SOUS-SECTION 3 EXONÉRATION DE LONGUE DURÉE APPLICABLE AUX CONSTRUCTIONS ACHEVÉES AVANT LE 1ER JANVIER 1973 (CGI, ART. 1385)
SOUS-SECTION 3
Exonération de longue durée applicable aux constructions
achevées avant le 1 er janvier 1973
(CGI, art. 1385)
1L'article 1385 du CGI dispose que :
I. L'exonération prévue à l'article 1383 est portée à vingt-cinq ans ou à quinze ans pour les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation achevées avant le 1 er janvier 1973, suivant que les trois quarts au moins de leur superficie totale sont ou non affectés à l'habitation.
II. L'exonération de vingt-cinq ou de quinze ans s'applique, quelle que soit la date de leur achèvement aux immeubles vendus dans les conditions prévues par le titre VI du livre II de la première partie du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes d'immeubles à construire par acte authentique passé avant le 15 juin 1971, ou attribués à un associé en exécution d'une souscription ou acquisition de parts ou d'actions ayant acquis date certaine avant le 15 juin 1971, à condition que les fondations des immeubles aient été achevées avant cette dernière date, les constatations de l'homme de l'art en faisant foi.
II bis. A compter de 1984, la durée de l'exonération de vingt-cinq ans mentionnée aux I et II est ramenée à quinze ans sauf en ce qui concerne les logements à usage locatif appartenant aux organismes visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et ceux qui au 15 décembre 1983, appartiennent à des sociétés d'économie mixte dans lesquelles à cette même date, les collectivités locales ont une participation majoritaire, lorsqu'ils ont été financés à l'aide de primes ou prêts bonifiés du crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique.
III. Pour l'application de ces dispositions, les habitations d'agrément, de plaisance ou servant à la villégiature ne sont pas considérées comme affectées à l'habitation.
2Les dispositions de l'article 1385 I, II, III précité procèdent de la loi n° 71-583 du 16 juillet 1971 qui a supprimé sans effet rétroactif les exonérations de quinze à vingt-cinq ans dont bénéficiait l'ensemble des constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction autres que celles affectées à un usage de résidence d'agrément, de plaisance ou de villégiature.
3En d'autres termes, à l'exception des logements de caractère « HLM » (cf. C 1341 ) et des logements construits à l'aide de prêt aidés par l'État (cf. C 1342 ), les immeubles achevés après le 31 décembre 1972 ne bénéficient plus des exonérations de longue durée. Ils ne peuvent prétendre qu'à l'exonération de droit commun de deux ans ( cf C 132 ). Toutefois des mesures transitoires avaient été prévues à l'égard de certains logements.
4En ce qui concerne les logements achevés avant le 1 er janvier 1973 qui bénéficiaient encore de l'exonération de longue durée les dispositions de l'article 1385-II bis du CGI issues de l'article 14-I de la loi de finances pour 1984, n° 83-1179 du 29 décembre 1983 (en annexe I), applicables à compter du 1 er janvier 1984, maintiennent l'exonération de vingt-cinq ans pour certains logements seulement et la réduisent à quinze ans pour tous les autres.
Première partie
Régime applicable avant le 1 er janvier 1984
5Les immeuble achevés avant le 1 er janvier 1973 bénéficiaient, antérieurement à l'adoption de l'article 14 de la loi de finances pour 1984 codifié à l'article 1385 II bis du CGI, d'une exonération :
- de vingt-cinq ans, lorsque les trois quarts au moins de leur superficie totale étaient affectés à l'habitation ;
- de quinze ans dans le cas contraire.
A. LOGEMENTS ACHEVÉS AU 31 DÉCEMBRE 1972
6Jusqu'au 31 décembre 1983, tous les locaux affectés à l'habitation principale situés dans des immeubles achevés au plus tard le 31 décembre 1972 continuent à bénéficier des exonérations de quinze ou de vingt-cinq ans selon que les trois quarts au moins de leur superficie totale sont ou non à usage d'habitation (CGI, art. 1385-I).
En principe, la preuve de l'achèvement de la construction a dû résulter de la production du certificat de conformité ou du récépissé de la déclaration d'achèvement. A défaut de ces documents, il appartenait au redevable d'établir, en fournissant à cet égard toutes les justifications nécessaires, que l'immeuble était bien habitable, au sens de la jurisprudence du Conseil d'État, au 1 er janvier 1973 (cf. ci-dessus « notion d'achèvement » C 1322).
B. LOGEMENTS ACHEVÉS POSTÉRIEUREMENT AU 31 DÉCEMBRE 1972
7Ces logements ne bénéficient pas, en principe, des exonérations de quinze ou vingt-cinq ans.
Ils entrent normalement dans le champ d'application du régime de droit commun prévu à l'article 1383 du CGI ( cf . ci-dessus C 132 ).
C. IMMEUBLES BÉNÉFICIANT DE DISPOSITIONS TRANSITOIRES
I. Mesure prévue par l'article 1385-II du CGI.
8Par dérogation au principe exposé ci-avant, certains logements commencés avant le 1 er janvier 1973, mais non encore achevés à cette date ont néanmoins bénéficié de l'exonération de longue durée, à la condition, bien entendu, d'être affectés à l'habitation principale.
Conformément aux dispositions de l'article 1385-II du CGI, le bénéfice de l'exonération de longue durée (de 25 ou de 15 ans) a été maintenu, quelle que soit la date d'achèvement de l'immeuble, lorsque les deux conditions suivantes se trouvaient simultanément remplies :
- l'immeuble a été acquis selon les règles prévues par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 (annexe II) par acte authentique passé avant le 15 juin 1971, ou bien a été attribué à un associé en exécution d'une souscription ou acquisition de droits sociaux ayant acquis date certaine avant le 15 juin 1971 ;
- les fondations de l'immeuble ont été achevées avant le 15 juin 1971. L'article 1385-II susvisé précise à cet égard que les constatations doivent être faites par un homme de l'art et que ces constatations font foi.
Les conditions ainsi exigées appellent les observations suivantes.
a. Modalités d'acquisition.
9En cas de vente, il résulte de la référence faite à la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 que le contrat devait consister en une vente à terme ou en une vente en l'état futur d'achèvement, telles que ces conventions sont définies aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil (loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, art. 1 er modifié par l'art. 3 de la loi n° 67-547 du 7 juillet 1967 : cf. ann.). Un simple contrat préliminaire de réservation était à cet égard insuffisant, s'il n'était pas confirmé par un contrat définitif de vente conclu avant le 15 juin 1971.
Par ailleurs, il résulte des articles 6 et 7 modifiés de la loi précitée du 3 janvier 1967 que les contrats de vente à terme ou de vente en l'état futur d'achèvement, nécessairement conclus par acte authentique, devaient comporter notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ainsi que, en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. La teneur de ces documents est précisée par l'article 18 du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967.
En cas d'attribution à un associé consécutive à une acquisition ou à une souscription de parts sociales ou d'actions, l'acte constatant cette acquisition ou cette souscription devait avoir acquis date certaine avant le 15 juin 1971. Il est rappelé, à cet égard, qu'un acte sous seing privé n'a date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui l'ont souscrit, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte dressé par un officier public (Code civ., art. 1328).
b. Achèvement des fondations.
10En cas de vente d'immeuble à construire, qu'il s'agisse d'une vente à terme ou d'une vente en l'état futur d'achèvement, la condition d'achèvement des fondations était nécessairement remplie. En effet, aux termes de l'article 7 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, telle que cette disposition était conçue au 15 juin 1971 1 , un tel contrat ne pouvait être valablement conclu avant l'achèvement des fondations de l'immeuble, dès lors que celui-ci était à usage d'habitation.
Au contraire, en cas d'attribution à un associé consécutive à une acquisition ou souscription de droits sociaux, la constatation de l'achèvement des fondations avant le 15 juin 1971 devait être faite par un homme de l'art, c'est-à-dire par tout maître d'oeuvre qui avait été chargé par contrat de surveiller ou de coordonner l'exécution des travaux de construction (architecte, bureau d'études...).
II - Mesure particulière prise en faveur des maisons individuelles.
1. Date d'achèvement.
11Afin d'éviter des difficultés sur le contrôle de la date d'achèvement des maisons individuelles, destinées à l'habitation principale une décision ministérielle en date du 10 octobre 1972 a prévu que seraient considérées comme achevées au 31 décembre 1972 les maisons individuelles qui remplissaient les deux conditions suivantes :
- d'une part, le permis de construire devait avoir été délivré avant le 1 er juillet 1972 ;
- d'autre part, les travaux de construction devaient être entamés avant le 1 er octobre de la même année.
Cette décision a permis aux maisons individuelles visées - même si, en fait, elles ont été achevées après le 31 décembre 1972 de bénéficier de l'exonération temporaire de vingt-cinq ans de taxe foncière (pour ce qui est de la portée de cette décision, cf. ci-après n° 15 ).
a. Définition des maisons individuelles.
12Les maisons individuelles qui peuvent bénéficier de la décision ministérielle comprenaient, non seulement les maisons construites par les. particuliers, mais également celles qui font partie d'un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un même programme de construction.
b. Date de délivrance du permis de construire.
13Le permis de construire devait avoir été délivré avant le 1 er juillet 1972.
La date à laquelle l'autorisation de construire devait être considérée comme obtenue était, selon le cas :
- celle à laquelle l'autorité compétente avait pris sa décision, lorsque l'autorisation de construire avait été notifiée au constructeur ;
- celle indiquée par l'Administration dans la lettre accusant réception de la demande de permis, lorsqu'aucune décision n'était intervenue dans le délai prévu 2 ;
- celle du dépôt de la déclaration de construction visée à article 85-2 de l'ancien Code de l'Urbanisme et de l'habitation lorsqu'un permis de construire n'était pas exigé.
Par ailleurs, le bénéfice de la mesure de tempérament devait être refusé si le bénéficiaire de l'autorisation de construire venait à changer après le 30 juin 1972.
c. Début des travaux de construction.
14Les travaux de construction devaient avoir débuté avant le 1 er octobre 1972.
La preuve du début des travaux résultait, en principe, de la déclaration d'ouverture de chantier que les constructeurs sont invités à adresser au maire de la commune.
Mais, cette déclaration n'étant pas obligatoire, la preuve de l'ouverture du chantier pouvait être apportée par tous les moyens.
A cet égard, il a été jugé que :
- dès lors que les travaux de construction de la maison du contribuable n'ont commencé qu'en 1973, il ne peut se prévaloir de la tolérance administrative admettant au bénéfice de l'exonération de longue durée les immeubles dont la construction a débuté avant le 1 er octobre 1972 même si cette maison fait partie d'un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une déclaration unique d'ouverture de chantier avant cette date (CE, arrêt du 9 novembre 1981 n° 16648) ;
- la déclaration d'ouverture du chantier de construction d'une maison individuelle selon laquelle les travaux ont débuté avant le 1 er octobre 1972 ne constitue qu'une présomption que l'Administration peut combattre en apportant la preuve que ces travaux n'ont commencé qu'après cette date (CE, arrêt du 17 mai 1982 n° 32985).
2. Portée de la décision du 10 octobre 1972.
15La décision ministérielle du 10 octobre 1972 présume achevées le 31 décembre 1972 certaines maisons individuelles.
La date du 1 er janvier 1973 doit donc être retenue comme point de départ de l'exonération de longue durée.
La date réelle d'achèvement a toutefois des incidences :
- la mutation foncière n'a dû être constatée dans les documents du service qu'au cours de l'année d'achèvement effectif des travaux ;
- c'est à partir de la date réelle d'achèvement de la construction qu'ont été appréciés les délais dont disposent les propriétaires de constructions nouvelles pour en faire la déclaration ;
- pour éviter que l'achèvement des travaux n'ait été abusivement différé en ce qui concerne les maisons individuelles dont la destination n'était pas définitivement fixée, il convenait de considérer que les propriétaires disposaient d'un délai expirant le 31 décembre 1974 pour affecter leur immeuble à l'habitation principale. A défaut d'affectation à cette date, l'immeuble n'a pu bénéficier que de l'exonération de deux ans, à compter de l'année suivant celle de son achèvement.
D. CONDITIONS DE L'EXONÉRATION DE VINGT-CINQ OU DE QUINZE ANS
16Une étude de ces conditions ne reste nécessaire actuellement que pour l'examen du contentieux.
I. Affectation à l'habitation principale
17L'exonération de vingt-cinq ans ou de quinze ans était accordée aux constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction affectées à l'habitation principale. Pour l'octroi de cette exonération n'étaient pas considérées comme « affectées à l'habitation » les habitations d'agrément, de plaisance ou servant à la villégiature 3 [CGI, art. 1385-III].
Étaient donc exclus du champ d'application de l'exonération :
- d'une part, les locaux à usage professionnel ;
- d'autre part, les locaux qui ne pouvaient être considérés comme affectés à l'habitation principale.
a. Locaux à usage professionnel.
18Outre les locaux spécialement affectés au commerce et à l'industrie pour lesquels il ne pouvait y avoir d'hésitation, remarque étant faite qu'un hôtel devait être traité comme un local commercial, n'étaient pas considérés comme « affectés à l'habitation » - conformément à la jurisprudence du Conseil d'État - des locaux professionnels dont les occupants n'avaient cependant pas la qualité de commerçants et notamment :
- les bureaux d'un expert comptable, d'un architecte ;
- l'immeuble utilisé comme établissement de cure et comme colonie de vacances par une association de prévoyance (CE, arrêt du 5 novembre 1969, req. n° 76109, Union de Prévoyance des Cadres, RJCD x1 re partie, p. 267) ;
- les dortoirs, salles d'étude, etc., des élèves d'un établissement d'enseignement ;
- le réfectoire des ouvriers d'une usine ;
- les séminaires.
En revanche, l'exonération devait être accordée :
- aux couvents de religieuses (CE, arrêt du 22 novembre 1952, RO, p. 121) ;
- aux parties réservées à l'habitation des foyers de jeunes travailleurs ou des foyers de jeunes filles y compris les réfectoires, dès lors que l'utilisation de ceux-ci n'a pas un caractère industriel ou commercial (CE, arrêt du 3 janvier 1973, req. n° 82548, SA d'habitations à loyer modéré du Calvados, RJ III, p. 3) et les locaux administratifs (CE, arrêt du 21 novembre 1973, req. n° 89207, Sté le Foyer de la Charente-Maritime, RJ III, p. 175).
1 Texte modifié par l'article 44 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et par l'article 29 de la loi n° 72-649 du 11 juillet 1972.
2 L'article 10 du décret n° 70-446 du 28 mai 1970 prévoit que si l'Administration n'a pas fait connaître sa décision avant la date indiquée dans la lettre accusant réception de la demande de permis, cette lettre vaut autorisation de construire. Il est précisé toutefois que l'autorité peut reculer cette échéance lorsque l'instruction de la demande exige des délais supplémentaires.
3 Il en était ainsi des lors que les circonstances ne permettaient pas de tenir pour établi que l'habitation principale était située en un autre lieu (CE, arrêt du 11 février 1976, req. n° 99953, X... , Leb., p. 92).