SOUS-SECTION 2 EXONÉRATION DE LONGUE DURÉE EN FAVEUR DES LOGEMENTS SOCIAUX FINANCÉS AU MOYEN DE PRÊTS AIDÉS PAR L'ÉTAT (CGI, ART. 1384 A)
Deuxième partie
Régime applicable à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 1980
A - CONSTRUCTIONS SUSCEPTIBLES D'ÊTRE EXONÉRÉES
16 L'article 1384-A du code déjà cité accorde une exonération de taxe foncière de longue durée aux constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % par des prêts aidés par l'État prévus aux articles L. 301-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation,
Pour être exonérées, les constructions doivent donc remplir, simultanément, les trois conditions suivantes :
- être nouvelles ;
- être affectées à l'habitation principale ;
- être financées à concurrence de plus de 50% à l'aide de prêts aidés par l'État.
I - Constructions nouvelles.
17Une construction nouvelle est un bâtiment édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti.
L'article 1384-A du code ne s'applique qu'aux constructions nouvelles.
Toutefois, l'exonération prévue à cet article concerne également (réponse ministérielle n° 22-585, JO., A.N., du 28 mars 1983) :
- les reconstructions : elles impliquent le démolition totale ou partielle d'un immeuble existant et l'édification d'une nouvelle construction (cf. C 1321 n os7 à 10 ) ;
- les additions de construction : elles s'entendent de l'agrandissement, en surface ou en volume, d'une propriété bâtie préexistante (cf. C 1321 n os11 à 13 ).
Mais l'exonération ne concerne pas :
- les constructions anciennes acquises au moyen de prêts aidés par l'État, même si elles font l'objet de travaux importants ; dès lors qu'il ne s'agit pas d'une reconstruction ou d'une addition de construction (réponse ministérielle n° 29564 JO, A.N. du 6 février 1984) ;
- dans les mêmes conditions, la transformation d'un local commercial ou industriel en logement ;
- quelle que soit l'importance des travaux d'aménagement intérieur réalisés, un local d'habitation qui provient de la transformation d'un appartement antérieurement affecté à usage de bureaux (CE, arrêt du 4 juin 1986, n° 61657).
II - Affectation à l'habitation principale.
18Les locaux doivent être affectés à l'habitation principale de l'occupant 1 . Les locaux destinés à un usage commercial ou professionnel y compris les logements loués meublés ou utilisés comme résidences secondaires sont exclus.
L'affectation à la résidence principale doit intervenir au 1 er janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement de la construction. Les conditions requises pour l'application des exonérations sont appréciées à cette date. Toutefois, il a été admis que les exonérations de longue durée s'appliquent dans le cas où le logement est affecté à l'habitation principale avant le 1 er janvier de la troisième année qui suit celle de son achèvement (RM à M. Jean Francou, JO, Sénat du 3 mars 1988, p. 278).
III - Financement à titre prépondérant à l'aide de prêts aidés par l'État.
19 Pour bénéficier de l'exonération de longue durée, les constructions doivent avoir été financées à concurrence de plus de 50% par des prêts aidés par l'État.
1. Définitions des prêts aidés.
20 Les prêts aidés par l'État sont prévus par la loi n° 77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l'aide au logement (art. L.301-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Ils ont pour vocation essentielle de faciliter la construction ou l'acquisition de logements qui satisfont aux normes techniques et aux prix de revient fixés par les arrêtés pris pour l'application de cette loi et qui sont destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux seuils fixés par la même réglementation.
Ils comportent des taux d'intérêt privilégiés et des délais de remboursements importants. Ils sont accordés soit pour la construction de logements à usage locatif (P.L.A.), soit pour l'accession à la propriété (P.A.P.). Dans ce dernier cas, le prêt est consenti directement à l'accédant si celui-ci fait lui-même construire sa résidence, ou lui est transféré par l'organisme constructeur en cas d'acquisition d'un lot dans un immeuble collectif.
2. Caractère prépondérant du prêt aidé.
21L'article 1384 A du code prévoit que la construction doit être financée à concurrence de plus de 50 % au moyen de prêts aidés par l'État.
22Le paragraphe III de l'article 20 de la deuxième loi de finances rectificative pour 1986 modifié le premier alinéa de l'article 1384 A en remplaçant les mots « à titre prépondérant » par les mots « à concurrence de plus de 50% ». Il confirme la solution déjà retenue par la doctrine administrative selon laquelle le prêt aidé est prépondérant lorsqu'il représente plus de 50% du coût total de la construction.
Le paragraphe V de l'article 20 précité précise, en conséquence, que les impositions dues au titre des années antérieures au 1 er janvier 1987 et conformes notamment au III du même article sont réputées régulières sous réserve de décisions dejustice passées en force de chose jugée 2 .
23Cela dit, la question a été posée de savoir s'il ya lieu ou non de remettre en cause l'exonération temporaire prévue à l'article 1384 A du CGI en cas de réaménagement des prêts souscrits par l'emprunteur. Ces réaménagements restent sans incidence sur l'exonération. Il en va de même en cas de remboursement anticipé du prêt aidé.
24Ainsi, les personnes qui bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l'article 1384 A du CGI gardent le bénéfice de cette exonération même si elles renégocient le prêt aidé qu'elles ont obtenu à l'origine et si ce prêt est transformé en prêt non aidé. Cette mesure s'applique lorsque la renégociation du prêt aidé pour l'accession à la propriété intervient avec le prêteur initial ou auprès d'un autre établissement (RM. M. Jean-Maris Daillet, JO, AN, du 3 août 1987, p. 4412).
Appréciation du caractère prépondérant
1° Prépondérance du financement au moyen d'un prêt aidé.
25Cette condition s'apprécie par rapport au coût total de la construction tel qu'il est défini aux n os27 à 29 ci-dessous et non par rapport aux autres modes de financement complémentaires (plan d'épargne logement, prêts bancaires à la construction...).
26Le caractère prépondérant du financement par un prêt aidé est établi lorsque ce dernier représente plus de 50% du coût de la construction.
2° Coût de la construction.
27Il s'entend du prix de la construction proprement dite et du terrain correspondant.
Pour les logements neufs qui sont acquis auprès d'un promoteur ou d'un investisseur professionnel, ce coût est égal au prix d'acquisition, y compris la T.V.A. immobilière ou, le cas échéant, les droits d'enregistrement sur la mutation.
Pour les constructions édifiées par les propriétaires eux-mêmes, le prix à retenir est :
- le prix de revient de la construction : à titre de règle pratique, il convient de retenir le montant du devis fourni pour l'obtention du prêt aidé ou le coût des travaux effectués si celui-ci est supérieur au montant du devis ;
- augmenté du prix du terrain ce prix est celui qui est mentionné dans l'acte par lequel le constructeur a acquis le terrain à titre onéreux, majoré de la T.V.A. immobilière ou des droits d'enregistrement sur la mutation. Il ne peut être tenu compte, en tout état de cause, ni de la valeur vénale du terrain à la date d'achèvement de la construction, ni de la valeur déclarée lors de l'acquisition à tire gratuit.
28Le prix du terrain doit, le cas échéant, être retenu seulement en proportion de la superficie qui correspond au solde la construction ou qui constitue une dépendance immédiate et indispensable à cette dernière.
29En définitive, le coût total de la construction s'entend de tous les frais et dépenses directement liés à l'édification de la construction, à l'exception par conséquent de frais tels que, par exemple, les frais d'emprunts ou les frais de notaire, etc.
B - PORTÉE ET DURÉE DE L'EXONÉRATION
I - Portée de l'exonération.
30L'exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties de la construction ou de la partie de construction qui remplit les conditions requises pour être exonérée.
II - Durée de l'exonération.
31 Elle diffère selon que les logements financés à l'aide de prêts aidés par l'État sont à usage locatif ou construits en accession à la propriété.
32 1. Constructions à usage locatif : elles sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement, quelle que soit la date du dépôt de la demande de prêt.
2. Logements en accession à la propriété
33 Ceux pour lesquels demande de prêt a été déposée avant le 31 décembre 1983 bénéficient d'une exonération de quinze ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, à condition que le prêt aidé ait été effectivement accordé.
La date à retenir s'entend de celle de la demande de décision favorable de prêt ; c'est donc la date à laquelle la demande est déposée par le constructeur et non pas, par exemple, la date de la demande de transfert de prêt du constructeur à l'acquéreur en cas de construction par l'intermédiaire d'un promoteur.
34 Les logements construits en accession à la propriété pour lesquels la demande de prêt a été déposée à compter du 1er janvier 1984 bénéficient d'une exonération de dix ans.
III - Remise en cause de l'exonération.
35L'exonération temporaire cesse notamment dans les cas suivants :
- la construction est affectée à un usage autre que l'habitation principale (résidence secondaire par exemple) ;
- le logement est partiellement affecté à un usage professionnel ; dans ce cas, la perte de l'exonération est limitée à la partie de l'habitation principale transformée à usage professionnel ;
- la construction n'a pas été financée à titre prépondérant au moyen d'un prêt aidé de l'État ;
- les prêts aidés par l'État initialement accordés sont remis en cause.
36En pareil cas, la suppression de l'exonération intervient à compter du 1 er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus. Cette suppression a un caractère définitif.
C - OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET SANCTIONS
I - Obligations des contribuables.
37Conformément aux dispositions de l'article 1408 du code, l'exonération de dix et quinze ans de taxe foncière des logements financés au moyen de prêts aidés par l'État est subordonnée au dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive.
38Le bénéfice de l'exonération de quinze ans de taxe foncière n'est plus subordonné à la souscription d'une déclaration n° 1001 bis (cf. n° 13 ) laquelle est supprimée.
II - Sanctions.
39En cas de souscription tardive de la déclaration d'achèvement des travaux, l'exonération ne s'applique que pour la période d'exonération restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle du dépôt de la déclaration (art. 1406-II du code).
Toutefois, si le constructeur n'a pas souscrit la déclaration dans les conditions prévues au n° 37 ci-dessus, les acquéreurs d'appartements ou de maisons individuelles, qui sont devenus propriétaires après l'achèvement de la construction, disposent d'un délai de quatre-vingt-dix jours à compter du jour de l'acquisition pour souscrire la déclaration prévue à l'article 1406 du code.
L'accomplissement de cette obligation permet aux intéressés de bénéficier du droit à l'exonération qui, autrement, aurait été prescrit. Mais il ne peut entraîner un report de la date de fin d'exemption, qui continue d'être déterminée en fonction de la date de l'achèvement de la construction.
1 Suris notion d'affectation à l'habitation principale : voir C 1341, n° 4 .
2 En application de ces dispositions :
- les dégrèvements accordés en application de décisions de justice passées en force de chose jugée ne sont pas remis en cause :
- les réclamations en instance doivent faire l'objet de décisions de rejet :
- aucune régularisation dégrèvement ou rôle supplémentaire) n'est effectuée au titre des années antérieures à 1987.