. Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d'honoraires, factures, quittances, etc.). Ils sont fournis par le contribuable sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).

b) Forfait de 7,5 %

54.Principe. Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.

55.Prix d'acquisition à retenir. Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter.

56.Vendeur redevable légal de la TVA. Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d'acquisition et le forfait de 7,5 % s'applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l'acquéreur.

57.Acquéreur redevable légal de la TVA. Lorsque le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, la taxe doit, dans ce cas, être regardée comme un accessoire du prix. La taxe étant couverte par le forfait de 7,5 %, ce dernier ne peut s'appliquer qu'au prix hors taxe. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge du vendeur.

Il est rappelé que l'acquéreur n'est redevable légal de la taxe, en application de l'article 285-3° du CGI, que lorsque la mutation porte sur un immeuble qui, antérieurement à cette mutation n'était pas placé dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée. Dans tous les autres cas, c'est le vendeur qui est redevable légal.