TITRE PREMIER CHAMP D'APPLICATION DU RÉGIME DE TRANSPARENCE

TITRE PREMIER

CHAMP D'APPLICATION DU RÉGIME DE TRANSPARENCE

GÉNÉRALITÉS

Le régime fiscal de transparence défini à l'article 1655 ter du CGI est applicable aux sociétés :

- dont l'objet est en fait conforme aux prévisions dudit article (chapitre 1er) ;

- et à la condition que cet objet soit exclusif de tout autre (chapitre 2).

CHAPITRE PREMIER

OBJET DES SOCIÉTÉS VISÉES À L'ARTICLE 1655 ter
DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

Quelle que soit leur forme juridique, les sociétés visées à l'article 1655 ter du CGI doivent avoir pour objet :

- soit la construction d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ;

- soit l'acquisition des mêmes biens ;

- soit la gestion des biens correspondants après division ;

- soit la location, pour le compte d'un ou plusieurs de leurs membres de tout ou partie des biens susvisés appartenant à chacun de ces membres.

Le régime de la transparence suppose que la société ait la propriété des immeubles ou en ait eu la propriété à un moment donné, soit qu'elle les ait construits, soit qu'elle les ait acquis.

Ce régime ne saurait être étendu aux hypothèses où la société serait titulaire d'un simple droit immobilier provenant du démembrement du droit de propriété (usufruit, emphytéose,...).

SECTION 1

Immeubles concernés

1Il n'est fait aucune distinction selon l'origine des immeubles, leur ancienneté, leur nature, l'usage auquel ils sont affectés, et le procédé utilisé pour les faire entrer dans le patrimoine de la société.

En particulier :

Il peut s'agir indifféremment d'immeubles affectés soit à l'habitation, soit à des usages commerciaux, industriels ou professionnels.

De même, les bâtiments peuvent avoir été soit construits par la société elle-même, soit acquis par elle, postérieurement à leur construction, en vertu d'un acte juridique quelconque (acquisition à titre onéreux ou gratuit, échange, apport en société, attribution à titre de partage, exercice du droit d'accession, etc.).

Il peut encore s'agir de constructions élevées sur un terrain concédé par une collectivité publique, si les clauses du traité de concession permettent à la société de se considérer comme juridiquement propriétaire pendant la durée de la concession des ouvrages édifiés par elle.

2Cependant, conformément aux intentions du législateur, les ensembles immobiliers faisant l'objet de fractionnement et d'attribution doivent consister en des immeubles bâtis, chaque lot comprenant :

- soit une portion d'un bâtiment collectif, assortie de droits indivis sur les parties communes de ce bâtiment, sur la parcelle où il est édifié et éventuellement sur les terrains aménagés collectivement ;

- soit une ou plusieurs parcelles supportant des bâtiments individuels, ainsi que des droits indivis sur les terrains aménagés collectivement.

Ainsi, encourt la déchéance du régime de la transparence fiscale, la société de construction qui, même après avoir réalisé une ou plusieurs tranches de travaux, attribue le surplus du terrain à certains de ses membres en leur laissant le soin de construire eux-mêmes.

3Il est admis toutefois qu'il n'est pas contraire à l'esprit du texte d'adjoindre, à des lots bâtis, des parcelles non bâties, contiguës ou non, et attribuées privativement à titre de dépendances (jardins individuels, emplacement de stationnement, etc.).

Enfin, il peut être toléré que, dans le cadre des plans d'aménagement intéressant des ensembles immobiliers d'une certaine importance, un ou plusieurs lots, attribués privativement, soient composés exclusivement de terrains non bâtis, si la destination prévue pour ces terrains est telle qu'ils doivent rester nus. Cette tolérance vise, en particulier, les parcelles réservées à l'usage de terrains de sports ou de jeux, qui seraient privativement attribuées à des associations sportives ou autres organismes éducatifs ou culturels ; la même tolérance est également appliquée en ce qui concerne les portions de terrains frappées d'une servitude non aedificandi, et comprises dans un domaine dont le surplus n'est pas affecté par cette servitude.