B.O.I. N°43 du 23 MARS 2007

B. INTÉRÊTS NON DÉDUCTIBLES

8. Principe. La liste des emprunts dont les intérêts sont admis en déduction étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

9. Exemples. Ainsi ne peuvent être notamment considérés comme déductibles, les intérêts des sommes empruntées :

- pour le paiement d'une indemnité d'éviction, lorsque cette dernière n'est pas admise en déduction pour la détermination du revenu brut (CE, arrêt du 12 février 1969, n° 72918). En revanche, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement d'une indemnité d'éviction déductible sont admis en déduction ;

- pour faire face à des dépenses personnelles et notamment des frais de maladie, alors même que s'il n'avait pas eu recours à l'emprunt, le propriétaire n'aurait pu obtenir les mêmes disponibilités qu'en aliénant un de ses immeubles ;

- pour financer l'acquisition d'immeubles en vue de la vente. Les intérêts d'un emprunt contracté par une société civile immobilière, pour acquérir un terrain en vue d'y construire des logements destinés à la vente, ne sont pas déductibles des revenus fonciers que la location temporaire à des fins d'affichage d'une faible partie du terrain a procurés entre temps à la société (CE, arrêt du 4 février 1985, n° 41072) ;

- pour le rachat des parts correspondant aux droits de l'associé d'une société immobilière. Les intérêts d'un emprunt souscrit par une société ou un groupement en vue de procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits de l'un de ses associés ne peuvent être admis en déduction pour la détermination du résultat net foncier de la société ou du groupement. Tel n'est pas le cas, en revanche, d'un associé qui souscrirait un emprunt pour acquérir les parts d'un associé sortant (RM. BAUDOT, JO Sénat, 4 novembre 2004, p. 2529).

10. Immeuble acquis moyennant le paiement d'une rente viagère. Les arrérages d'une rente viagère versée par l'acquéreur d'un immeuble en contrepartie de son acquisition, ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts (CE, arrêts du 27 décembre 1937, req. n° 58472, RO, p. 776, du 26 novembre 1982, req. n° 24845, du 14 mai 1986 n° 49400, du 27 janvier 1988 n° 76282, du 27 juin 1990 n° 57559).

C. CAS PARTICULIERS

1. Intérêts des emprunts substitutifs

11. Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n'ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d'un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

12. Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

13. Emprunt initial à un taux progressif. Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.

En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.

2. Intérêts supportés par les porteurs de parts

14. Intérêts payés par les membres de certaines sociétés immobilières. Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l'impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l'acquisition, l'amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;

- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.

15. Intérêts payés par les porteurs de parts de fonds de placement immobilier. Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l'article 239 nonies du CGI peuvent déduire :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par le fonds pour l'acquisition de l'immeuble, l'amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;

- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport au fonds de placement immobilier (FPI) ou acquérir leurs parts.

3. Démembrement de propriété

16. Intérêts d'emprunts contractés par l'usufruitier des parts de sociétés. Les intérêts des emprunts effectivement versés par l'usufruitier de parts d'une société détenant un immeuble loué, destinés à financer l'acquisition de l'usufruit de ces parts, sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la société imposable au nom de l'usufruitier.

La circonstance que la société constate un déficit foncier, qui revient de droit au nu-propriétaire en l'absence de convention contraire, n'a pas pour effet de priver l'usufruitier du droit de déduire ces intérêts. Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu'il retire d'autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.

17. Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.

18. Intérêts versés par le nu-propriétaire destinés à financer des travaux. Les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Section 2 : Frais d'emprunt admis en déduction

19.En sus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt.

A. FRAIS D'EMPRUNT DÉDUCTIBLES

20.Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328 et arrêt du 17 juin 1966, n° 68598). Il convient notamment de tenir compte :

- des frais de constitution du dossier ;

- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l'organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d'être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

- des frais de mainlevée ;

- des agios ou commissions de banque ;

- des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt (voir n° 21. ) ;

- de l'indemnité de résiliation anticipée d'une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital (RM AMELINE, n° 10819, JO AN 23 mai 1994, p. 2603).

21. Primes afférentes à un contrat d'assurance. Lorsque, pour garantir le remboursement d'un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble donné en location, une société civile immobilière non passible de l'impôt sur les sociétés souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant, principal associé, les primes sont déductibles lorsqu'elles présentent le caractère d'un supplément d'intérêt.

Il en est ainsi lorsque la souscription d'une police d'assurances a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu'aucune récupération des sommes versées n'est possible en dehors de la réalisation du risque couvert par la police d'assurances. Dans le cas contraire, il s'agit d'un simple placement n'ouvrant aucun droit à déduction.

Pour plus de précisions sur les primes d'assurance déductibles, voir également la fiche n° 9 de la présente instruction

B. FRAIS D'EMPRUNT NON DÉDUCTIBLES

22. Intérêts pour retard ou défaut de paiement. Les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté en vue de l'acquisition d'un immeuble n'ouvrent pas droit à déduction, dès lors que ces frais ne sont pas directement engagés pour l'acquisition de l'immeuble (CE, arrêt du 10 février 1989, n° 57606, 7° et 8° sous-sections).

23. Dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt. Conformément aux principes généraux de l'impôt sur le revenu, seules sont déductibles des revenus fonciers les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.

Tel n'est pas le cas, en principe, des dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt. Il en est ainsi même si la résiliation est motivée par la souscription d'un emprunt substitutif. Seuls les intérêts du nouvel emprunt relatifs au capital restant dû au titre de l'emprunt initial, à l'exception de toutes indemnités, ouvrent droit à déduction dans la limite des intérêts figurant sur l'échéancier initial (RM. LARCHE, n° 12517, JO Sénat 18 février 1999, p. 514).

24. Emprunt substitutif. En tout état de cause, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir n° 11. ) n'ouvrent pas droit en principe à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les dépenses de résiliation anticipée d'un emprunt, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d'un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d'un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d'intérêts restant dus. Pour l'appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Section 3 : Conditions de déduction

25.Pour être admis en déduction, les intérêts d'emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges. Il est notamment précisé que :

- le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu'il a effectivement supportés ;

- les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l'année d'imposition ;

- la déduction doit être justifiée.

Pour plus de précisions sur les conditions générales de déduction, voir la fiche n° 5 de la présente instruction.

26. Bonifications d'intérêts. Les propriétaires ayant obtenu des prêts à la construction assortis de bonifications d'intérêts ne peuvent déduire que le montant net des intérêts qu'ils ont effectivement acquittés, sans que cette somme puisse être majorée des bonifications accordées (CE, arrêt du 21 juin 1968, n° 72518).

27. Intérêts d'emprunt souscrits en devises étrangères. Les intérêts d'emprunt souscrits en devises étrangères sont déductibles dans la limite de ceux payés au cours de l'année et convertis au cours du change en fin d'année.

28. Justification de l'emploi des sommes empruntées. L'emploi des sommes empruntées doit être justifié. Même si le prêt qu'il a obtenu était destiné exclusivement au financement des travaux de construction d'un immeuble, un contribuable ne peut déduire la totalité des intérêts payés s'il n'établit pas avoir entièrement utilisé les sommes empruntées pour le paiement des travaux correspondants (CE, arrêt du 7 octobre 1987, n° 58571).

29. Intention de louer. Le contribuable doit également justifier que les dépenses qui ont donné lieu à la souscription de l'emprunt sont destinées à procurer des revenus fonciers (voir également n° 7. ).

Ainsi, dans le cas d'un immeuble en cours de construction, il doit manifester clairement, auprès de l'administration, son intention d'utiliser le logement, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers par voie de location et confirmer la sincérité de cette intention par la constatation d'une utilisation de cette nature dès l'achèvement de la construction.

30. Prêt « in fine ». Lorsque les conditions de l'emprunt contracté prévoient que le contribuable ne paie que les intérêts pendant la durée prévue du contrat et que le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit et garanti par la constitution d'une épargne, il est admis que la circonstance que le contribuable avait déjà effectué la majeure partie des versements correspondant au prix de l'immeuble acquis en vue de la location lorsque les fonds prêtés ont été mis à sa disposition quelques jours plus tard ne fait pas obstacle au caractère déductible des intérêts, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, dès lors que les versements qu'il a effectués ont entraîné un solde débiteur de son compte bancaire (CAA Bordeaux, 2 novembre 2005, n° 02-1324, X... ).