B.O.I. N° 32 du 13 février 1991

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

6 L-1-91

N° 32 du 13 février 1991

6 C.D. / 4 (L 7)

Note du 31 janvier 1991

Révision des évaluations cadastrales des propriétés non bâties. Principes d'évaluation. Classification départementale. (loi n° 90-669 du 30 juillet 1990).

NOR : BUD L 91 000 24 J

[D.G.I.- Bureau III B 1]

  I - L'EVALUATION CADASTRALE

Les principes de l'évaluation cadastrale des propriétés non bâties ont été établis de telle sorte qu'ils prennent en compte les réalités économiques actuelles.

Pour les terres agricoles, les distinctions entre les natures de culture n'ont plus lieu d'être aussi finement opérées que par le passé en raison des substitutions rapides des unes par les autres. En effet, l'objectif est de taxer la propriété d'un bien et non son exploitation. Or, la plupart des changements de culture relèvent d'initiatives de l'exploitant et non du propriétaire.

L'évaluation des terrains non agricoles qui ne procurent aucun revenu monétaire, doit être déterminée en fonction de leur valeur vénale (terrains à bâtir, terrains constructibles) ou par comparaison avec les terres agricoles (terrains d'agrément...). L'absence de revenu monétaire conduit à déterminer un revenu théorique fondé sur la valeur du bien.

  A - Les principes

Dès lors que l'imposition à la taxe foncière sur les propriétés non bâties a pour fondement juridique la propriété des immeubles, leur évaluation cadastrale doit reposer sur le loyer qu'un propriétaire pourrait retirer de leur location dans des conditions normales.

Les dispositions du texte de la loi prévoient que pour l'essentiel des propriétés, l'évaluation cadastrale est estimée à partir du montant annuel d'un bail moyen à l'hectare, déterminé par référence aux baux en vigueur à la date de référence de la révision.

Il s'agit donc de déterminer, au sein du revenu de la terre au sens strict, la part rémunérant sa possession juridique et qui revient au propriétaire.

A titre d'exemple, l'évaluation cadastrale d'une terre, dont l'arrosage est opéré au moyen d'une installation non fixe, et résulte donc d'un acte de gestion de l'activité agricole comparable à l'apport d'engrais, ne doit reposer que sur la seule valeur de la terre telle qu'elle figure dans le bail conclu entre le propriétaire et l'exploitant. Il n'y a pas lieu de surimposer le propriétaire à raison d'une décision qui ne lui appartient pas et qui n'a pas d'effet sur le montant du bail.

Une telle propriété doit être classée normalement dans le sous-groupe des terres ou des terres de polyculture et non dans un sous-groupe spécifique des terres irriguées.

A l'opposé, l'évaluation cadastrale d'une terre qui serait spécialement aménagée pour l'irrigation (canalisations fixes, bouches d'eau...) doit, en principe, prendre en compte la plus-value apportée à la terre par les installations d'irrigation (les installations s'incorporent au fond et deviendront la propriété du bailleur à l'expiration du bail).

Dans cette hypothèse, la plus-value peut être prise en compte en créant un sous-groupe, si un marché locatif spécifique existe, ou en rangeant les parcelles concernées dans une classe sectorielle correspondant à leurs caractéristiques.

  B - Les méthodes

La loi a défini des méthodes d'évaluation qui tiennent compte du mode d'exploitation des grandes catégories de cultures. Ces méthodes sont beaucoup plus strictes pendant les travaux de la révision qu'entre deux révisions.

Ainsi, pour les sous-groupes des groupes 1 et 2 ¹ , pour lesquels le fermage est un mode d'exploitation suffisamment répandu, la loi ouvre deux possibilités d'évaluation : soit à partir d'un bail moyen déterminé par référence aux baux en vigueur à la date de la révision (méthode à utiliser dans le cas général), soit par comparaison avec l'évaluation établie pour le même sous-groupe dans un autre secteur, le cas échéant, d'un autre département. Le département pris comme référence de comparaison n'est pas nécessairement un département voisin.

Par contre, pour les sous-groupes des groupes 3 et 4, pour lesquels le faire valoir direct est le mode courant d'exploitation, ce qui se traduit soit par l'absence de tout marché locatif, soit par le manque de représentativité de ce marché, la loi ouvre d'emblée la possibilité d'une évaluation par comparaison avec le sous-groupe des terres les plus représentées dans le secteur d'évaluation.

Entre les révisions ou les actualisations, il n'est pas envisagé de procéder à une enquête générale sur l'état du marché locatif. La technique d'évaluation par comparaison sera donc utilisée pour les groupes 1 à 4.

Pour le groupe 5, la loi reconduit la technique d'évaluation à partir du produit net obtenu en appliquant au produit brut moyen calculé sur cinq ans, une déduction forfaitaire représentative des frais de gestion, de garde, d'entretien, d'assurance et de repeuplement.

Enfin pour le groupe 7, les méthodes d'évaluation (comparaison avec la valeur à l'hectare sectorielle du sous-groupe des terrains à bâtir pour certaines cultures ou propriétés, avec la valeur à l'hectare sectorielle du sous-groupe des terres les plus représentées pour les autres) n'appellent pas de commentaire particulier.

  II - LA NOUVELLE CLASSIFICATION CADASTRALE

Elle repose sur les principes suivants.

  A - Les niveaux de classification sont nettement définis

La classification cadastrale, si elle consiste à ordonner les propriétés en fonction de leur affectation, de leur nature et de leurs caractéristiques physiques, doit avant tout refléter les réalités agricoles.

Les groupes de nature de culture ou de propriété définis au niveau national traduisent, l'affectation - c'est-à-dire la destination à un usage déterminé - des propriétés qui résulte soit de leur nature même (lacs, vignes...), soit de la volonté de leur propriétaire (terres de culture et d'élevage...).

Les sous-groupes, au sein des groupes, doivent distinguer dans chaque département, les natures de culture à vocation polyvalente (terres de polyculture), et celles qui présentent une spécificité permanente (terres plantées, vignes VAOC,...).

Les classes sectorielles constituées à l'intérieur des sous-groupes (pour chaque secteur) sont destinées à apprécier la qualité des propriétés en considération de leur caractéristiques physiques intrinsèques.

  B - Le nombre de sous-groupes doit être limité du fait

o des critères de classification

Les critères de classification (spécificité, polyvalence) conduisent à ne créer de sous-groupes particuliers qu'à raison de natures de culture ou de propriété nettement différenciées soit par leur permanence, soit par leurs spécificités, et notablement représentées.

Les natures de culture ou de propriété destinées à un usage indistinct doivent normalement former un sous-groupe à vocation générale (sous-groupe des terres de polyculture, pouvant porter indifféremment des cultures diverses).

o de l'existence des classes sectorielles

Chaque sous-groupe peut être subdivisé en classes sectorielles déterminées en tenant compte des caractéristiques physiques des sols.

Ainsi, toutes les caractéristiques agro-géologiques des terrains doivent être reflétées non par la notion de sous-groupe mais par celle de classe sectorielle.

o des méthodes d'évaluation

Les méthodes d'évaluation prévues par la loi commandent largement la création des sous-groupes. Ainsi, pour les sous-groupes des groupes 1 et 2 principalement, l'existence d'un marché locatif représentatif à partir duquel sera déterminée la valeur à l'hectare sectorielle est, en pratique, indispensable.

En effet, il apparaît difficile concrètement de définir un sous-groupe pour lequel il n'existerait aucun bail. Dans cette hypothèse, si un tel sous-groupe devait pourtant être mis en place pendant la révision en raison de sa spécificité, son évaluation devrait être recherchée par référence à un marché locatif situé dans un autre département. A défaut, cette évaluation pourrait être tirée de l'examen de baux mixtes et résulter d'une comparaison entre la valeur moyenne du bail mixte et la valeur moyenne de baux relatifs aux cultures complémentaires du bail mixte, tirée de marchés locatifs locaux.

Ces contraintes sont cependant moins strictes pour les sous-groupes des autres groupes, les méthodes d'évaluation mises en place par la loi étant soit plus larges (comparaison inter sous-groupes pour les groupes 3 et 4), soit différentes (pour les groupes 5 et 7).

o du partage des travaux de reclassement pendant et après la révision

La révision des évaluations cadastrales a pour objet principal de mettre à jour les structures d'évaluation. Les dispositions du texte de loi permettent d'effectuer des reclassements parcellaires collectifs (toutes les parcelles d'une classe communale sont globalement rattachées à une classe sectorielle donnée). Les reclassements individuels des parcelles sont reportés après la date d'entrée en vigueur des résultats de la révision.

C'est pourquoi la création de sous-groupes ne devrait pas être envisagée lorsque les parcelles qui devraient être rattachées à ces sous-groupes ne sont pas déjà regroupées dans des classes communales existantes.

Si de tels sous-groupes étaient néanmoins institués, par exemple du fait de l'existence d'un marché locatif significatif, ils ne pourraient, dans un premier temps, que rester « vides ». Leurs valeurs à l'hectare sectorielles pourraient, le cas échéant, être déterminées grâce à l'étude du marché locatif, mais pas les tarifs pour lesquels il est indispensable de connaître les surfaces des parcelles rattachées à chaque classe. Or ces superficies ne seront connues qu'après un reclassement parcellaire dont la réalisation ne doit pas être entreprise pendant la révision, notamment pour des raisons de délais.

Dès lors, même en cas de création de ces sous-groupes « vides », il conviendra de créer des nouveaux sous-groupes permettant d'accueillir les propriétés sans attendre d'éventuels reclassements postérieurs de parcelles.

Au demeurant, si, tout en tenant compte des réalités locales, les principes de la révision sont convenablement appliqués, les besoins de reclassements parcellaires devraient s'en trouver réduits. En effet, ces besoins de reclassements sont généralement dûs à un écart important entre le niveau de taxation actuel et la valeur locative. Or, la possibilité ouverte par la loi de rattacher les classes communales à des classes sectorielles dont les tarifs sont déterminés en fonction des marchés locatifs doit normalement diminuer les demandes de reclassement.