SOUS-SECTION 9 PREMIÈRE TRANSMISSION À TITRE GRATUIT DE LOGEMENTS ANCIENS ACQUIS ENTRE LE 1ER AOÛT ET LE 31 DÉCEMBRE 1996 ET DONNÉS EN LOCATION
SOUS-SECTION 9
Première transmission à titre gratuit de logements anciens acquis
entre le 1er août et le 31 décembre 1996 et donnés en location
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(législation applicable au 12 mai 1996)
Art. 793. - Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit :
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6° lors de leur première transmission à titre gratuit, les immeubles ou fractions d'immeubles mentionnés aux articles 710 et 711, à concurrence des trois-quarts de leur valeur, lorsque l'acquisition par le donateur ou le défunt est constatée par un acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996 et qu'elle n'a pas donné lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée.
L'exonération est subordonnée à la condition que les immeubles aient été donnés en location par le propriétaire dans les conditions prévues aux 3° et 4° de l'article 199 decies B, pendant une durée minimale de neuf ans, à une personne qui les affecte de manière exclusive et continue à son habitation principale.
La location doit avoir pris effet dans les six mois de l'acquisition de rimmeuble.
Lorsqu'au jour de la transmission à titre gratuit, le délai de neuf ans n'est pas expiré, le bénéfice de l'exonération partielle est subordonné à l'engagement des donataires, héritiers ou légataires pour eux et leurs ayants cause de maintenir en location, dans les mêmes conditions, les biens transmis jusqu'à l'expiration de ce délai.
Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application des dispositions du présent 6°, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement de la transmission mentionnée au premier alinéa [ Voir l'article 294 B de l'annexe II ].
Art. 793 ter. - L'exonération prévue aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 est plafonnée à 300.000 F par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires. Pour l'appréciation de cette limite de 300.000 F, il est tenu compte de l'ensemble des transmissions à titre gratuit consenties par la même personne.
Art. 793 quater. - Lorsque l'engagement prévu au quatrième alinéa du 6° du 2 de l'article 793 n'est pas respecté, les droits sont rappelés, majorés de l'intérêt de retard visé à l'article 1727.
Art. 199 decies B. - Le taux de la réduction d'impôt mentionnée à rarticle 199 decies A est porté à 15 % et la limite de 300.000 F est portée à 400.000 F et celle de 600.000 F à 800.000 F lorsque la location est effectuée dans les conditions suivantes :
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3° Le loyer et les ressources du locataire n'excédent pas des plafonds fixés par décret [ Voir l'article 46 AGA de l'annexe III ] ;
4° La location n'est pas conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable [ Disposition applicable aux locations conclues à compter du 1er janvier 1994 ].
ANNEXE II
Art. 294 B. - I. Lorsque les biens immobiliers visés au 6° du 2 de l'article 793 du code général des impôts font l'objet d'une première transmission à titre gratuit depuis leur acquisition, racte de donation ou la déclaration de succession doit comporter les indications suivantes :
1. outre les références de la publication de l'acte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de l'article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, l'identité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de l'acte ;
2. l'engagement mentionné au quatrième alinéa du 6° du 2 de l'article 793 du code général des impôts lorsque la transmission à titre gratuit est effectuée avant l'expiration de la durée minimale de mise en location du bien transmis.
II. Lors de leur dépôt à la formalité, l'acte de donation ou la déclaration de succession doit être appuyé des documents suivants :
1. une copie des baux d'habitation conclus depuis racquisition des biens avec le ou les preneurs successifs ;
2. une copie de l'avis d'imposition du ou des locataires successifs établi au titre des revenus de rannée précédant celle de la conclusion de leur bail ou à défaut une déclaration sur l'honneur souscrite par ces locataires attestant du montant de leurs revenus nets de frais professionnels figurant sur leur avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année précitée.
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1L'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1995 (n° 95-885 du 4 août 1995 - JO du 6 août 1995 p. 11812 et 11813) modifié par l'article 15 de la loi de finances pour 1996 (n° 95-1346 du 30 décembre 1995 - JO du 31 décembre 1995 p. 19032) a institué, sous certaines conditions, une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit 1 , à concurrence des trois-quarts de leur valeur, en faveur de la première transmission d'immeubles locatifs acquis sous le régime des droits d'enregistrement entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996.
Ces dispositions sont codifiées aux articles 793-2-6° , 793 ter et 793 quater du CGI.
Le décret n° 96-281 du 27 mars 1996 pris pour l'application du 6° du 2 de l'article 793 du CGI (JO du 4 avril 1996, p. 5212) précise les obligations déclaratives incombant aux redevables ainsi que les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement de ces transmissions (CGI, annexe II, art. 294 B ).
Ce dispositif appelle les observations suivantes.
A. MODALITÉS D'APPLICATION DE LA MESURE
I. Les biens concernés
2Les biens susceptibles de bénéficier du régime de faveur sont les immeubles ou fractions d'immeubles visés aux articles 710 et 711 du CGI dont l'acquisition, réalisée par acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996, n'a pas donné lieu au paiement de la TVA et qui ont été affectés, dans certaines conditions, à la location pendant une durée minimale de neuf ans.
1. Immeubles mentionnés aux articles 710 et 711 du CGI.
3Les immeubles susceptibles de bénéficier du régime de faveur sont :
- les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à l'habitation pour lesquels l'acquéreur a pris l'engagement de ne pas les affecter à un autre usage pendant un délai minimal de trois ans à compter de la date d'acquisition (CGI, art. 710) ;
- les terrains ou locaux à usage de garages, sous réserve que l'acquéreur ait pris l'engagement de ne pas les affecter à une exploitation commerciale ou professionnelle durant une durée d'au moins trois ans à compter de la date d'acquisition (CGI, art. 711).
2. Date d'acquisition des biens.
4Les immeubles visés par le dispositif sont ceux qui font l'objet d'une acquisition par acte authentique signé entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996 inclus.
3. L'acquisition ne doit pas avoir donné lieu au paiement de la TVA.
5Il s'agit donc d'acquisition d'immeubles anciens, c'est-à-dire, d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou d'immeubles qui, dans ce délai, ont déjà fait l'objet d'une première mutation après achèvement au profit d'une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.
4. Affectation de l'immeuble.
6L'immeuble doit avoir été donné en location par le propriétaire, pendant une durée minimale de neuf ans à une personne qui l'affecte de manière exclusive et continue à son habitation principale.
a. Point de départ du délai d'affectation.
7La location doit prendre effet dans les six mois de l'acquisition de l'immeuble. Si l'immeuble a été acquis occupé, le point de départ du délai d'affectation est constitué par la date d'acquisition de l'immeuble.
b. Durée d'affectation.
8L'exonération prévue à l'article 793-2-6° du CGI est soumise à la condition que l'immeuble soit donné en location par le propriétaire pendant une durée minimale de neuf ans.
Ce délai se décompte de quantième à quantième selon les règles de calcul des délais applicables en matière de droits d'enregistrement (cf. DB 7 A 414 ).
L'inoccupation temporaire du logement pendant ce délai ne sera pas de nature à écarter l'application du régime de faveur lorsque cette situation correspond aux délais d'usage locaux nécessaires à la remise en location.
c. Affectation à l'habitation principale du locataire.
9L'habitation principale s'entend du logement dans lequel le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille.
Par suite, bien qu'entrant dans le cadre des dispositions de l'article 710 du CGI, les acquisitions de logements destinés à être loués à usage de résidence secondaire, d'habitation d'agrément ou de villégiature ne peuvent bénéficier du régime de faveur.
Par ailleurs, s'agissant d'une affectation exclusive à l'habitation principale, les locaux loués à usage mixte ne sont pas susceptibles de bénéficier du régime de faveur.
II. Les conditions relatives à la location
10Il résulte des dispositions de l'article 793-2-6° du CGI que la location des biens doit être effectuée dans les conditions prévues aux 3° et 4° de l'article 199 decies B du même code.
Il s'agit, en fait, de locations consenties aux personnes disposant de revenus « intermédiaires » (cf. DB 5 B 3363).
1. Plafonnement du loyer et des ressources du locataire.
Il résulte du 3° de l'article 199 decies B du CGI que le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret (cf. CGI, annexe III, art. 46 AGA).
a. Loyer.
11Pour les baux conclus entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995, le loyer, charges non comprises, ne doit pas excéder :
- 809 F annuels par mètre carre de surface habitable en région Ile-de-France ;
- 576 F annuels par mètre carré de surface habitable dans les autres régions.
Ces sommes ont été respectivement portées à 813 F et 579 F pour les baux conclus entre le 1er janvier et le 31 décembre 1996 et à 818 F et 582 F pour les baux conclus entre le 1er janvier et le 31 décembre 1997.
Ces plafonds sont révisés chaque année le 1er janvier dans la même proportion que l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE.
Si l'immeuble était d'ores et déjà donné en location au moment de l'acquisition, il y a lieu de prendre en considération le loyer annuel en cours au jour de l'acquisition.
b. Ressources du locataire.
12Les ressources du locataire s'entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou, à défaut, de l'année antérieure (cf. DB 5 B 3363, n° 15).
Les plafonds annuels de ressources sont fixés pour une personne seule à 153 930 F en région Ile-de-France et 119 050 F dans les autres régions, pour les revenus 1994. Ces sommes ont été respectivement portées à 156 690 F et 121 190 F pour les revenus de 1995 et à 159 670 F et 123 500 F pour les revenus de 1996.
Les montants indiqués ci-dessus sont doublés pour un couple marié soumis à une imposition commune et sont révisés chaque année.
Il est précisé que le renouvellement du bail au même locataire ou sa reconduction tacite n'est pas considéré comme la conclusion d'un nouveau bail. Toutefois, lors de la conclusion d'un bail avec un nouveau preneur, les conditions susvisées sont applicables.
Par ailleurs, si les ressources du locataire deviennent supérieures au cours de la période couverte par le bail, le bénéfice de l'exonération n'en demeure pas moins applicable.
Dans l'hypothèse où le bail a été conclu antérieurement à la date d'acquisition, il convient de prendre en compte les ressources du locataire l'année précédant celle de la date d'acquisition du bien.
2. Qualité du locataire.
13Il résulte du 4° de l'article 199 decies B du CGI que la location ne doit pas être conclue avec :
- un membre du foyer fiscal du contribuable ;
- un ascendant ou un descendant du contribuable.
III. Les transmissions à titre gratuit concernées par la mesure
14Le dispositif prévu à l'article 793-2-6°du CGI s'applique à la première transmission à titre gratuit effectuée depuis l'acquisition de l'immeuble.
L'exonération trouve à s'appliquer qu'il s'agisse de la première mutation entre vifs (donation, donation-partage) ou de la première transmission par décès.
Par ailleurs, l'exonération s'applique quel que soit le lien de parenté qui existe entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire de la transmission, et même en l'absence d'un tel lien.
Si la première transmission à titre gratuit n'a pas bénéficié de l'exonération, le bénéfice de l'exemption n'est pas reportable sur les transmissions ultérieures des mêmes biens.
IV. La durée de détention des biens
15Le dispositif initial prévu par l'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1995 du 4 août 1995 imposait à l'acquéreur un délai minimal de détention de deux ans avant de pouvoir disposer des biens par voie de donation.
Cette condition a été supprimée par l'article 15 de la loi de finances pour 1996.
1 En application du 1er alinéa du II de l'article 6 de la loi de finances pour 1996, l'exonération de droits de mutation à titre gratuit prévue à l'article 793-2-6° du CGI n'est pas applicable en matière d'ISF (CGI, art. 885 H ; cf. BO 7 S-5-96).