B.O.I. N° 107 du 9 JUIN 1999

TITRE PREMIER :

MUTATIONS D'IMMEUBLES

1.La diminution des droits dus à raison des mutations d'immeubles se traduit par :

- la suppression de la taxe additionnelle régionale ;

- la diminution de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement exigibles à raison des mutations de certains immeubles, que celles-ci soient réalisées sous forme de vente, d'échange ou d'apport.

Il en résulte également une modification des règles de déchéance applicables à certains régimes de faveur.

CHAPITRE PREMIER :

SUPPRESSION DE LA TAXE ADDITIONNELLE REGIONALE

2.Les articles 1599 sexies, 1599 septies et 1599 septies A du code général des impôts permettaient aux conseils régionaux d'instituer une taxe additionnelle à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement portant sur les mutations d'immeubles ou droits immobiliers situés sur leur territoire.

3.Le paragraphe 4 du I de l'article 39 de la loi de finances pour 1999 abroge les articles 1599 sexies, 1599 septies et 1599 septies A du code général des impôts pour les mutations à titre onéreux d'immeubles constatées par acte authentique signé à compter du 1er janvier 1999.

4.Toutefois, la suppression de la taxe additionnelle régionale a pris effet de façon anticipée pour les opérations suivantes :

- les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de fractions d'immeubles passibles des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus aux articles 710 et 711 du code général des impôts constatées par acte authentique signé à compter du 1er septembre 1998 (loi de finances pour 1999, art. 39, I, _5.) ;

- les acquisitions de terrains entre le 22 octobre 1998 et le 31 décembre 1998 par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation (loi de finances pour 1999, art. 39, I, 12). L'application de cette mesure suppose que l'acquéreur mentionne dans l'acte que le terrain acquis est destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation.

CHAPITRE 2 :

DIMINUTION DE LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE OU DU DROIT D'ENREGISTREMENT EXIGIBLE A RAISON DES MUTATIONS A TITRE ONEREUX DE CERTAINS IMMEUBLES

5.A cet égard, seront distinguées parmi les mutations à titre onéreux d'immeubles les ventes, les échanges et les apports d'immeubles.

SECTION 1 :

Ventes d'immeubles

SOUS-SECTION 1 :

Régime de droit commun

6.Il résulte des dispositions combinées des articles 683 et 1594 D du code général des impôts que les cessions d'immeubles sont, sauf dispositions particulières, assujetties désormais à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement dont le taux est celui qui était applicable dans les départements le 31 décembre 1998 aux mutations d'immeubles visées aux articles 710 et 711.

C'est donc le taux applicable aux ventes d'immeubles d'habitation qui devient le taux de droit commun des mutations d'immeubles.

Les commentaires figurant dans la documentation administrative concemant le champ d'application (DB 7 C 1211 à 1214), les règles d'assiette (DB 7 C 1221 à 1225), le tarif applicable aux mutations d'immeubles situés à l'étranger (DB 7 C 1232), les mutations d'une nature particulière (DB 7 C 131 à 135) demeurent valides, sous les réserves ci après.

  A. CONVENTIONS TAXABLES

7.L'article 1594 D du code général des impôts s'applique à défaut de disposition particulière à toutes les ventes et tous autres actes civils ou judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux, lorsque ces mutations ne rentrent pas dans le champ d'application de la TVA immobilière.

  B. BIENS IMPOSABLES

8.Le droit exigible en application des dispositions combinées des articles 683 et 1594 D du code général des impôts constitue le taux de droit commun des mutations à titre onéreux d'immeubles. Ainsi, sont notamment concernés :

- les immeubles d'habitation, ou destinés à être affectés à un tel usage après remise en état, dans la mesure où de tels travaux ne concourent pas à la production d'un immeuble neuf, ainsi que leurs dépendances (caves, terrasses, buanderies, greniers...). S'agissant des jardins, voir infra n° 29 .  ;

- les terrains ou locaux aménagés à usage de garage qui ne sont pas affectés à l'exercice d'une activité industrielle ou commerciale (cf. infra n° 18 . ) ;

- les immeubles professionnels pour lesquels l'acquéreur ne souscrit aucun engagement particulier.

  C. PERSONNES VISEES

9.L'identité de l'acquéreur est sans influence sur l'application du taux de droit commun. A cet égard, il résulte de l'abrogation de l'article 711 A du code général des impôts que les acquisitions d'immeubles d'habitation réalisées par des personnes morales étrangères donnent lieu à l'application du tarif prévu à l'article 1594 D du code précité.

  D. TARIF APPLICABLE

10.Le taux du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévu à l'article 1594 D du code général des impôts est celui qui était appliqué dans chaque département au 31 décembre 1998 aux mutations à titre onéreux d'immeubles que l'acquéreur s'engageait, conformément à l'article 710 du code général des impôts, à affecter à un usage d'habitation pendant une durée minimale de trois ans.

Le taux prévu à l'article 710 du code précité applicable au 31 décembre 1998 dans chaque département figure dans l'instruction publiée au bulletin officiel des impôts sous les références 7 C 3-98.

11.Comme par le passé, les conseils généraux ont la faculté de relever le taux du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière jusqu'à 5 %, ou de le réduire jusqu'à 1 % (DB 7 C 1421, §. 59).

12.A ce taux de base, il convient d'ajouter la taxe additionnelle communale ainsi que le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et non-valeurs égal à 2,50 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement perçu au profit du département.

SOUS-SECTION 2 :

Régimes de faveur

13.L'article 39 de la loi de finances pour 1999 diminue les droits dus à raison de certaines mutations immobilières. Il en résulte la création d'un nouveau régime de faveur prévu à l'article 1594 DA du code général des impôts et la suppression des régimes de faveur portant sur des mutations dont le taux de la taxe départementale de publicité foncière ou du droit départemental d'enregistrement était égal ou supérieur au taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement exigible sur les mêmes opérations à compter du 1er janvier 1999.

14.En revanche, les régimes de faveur donnant lieu à la perception de droits de mutation inférieurs à ceux résultant de l'application des dispositions des articles 1594 D et 1594 DA du code général des impôts demeurent applicables.

  A. NOUVEAU REGIME DE FAVEUR PREVU A L'ARTICLE 1594 DA DU CODE GENERAL DES IMPOTS

  I. Champ d'application

15.Il est créé dans le code général des impôts un article 1594 DA qui assujettit à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 3,60 % :

- les acquisitions d'immeubles bâtis que l'acquéreur s'engage à affecter à un usage autre que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition ;

- les acquisitions d'immeubles non bâtis ;

- les acquisitions par les mutuelles, par les associations cultuelles et par les associations reconnues d'utilité publique ayant pour objet l'assistance, la bienfaisance ou l'hygiène sociale, des immeubles destinés à être affectés à l'habitation nécessaires au fonctionnement de leurs services ou de leurs oeuvres sociales.

  1. Immeubles bâtis que l'acquéreur s'engage à affecter à un usage autre que l'habitation.

16.Il résulte du I de l'article 1594 DA du code général des impôts que les acquisitions d'immeubles bâtis que l'acquéreur s'engage à affecter à un usage autre que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans sont assujetties à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux de 3,60 %.

a) Biens visés

17.Ce régime concerne les immeubles bâtis qui sont destinés à un usage industriel, commercial ou agricole.

Pour l'application de ce régime, il n'y a pas lieu de se référer à la qualité de l'acquéreur, mais à l'affectation donnée au bien.

La location d'immeubles meublés constitue une activité commerciale. En conséquence, les immeubles destinés à faire exclusivement l'objet de locations meublées doivent être considérés comme affectés à un usage autre que l'habitation, que leur acquéreur ait ou non la qualité de bailleur professionnel.

18.Sont également concernés les locaux et terrains à usage de garages qui sont destinés à une exploitation de caractère commercial ou professionnel.

En revanche, le II de l'article 1594 DA du code général des impôts exclut l'application du taux de 3,60 % pour les acquisitions de terrains ou locaux à usage de garages qui ne sont pas destinés à une telle exploitation. Tel est notamment le cas des mutations de terrains ou locaux à usage de garages donnés en location à des personnes qui les utilisent à des fins autres que commerciales ou professionnelles. De telles acquisitions donnent lieu à la perception de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement au taux de droit commun prévu à l'article 1594 D du code précité.

19.Pour les immeubles acquis en vertu d'un contrat de crédit-bail immobilier, il est précisé que le droit de 3,60 % est liquidé sur le prix de vente, abstraction faite de la valeur vénale réelle du bien transmis, à la condition, s'agissant des immeubles acquis dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée de plus de douze années à compter du 1er janvier 1996, que ce dernier ait été soumis à la formalité de publicité foncière dans le délai de trois mois prévu à l'article 33 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié.

En revanche, si le contrat de crédit-bail dont la publication était obligatoire n'a pas été publié ou a été publié tardivement, c'est à dire postérieurement au délai de trois mois susvisé, l'assiette des droits de mutation à titre onéreux sera constituée par la valeur vénale du bien au jour de l'acquisition par le preneur et non par le prix de cession, par dérogation à la règle précédente.

20.Le tarif réduit de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement ne s'applique qu'aux locaux destinés à un usage autre que l'habitation. Par suite, lorsque l'acquisition porte à la fois sur des locaux professionnels entrant dans les prévisions de l'article 1594 DA du code général des impôts et sur des immeubles soumis au régime de droit commun de l'article 1594 D du code général des impôts, ou à un autre régime particulier, les parties peuvent :

- soit stipuler un prix particulier pour chaque catégorie d'immeubles ;

- soit procéder à une ventilation du prix global au moyen d'une déclaration estimative souscrite dans l'acte ou au pied de l'acte et soumise, bien entendu, au contrôle de l'administration. Seule la fraction du prix afférente aux locaux que l'acquéreur s'engage à affecter à un usage autre que l'habitation bénéficie du taux réduit, la taxe de publicité foncière étant perçue pour le surplus du prix au tarif correspondant à la nature des autres biens cédés.

Il en est ainsi des locaux qui sont affectés pour partie à usage personnel et pour partie à une destination professionnelle. A cet égard, il est rappelé que les dispositions de l'article 259 de l'annexe II au CGI qui, pour le calcul de la TVA, assimilent à des locaux d'habitation les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel, ne sont pas applicables en matière de taxe de publicité foncière.

b) Conditions d'octroi du bénéfice du régime de faveur

21.Pour obtenir le bénéfice du régime visé à l'article 1594 DA du code général des impôts, l'acquéreur doit prendre l'engagement d'affecter l'immeuble à un usage autre que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.

L'application littérale de ce texte conduirait l'administration à refuser le bénéfice de la taxation réduite dans les cas où l'engagement n'est pas inclus dans l'acte d'acquisition. Il a cependant été décidé par mesure de tempérament, de permettre à l'acquéreur de réparer cette omission dans un acte complémentaire soumis au droit fixe de 500 F.

La restitution de l'excédent de taxe perçu lors de l'acquisition peut alors être accordée dans le délai de réclamation prévu à l'article R*196-1 du Livre des procédures fiscales. Bien entendu, c'est la date de l'acte d'acquisition, et non celle de l'acte complémentaire, qui sert de point de départ au délai de trois ans imparti par l'article 1594 DA du code général des impôts. Par suite, la restitution de la taxe ne peut intervenir que si l'intéressé justifie que les biens ont été affectés à un usage autre que l'habitation depuis la date de l'acte d'acquisition.

22.L'engagement d'affecter l'immeuble acquis prend effet à compter de la date de l'acte d'acquisition quelle que soit la date d'entrée en jouissance effective de l'acquéreur.

c) Déchéance du régime de faveur

- Evénement entraînant la déchéance

23.La déchéance est encourue dès lors qu'à un moment quelconque au cours du délai de trois ans, l'immeuble se trouve affecté à un usage d'habitation par son propriétaire ou un locataire.

Il est précisé que la vente de l'immeuble acquis sous le bénéfice de la taxation réduite prévue à l'article 1594 DA du code général des impôts n'entraîne pas la déchéance de ce régime, si le nouvel acquéreur continue à affecter le bien à un usage autre que l'habitation jusqu'à l'expiration dudit délai de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition initiale. La seconde acquisition et, le cas échéant, les suivantes, peuvent elles-mêmes bénéficier du taux réduit de la taxe de publicité foncière sous la condition que soit pris et respecté l'engagement relatif à l'affectation de l'immeuble pendant un délai de trois ans courant de leur propre date.