SOUS-SECTION 1 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET ASSIMILÉES

QUATRIÈME PARTIE

 Sociétés agréées pour le financement des économies d'énergie (SOFERGIE)

159Afin de favoriser le financement en crédit-bail des installations et matériels destinés à économiser l'énergie, l'article 30 de la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur (cf. annexe II) a institué un régime fiscal de faveur pour les opérations réalisées par des sociétés qui ont été agréées à cet effet par le ministre de l'Économie et des Finances. Ce régime fiscal, défini à l'article 30-II, est comparable à celui des sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICOMI).

  A. RÉGIME JURIDIQUE

160L'article 30-I de la loi précitée complété par l'article 32-I de la loi de finances rectificative pour 1982 avait habilité jusqu'au 31 décembre 1982 le ministre de l'Économie et des Finances et le ministre délégué, chargé du Budget, à donner leur agrément à des sociétés ayant pour objet exclusif de financer par voie de crédit-bail immobilier ou mobilier ou sous forme de location simple des installations ou des matériels destinés à économiser l'énergie, à développer les sources d'énergie de remplacement des hydrocarbures ou à promouvoir les utilisations du charbon ainsi que des terrains d'emprise de ces installations ou matériels.

L'article 87 de la loi de finances pour 1987 (loi n° 86-1317 du 30 décembre 1986), tout en élargissant le domaine d'intervention des SOFERGIE (cf. ci-dessous n°s 168 et suiv. ), leur ouvre un nouveau délai d'agrément jusqu'au 31 décembre 1988 sans que, toutefois, soit étendu à ce nouveau domaine le régime fiscal de faveur dont elles bénéficient.

Ces sociétés doivent satisfaire aux conditions prévues à l'article 5-a et c de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 relatif au statut des SICOMI, c'est-à dire :

- être constituées sous la forme de société anonyme ou de société à responsabilité limitée ;

- fonctionner conformément à des statuts préalablement approuvés par arrêté du ministre de l'Économie et des Finances.

Les SOFERGIE sont soumises aux règles générales posées par la loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 modifiée sur les sociétés commerciales et aux dispositions particulières de leurs statuts imposées pour l'obtention de l'agrément. Ces dispositions particulières ont trait notamment au capital de la société, à son objet et à l'affectation de ses bénéfices.

En outre, ces sociétés sont tenues d'adresser périodiquement à l'administration certains documents pour permettre à celle-ci d'exercer la surveillance de leur activité.

  I. Capital

161Dans la mesure où les SOFERGIE pratiquent des opérations de crédit-bail, elles ont dû obtenir au préalable leur inscription par le Conseil national du crédit sur la liste des banques ou leur enregistrement comme établissement financier.

Le capital minimum exigé de ces sociétés correspond donc à celui qui est fixé par la réglementation bancaire.

Il peut être constitué par des apports en espèces ou par des apports en nature.

Il est intégralement libéré à la date de l'arrêté approuvant les statuts.

  II. Objet social

1. Définition.

162Les SOFERGIE ont pour objet exclusif de financer par voie de crédit-bail immobilier et mobilier ou sous forme de location simple des installations ou des matériels destinés à économiser l'énergie, à développer les sources d'énergie de remplacement des hydrocarbures ou à promouvoir les utilisations du charbon ainsi que des terrains d'emprise de ces installations ou matériels.

Par ailleurs, l'article 87 de la loi n° 86-1317 du 30 décembre 1986 leur permet désormais de financer, par voie de crédit-bail immobilier et mobilier ou de location, les ouvrages et équipements utilisés par des collectivités territoriales, leurs établissements publics, leurs groupements et leurs concessionnaires, pour une activité dont les recettes sont soumises à la TVA en application des dispositions des articles 256, 256 B et 260 A du CGI.

a. Installations et matériels pouvant être financés.

163Le décret n° 81-37 du 20 janvier 1981 complété par le décret n° 83-832 du 16 septembre 1983 (cf. annexe II) définit les installations et matériels susceptibles d'être financés par ces sociétés et établit selon le secteur d'activité les normes d'énergie auxquelles ceux-ci doivent répondre lorsqu'ils sont destinés à économiser l'énergie primaire ou à y substituer une énergie renouvelable.

Les annexes à ce décret fixent, dans chaque secteur d'activité concerné, une liste de matériels ou d'installations dont la spécification technique correspond à la définition du décret et qui peuvent donc être financés par les SOFERGIE sous réserve, le cas échéant, du respect de la norme minima d'économie d'énergie requise.

Certains matériels ou installations qui répondent aux conditions fixées au décret pourront, bien qu'ils ne figurent pas explicitement dans les annexes, être également financés par les SOFERGIE après agrément du ministre de l'Industrie prononcé après avis du ministre chargé du Budget.

En outre, en raison de la nature et de la complexité de certaines opérations d'économie d'énergie, le décret a également étendu le champ d'intervention des SOFERGIE au financement de certains investissements ou frais connexes à celui des installations et matériels proprement dits.

Les terrains d'emprise s'entendent de ceux qui sont intrinsèquement liés aux installations et matériels entrant dans l'objet des SOFERGIE et qui en sont indissociables.

Il s'agit essentiellement des terrains d'assiette des constructions et de ceux nécessaires à l'installation d'un réseau de chaleur.

Sont, en revanche, exclus de l'objet des SOFERGIE les terrains pour lesquels un changement de leur destination initiale est possible sans entraîner de détériorations importantes pour les installations et matériels.

Il en est ainsi, notamment, des terrains nus et de ceux affectés au stockage du charbon.

Les SOFERGIE sont également autorisées à financer :

- les constructions lorsque celles-ci sont intrinsèquement liées aux installations et matériels mentionnés ci-dessus et en sont indissociables ;

- les aménagements indispensables à la mise en place de ces installations et matériels ;

- le stockage de leurs sous-produits ou des produits énergétiques nécessaires à leur fonctionnement ;

- la mise en conformité de ces installations avec la réglementation ;

- les installations et matériels destinés à économiser des matières premières et répondant aux conditions énumérées par le décret n° 83-832 du 16 septembre 1983 (cf. annexe II).

Le financement des installations et matériels peut également comprendre :

- les frais d'études directement liés à leur acquisition ou à leur réalisation effective ;

- les frais de transport et de montage ;

- les travaux énumérés à l'annexe II du décret précité lorsqu'ils constituent le complément indispensable d'opérations de crédit-bail portant sur des installations et matériels destinés à économiser l'énergie dans le secteur résidentiel et tertiaire, c'est-à-dire dans les locaux d'habitation ou à usage de bureaux, que ces derniers soient ou non professionnels.

Enfin, dans le cadre de leur intervention auprès des collectivités territoriales, les SOFERGIE peuvent financer les ouvrages et équipements mobiliers et immobiliers affectés à des activités soumises à la TVA, soit de plein droit en vertu des articles 256 et 256 B du CGI, soit sur option en application de l'article 260 A du CGI.

Le nouveau champ d'intervention ouvert aux SOFERGIE est donc délimité par ces dispositions auxquelles il convient de se reporter.

Les activités concernées par le régime des SOFERGIE doivent non seulement entrer dans le domaine d'application de ces textes, mais procurer des recettes effectivement soumises à la TVA.

Aussi, l'option doit-elle être effectivement exercée en application de l'article 260 A du CGI lorsque l'activité peut être soumise à la TVA.

Il est admis que la SOFERGIE n'est pas tenue de résilier le contrat de location si cette option est ultérieurement dénoncée à l'expiration de la période pour laquelle elle a éte formulée.

À titre indicatif, les équipements suivants pourront être financés par les SOFERGIE si les activités correspondantes sont assujetties à la TVA : réseaux d'eau potable, réseaux d'eaux usées, matériels destinés à l'enlèvement et au traitement des déchets industriels, abattoirs, parkings.

b. Qualité des locataires.

164En raison du caractère spécifique de leur action, les SOFERGIE ne sont pas tenues de réserver leurs services à des entreprises de caractère industriel et commercial. Elles sont donc autorisées à intervenir, au regard de la réglementation fiscale, tant auprès des entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles que des personnes exerçant une profession non commerciale ou des particuliers en général.

De plus, conformément aux dispositions de l'article 87 de !a loi n° 86-1317 du 30 décembre 1986, peuvent désormais faire appel aux SOFERGIE, pour financer leurs ouvrages et équipements relatifs à des activités dont les recettes sont soumises à la TVA en application des articles 256, 256 B et 260 A du CGI, les personnes morales suivantes, sans que cette énumération ait un caractère limitatif :

- les collectivités territoriales : régions, départements, communes ;

- leurs établissements publics ;

- leurs groupements : syndicats, districts, communautés urbaines ;

- leurs concessionnaires de services publics, quel que soit leur statut juridique.

En revanche, l'État et ses établissements publics ne sont pas concernés par ces dispositions.

Les ouvrages et équipements qui peuvent être financés par une SOFERGIE doivent être utilisés directement par la personne morale qui conclut le contrat de location ou de crédit-bail. Toutefois, il est admis que les collectivités locales, titulaires d'un tel contrat, mettent les biens loués à la disposition d'un fermier si les autres conditions posées par la loi sont remplies (assujettissement à la TVA des recettes perçues par le fermier, notamment).

2. Exclusivité de l'objet.

165Le régime fiscal particulier institué au profit des SOFERGIE présente un caractère incitatif qui tend à favoriser le développement du crédit-bail dans le domaine des économies d'énergie. Il en résulte qu'en contrepartie les SOFERGIE ont un objet exclusif et ne peuvent, en principe, effectuer des opérations qui seraient étrangères à cet objet.

Il est notamment interdit à ces sociétés d'entreprendre des opérations génératrices de profit sortant du cadre de leur objet légal dont l'ampleur ou la répétition caractériserait une activité distincte.

Elles ne peuvent, en particulier, constituer ou gérer un portefeuille de valeurs mobilières ni, d'une manière générale, détenir des titres de participation dans une autre société, alors même que cette dernière serait elle-même une SOFERGIE ou aurait un régime fiscal analogue.

Toutefois, à l'instar des SICOMI, les SOFERGIE sont autorisées par mesure de tolérance à réaliser accidentellement des opérations isolées ou temporaires n'entrant pas, en principe, dans leur objet exclusif, telles que :

- cessions de biens loués lorsque celles-ci sont effectuées en dehors du cadre du crédit-bail et revêtent un caractère exceptionnel. Ce caractère est reconnu a priori aux cessions qui interviennent postérieurement à la mise en redressement ou liquidation judiciaires du locataire initial et qui sont justifiées par la cessation du paiement des loyers ;

- profits tirés de la gestion de sociétés immobilières dans lesquelles la société est autorisée à détenir des participations.

Il est, par ailleurs, admis que plusieurs SOFERGIE puissent réaliser en indivision des opérations communes.

De plus, afin de faciliter l'exercice de leur mission et par analogie avec les mesures de tempérament adoptées pour les SICOMI, les SOFERGIE peuvent prendre des participations dans les sociétés suivantes :

- sociétés immobilières de copropriété ;

- sociétés civiles immobilières constituées exclusivement :

. entre une SOFERGIE et l'entreprise utilisatrice ;

. entre plusieurs SOFERGIE en vue de réaliser en commun une opération excédant les moyens financiers de chacune d'entre elles ;

- sociétés civiles constituées entre SOFERGIE et SICOMI en vue de réaliser en commun une opération dont la nature nécessite l'intervention de ces deux types de sociétés.

Dans ce dernier cas, la quote-part de la participation d'une SOFERGIE ou d'une SICOMI dans le capital de la société civile ne devra pas être supérieure au coût de revient des biens que chacune d'elles pourrait financer, compte tenu de leur objet exclusif, si elles réalisaient l'opération d'une manière indépendante.

  III. Affectation des bénéfices

166Le principe de « transparence fiscale » appliqué aux SOFERGIE suppose qu'elles n'emploient pas leurs bénéfices à accumuler des réserves en franchise d'impôt. C'est pourquoi elles sont tenues, à l'instar des SICOMI, de distribuer chaque année à leurs actionnaires un dividende global au moins égal à 85 % du bénéfice net retiré de leurs opérations exonérées et déterminé comme en matière d'impôt sur les sociétés. Il est précisé, à cet égard, que ce bénéfice s'entend avant toute affectation et notamment avant la dotation à la réserve légale.

Il est admis, cependant, que si le montant des sommes à distribuer est inférieur à 1 % du capital social la société peut en décider le report à nouveau.

Par analogie avec la mesure de tempérament apportée à ce principe pour les SICOMI (cf. ci-dessus n° 42 ), les SOFERGIE ont la faculté de demander à l'administration l'autorisation de répartir sur l'année de réalisation et les deux années suivantes le montant net des plus-values de cession provenant de levées d'option anticipées dans le cadre du crédit-bail. Cette mesure est applicable tant en ce qui concerne les constructions que les matériels ou installations susceptibles d'être financés par une SOFERGIE.

Cette répartition est, en principe, opérée par parts égales sur le bénéfice des trois années considérées. Toutefois, une modulation peut être prévue à la condition que le montant cumulé des sommes réintégrées dans la base de calcul du bénéfice distribuable soit, au terme de chacune des trois années, au moins égal à autant de tiers de la plus-value que la société a clos d'exercices depuis sa réalisation.

Les SOFERGIE qui souhaitent se prévaloir de cette faculté doivent avoir inclus ces dispositions dans leurs statuts. Les sociétés qui ne l'auraient pas fait à l'occasion de leur création peuvent compléter sur ce point les clauses de leurs statuts relatives à la répartition des bénéfices en adressant au préalable un projet de résolution au Service de la législation fiscale.