SECTION 3. NOMBRE DE COEFFICIENTS A DÉTERMINER PAR RÉGION AGRICOLE OU FORESTIÈRE.
SECTION 3.
NOMBRE DE COEFFICIENTS A DÉTERMINER PAR RÉGION
AGRICOLE OU FORESTIÈRE.
1L'article 3 du décret n° 70-77 du 26 janvier 1970 prescrit, en principe, l'établissement d' « un coefficient d'adaptation distinct pour chaque groupe de natures de culture ou de propriété et, le cas échéant, pour chaque sous-groupe ».
2En vertu des dispositions dudit article il est déterminé, suivant le cas :
- soit un coefficient par « groupe » de natures de culture ou de propriété, lorsque la valeur locative de l'ensemble des propriétés du groupe présente, depuis 1961, une évolution relativement homogène. Dans cette hypothèse, il serait défini au maximum onze coefficients par région agricole (un coefficient pour chacun des groupes 1 à 4 et 6 à 12) et un coefficient par région forestière (un coefficient pour le groupe 5) ;
- soit un coefficient par « sous-groupe » de natures de culture ou de propriété, lorsque la valeur locative présente, depuis 1961, une évolution différenciée suivant les natures de culture composantes du groupe. Dans cette deuxième hypothèse, le nombre de coefficients à calculer varie en fonction du nombre de sous-groupes justiciables d'un coefficient distinct. Constituent, à cet égard, un « sous-groupe » susceptible de donner lieu à l'établissement d'un tel coefficient, la ou les natures de culture qui, en raison de leurs caractéristiques propres 1 , font l'objet d'une classification spéciale 2 au sein d'un même groupe et présentent, par ailleurs, une valeur locative dont la courbe d'évolution, depuis 1961, diffère sensiblement de celle des autres propriétés du groupe.
3 Exemples- types de sous-groupes éventuellement justiciables d'un coefficient d'adaptation distinct, dans le cas des « vignes » et des « bois » :
1° groupe n° 4 : « vignes » :
- vignes produisant des vins de consommation courante ;
- vignes produisant des vins à appellation d'origine contrôlée (V.A.O.C.) - grands crus ;
- vignes produisant des V.A.O.C. - premiers crus ;
- vignes produisant des V.A.O.C. - Appellation-villages ;
- vignes produisant un cru nommément désigné ;
- vignes produisant des vins délimités de qualité supérieure (V.D.Q.S.) ;
- etc. ;
2° groupe n° 5 : « bois » :
- taillis de chênes et de hêtres ;
- futaies résineuses ;
- futaies de sapins et d'épicéas ;
- futaies de pins sur dune ;
- futaies de pins sur grandes fougères ;
- peupleraies ;
- etc.
4Toutefois le principe posé par l'article 3 précédent comporte deux séries d'exceptions qui sont formulées par les articles 4 et 10 du décret.
5D'une part, en effet, l'article 4 du décret précité stipule que les coefficients afférents aux « terres », « près », « landes », « jardins maraîchers » et autres propriétés évaluées à partir des baux et locations verbales « sont tirés des variations de prix d'un ou de plusieurs baux-types régionaux représentatifs de la région agricole au point de vue des conditions générales de location ». D'où il suit qu'un seul et même coefficient peut s'appliquer aux divers groupes de natures de culture énumérés ci-dessus lorsqu'il n'est établi, dans la région agricole considérée, qu'un seul bail-type régional en raison des conditions de fermage caractéristiques de ladite région.
6D'autre part, l'article 10 dispose que le coefficient d'adaptation applicable aux « carrières », « terrains d'agrément », « chemin de fer » et autres propriétés évaluées par comparaison « est le coefficient arrêté pour la nature de culture de référence ». De ce fait, le même coefficient est appliqué à la nature de culture évaluée par comparaison et à la nature de culture de référence. Toutefois, pour sauvegarder le principe de l'unité de coefficient par groupe (ou sous-groupe) de natures de culture ou de propriété et par région agricole ou forestière posé par l'article 3 du décret du 26 janvier 1970, l'article 10 susvisé précise que lorsqu'une catégorie de propriété évaluée par comparaison « admet, concurremment, dans une région donnée, plusieurs natures de culture de référence, le coefficient d'adaptation applicable est arrêté en considération de celle desdites natures de culture à laquelle il est le plus fréquemment référé dans la région considérée, pour l'estimation de la valeur locative cadastrale de la plus grande superficie de la catégorie en cause ».
7Sous le bénéfice des remarques générales qui précédent, le nombre de coefficients à déterminer pour chaque région agricole ou forestière départementale est conditionné par la situation de fait de la région dont il s'agit.
SOUS-SECTION 1.
RÉGIONS AGRICOLES.
1En ce qui concerne les régions agricoles, le nombre de coefficients à déterminer dépend de deux facteurs particuliers :
- le mode d'évaluation appliqué pour les divers groupes de natures de culture représentés ;
- les usages locaux touchant la ou les denrées de référence stipulées dans les contrats de baux.
A. Nombre de coefficients déterminé en fonction du mode d'évaluation appliqué.
2L'article 3 du décret n° 70-77 du 26 janvier 1970 donne l'indication théorique du nombre de coefficients à déterminer dans chaque région agricole. Les articles 4 et 10 du même texte corrigent, d'autre part, cette indication en ce qui concerne, respectivement, les propriétés évaluées à partir des indications contenues dans les baux et locations verbales et les propriétés évaluées par comparaison. Or, il est constant que les mêmes propriétés peuvent, selon les régions, être évaluées d'après une méthode différente. Ainsi, les vergers et les vignes peuvent être évalués d'après les baux, par comparaison ou d'après la méthode de l'évaluation directe. Il suit de là que le nombre de coefficients à déterminer dépend, en fait beaucoup moins de la nature du groupe de propriété considéré en lui-même que du mode d'évaluation utilisé sur le plan local pour l'estimation de la valeur locative des propriétés relevant de ce groupe. En vertu de cette règle, les propriétés ci-dessus visées donnent lieu, selon la région, soit à l'établissement d'un ou plusieurs coefficients calculés suivant une procédure propre (1 er et 3° cas), soit à l'application du coefficient d'adaptation arrêté pour la nature de culture de référence (2° cas).
3Lorsque la valeur locative cadastrale des propriétés ressortissant à un même groupe (ou sous-groupe) de natures de culture ou de propriété est évaluée, dans une région agricole déterminée, concurremment, à partir des baux et locations verbales, d'après le régime de l'évaluation directe ou par comparaison, suivant la commune d'opération, la règle précédente demeure applicable. Toutefois, l'application des dispositions combinées des articles 3, 4, 7 et 10 du décret, conduit, dans cette hypothèse, à retenir, pour la détermination du coefficient afférent au groupe considéré, celui des modes d'évaluation concurrents qui est le plus usité dans l'ensemble de la région.
B. Nombre de coefficients déterminé en fonction des usages locaux en matière de fermages.
4Selon l'article 4 du décret du 26 janvier 1 970, le coefficient d'adaptation des propriétés évaluées à partir des stipulations contenues dans les actes de location est tiré des variations de prix d'un ou de plusieurs baux-types régionaux. Il est procédé, à cet égard, conformément aux dispositions dudit article, à la constitution :
- soit d'un seul bail-type régional, lorsque les locations de fonds ruraux sont indistinctement stipulées, dans la région, en une ou plusieurs mêmes denrées agricoles, quelle que soit la nature de culture considérée ;
- soit de plusieurs baux-types, lorsque ces locations sont ordinairement stipulées en denrées différentes suivant la nature des fonds loués. Dans ce dernier cas, il est retenu autant de baux-types régionaux qu'il existe de natures de culture faisant l'objet de locations stipulées en denrées différentes.
5En application des dispositions précédentes, lorsque, dans une région donnée, la généralité des baux est stipulée en une seule ou plusieurs denrées toujours les mêmes (par exemple blé, ou blé et viande de boeuf, etc.), qu'il s'agisse de baux de polyculture (terres, prés, landes, etc.) ou de baux de cultures spéciales (jardins maraîchers, vergers, etc.), il n'est déterminé qu'un seul bail-type régional et, par voie de conséquence, un coefficient d'adaptation unique qui s'applique, indifféremment, aux unes et aux autres de ces diverses natures de culture.
6Au contraire, lorsque les usages locatifs de la région mettent en concurrence, respectivement, des locations stipulées en blé (pour les terres de polyculture) et des locations stipulées en une (ou plusieurs) autre denrée (viande pour les prés, fruits pour les vergers, carpes pour les étangs, etc.), il convient de fixer un coefficient distinct pour chaque groupe de natures de culture faisant l'objet de locations en denrées spécifiques. Les coefficients dont il s'agit sont alors tirés des variations de baux-types régionaux constitués, respectivement, à partir des locations concernant chaque groupe de nature de culture considéré.
1 Notamment en raison de leur productivité particulière,
2 instruction Ministérielle du 31 décembre 1908, art. 19. Il est précisé, toutefois, que la classification spéciale à prendre en considérstion est, au cas particulier, la classification régionale, telle que celle-ci est établie sur les états mod. XLI, LXXXIV (G), LXXXIV (B) et LXXXIV (V) de la première révision quinquennale.