B.O.I. N° 40 du 10 AVRIL 2008

Section 2 :

Les immeubles

9. Immeubles à usage d'habitation. Le crédit d'impôt est accordé au titre des intérêts des prêts contractés en vue de l'acquisition ou de la construction d'un logement, c'est-à-dire d'un immeuble à usage d'habitation au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation.

L'immeuble concerné s'entend du local à usage d'habitation, ainsi que, sous certaines conditions, de ses dépendances immédiates et nécessaires, y compris le cas échéant les garages et emplacements de stationnement.

Sur la définition des immeubles concernés et les normes minimales d'habitabilité requises, voir fiches n°s 1 et 3 de la présente instruction

10. Affectation à l'habitation principale à la date du paiement des intérêts. Le logement qui fait l'objet du prêt au titre duquel l'avantage fiscal est accordé doit être, à la date de paiement des intérêts, affecté à l'habitation principale du contribuable (voir n°s 31. et s. ).

Sur la notion d'habitation principale et les solutions à retenir dans certains cas particuliers, voir fiche n° 2 de la présente instruction.

Section 3 :

Les prêts

11.Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d'un établissement financier, tels que définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d'impôt sur le revenu.

Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation...), ainsi que ceux conclus auprès de personnes morales autres que des établissements financiers ou de personnes physiques, notamment lorsqu'il s'agit de prêts familiaux.

Pour plus de précisions sur les prêts concernés et les solutions à retenir dans certains cas particuliers, notamment en cas de souscription d'un prêt substitutif, voir fiche n° 4 de la présente instruction.

Section 4 :

Objet de l'emprunt

12.L'emprunt doit avoir été contracté pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale. En principe, les intérêts des emprunts destinés à financer des travaux de rénovation ne sont pas retenus.

Cela étant, compte tenu de la volonté du législateur, telle qu'elle ressort des débats lors de l'examen du projet de loi devant l'Assemblée nationale (Cf. Débats AN - 2 ^ème séance du jeudi 12 juillet 2007 - JO AN du 13/07/2007 - p. 1858 et 1859), il est admis que le crédit d'impôt s'applique aux intérêts des emprunts souscrits pour financer l'acquisition ainsi que les travaux relatifs au logement ainsi acquis, lorsque ceux-ci sont concomitants à cette acquisition, c'est-à-dire rattachables à la fois dans le temps et dans la destination.

13. Objet des prêts éligibles. Sont ainsi pris en compte les intérêts des emprunts destinés à financer :

- l'acquisition d'un logement suivi ou non de travaux, ceux-ci étant réalisés immédiatement ou à bref délai après cette acquisition ;

- l'acquisition d'un terrain en vue de la construction d'un immeuble et les dépenses de construction de celui-ci ;

- l'agrandissement de l'habitation principale lorsque l'immeuble acquis ou construit forme avec le logement dont l'acquéreur ou le constructeur est déjà propriétaire une seule et même unité d'habitation ;

- l'acquisition d'un logement dégradé (ruine) ou d'un immeuble affecté à un usage autre que d'habitation suivie de travaux permettant de le réaffecter ou de le transformer en local à usage d'habitation ;

- les travaux de transformation en local à usage d'habitation d'un immeuble affecté à un usage autre que d'habitation dont le contribuable est déjà propriétaire (ex : transformation d'une grange) ;

- le paiement d'une soulte de partage.

Pour plus de précisions sur les dépenses susceptibles d'être financées par l'emprunt dont les intérêts ouvrent droit au crédit d'impôt, voir la fiche n° 5 de la présente instruction

Les intérêts des prêts destinés à financer des dépenses autres que celles mentionnées ci-dessus ne peuvent ouvrir à l'avantage fiscal.

CHAPITRE 2 :

MODALITES D'APPLICATION

Section 1 :

Fait générateur du crédit d'impôt

14. Versement effectif des intérêts. Le crédit d'impôt est accordé chaque année jusqu'à celle au cours de laquelle intervient le versement des intérêts afférents à la dernière des cinq annuités de remboursement prises en compte.

Ainsi, un contribuable qui souscrit un prêt en novembre 2007 pour lequel la première échéance de remboursement intervient au 10 décembre 2007 pourra bénéficier du crédit d'impôt au titre de chacune des années de la période 2007-2012 (soit 6 années civiles). Au titre de la dernière année, seuls les intérêts versés au titre des onze premières mensualités pourront ouvrir droit au crédit d'impôt.

15. Paiement des intérêts par une assurance ou par un tiers. Les intérêts acquittés par des tiers ne sont pas pris en compte. Ainsi, lorsqu'au cours des cinq premières annuités de remboursement du prêt, le paiement des intérêts est pris en charge par une assurance ou par un tiers, le contribuable ne peut bénéficier d'un supplément ou d'une prorogation de crédit d'impôt pour les intérêts qu'il a personnellement acquittés au-delà des cinq premières annuités.

Section 2 :

Base et plafond du crédit d'impôt

16. Principe. Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés annuellement au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts immobiliers éligibles. Sont exclues de la base du crédit d'impôt, les dépenses relatives aux frais d'emprunt et aux cotisations d'assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

Pour plus de précisions sur les intérêts éligibles, voir la fiche n° 6 de la présente instruction

A. NATURE ET NOMBRE D'ANNUITÉS ÉLIGIBLES

17. Définition des annuités éligibles. Le terme « annuité » doit s'entendre de tout versement annuel d'intérêts alors même qu'il ne s'accompagne pas d'un amortissement du capital. Bien entendu, lorsque l'annuité comprend à la fois les intérêts et une part de capital, cette part n'est pas retenue. Chaque annuité d'intérêt est déterminée de mois à mois.

Pour plus de précisions, voir les exemples figurant en annexes 3 et 4

18. Point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles. Conformément aux dispositions du dernier alinéa du IV de l'article 200 quaterdecies du CGI, le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles s'entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de l'offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat. Ce principe est applicable même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts est différé dans le temps.

Les cinq annuités d'intérêts payés éligibles se décomptent à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d'année, les contribuables bénéficient donc de six crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l'acquisition d'un même logement (cas d'un prêt « relais » destiné à financer l'acquisition du nouveau logement dans l'attente de la revente de l'ancien), le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l'ensemble de ces deux prêts, dans la limite des cinq premières annuités. Le point de départ de ces annuités s'entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

Remarque : lorsque l'emprunt immobilier prévoit un déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA notamment), les intérêts dits « intercalaires », c'est-à-dire les intérêts dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés constituent des intérêts éligibles au crédit d'impôt. Dans cette hypothèse, le point de départ de la première annuité s'entend de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral (voir toutefois, n° 19 . ci-après).

La circonstance que le contribuable se soit abstenu de verser tout ou partie des intérêts au cours d'une année considérée n'a pas pour effet de prolonger la durée d'application du crédit d'impôt au delà de l'échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au delà de l'échéance de la cinquième annuité. Il en est de même en cas de remboursement différé de la première échéance de remboursement des fonds empruntés, dès lors que ce différé n'a pas d'incidence sur le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles au crédit d'impôt.

De même, la souscription d'un prêt substitutif ne peut conduire à proroger la durée d'application du crédit d'impôt. Dans cette situation, la première mise à disposition des fonds empruntés s'entend de celle qui résulte du prêt initial, laquelle constitue le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles.

19. Exception en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement. En cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement et par exception au principe énoncé au n° 18 . , la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement.

Cette exception est subordonnée à ce que le contribuable en fasse la demande au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement.

Cette demande est irrévocable et exclusive de l'application des modalités de droit commun mentionnées ci-avant.

En pratique, un contribuable qui, dans une telle situation, aurait bénéficié du crédit d'impôt au titre d'intérêts versés avant la date de l'achèvement ou de la livraison du logement, devrait, pour bénéficier sur option de l'application différée du dispositif, revenir explicitement sur son choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d'impôt précédemment obtenus.

Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d'impôt ainsi remis en cause serait, le cas échéant, assorti du paiement de l'intérêt de retard mentionné à l'article 1707 du CGI.

B. PLAFONNEMENT ANNUEL DE LA BASE DE CALCUL DU CRÉDIT D'IMPÔT

20. Plafond annuel. Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d'imposition, la somme de :

- 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée,

- et de 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune.

Cette somme est, le cas échéant, majorée en fonction de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire ou de la situation de handicap affectant un des membres de ce foyer (voir ci-après).

Lorsque les intérêts effectivement supportés par le contribuable sont supérieurs, au titre d'une année, aux plafonds ci-dessus, le crédit d'impôt est calculé en retenant ces plafonds. L'excédent éventuel ne peut être reporté sur une année ultérieure.

21. Plafond majoré en faveur des personnes handicapées. Les montants de 3 750 € (personne célibataire, veuve ou divorcée) et de 7 500 € (couple soumis à imposition commune) sont respectivement portés à 7 500 € et à 15 000 €, lorsque le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée.

Les personnes handicapées qui bénéficient de ce plafond majoré s'entendent de celles qui sont titulaires de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles.

Il peut s'agir du contribuable lui-même, d'un des conjoints en cas d'imposition commune, ou d'une personne à charge du foyer fiscal.

22. Majoration pour personne à charge. Les sommes précitées sont majorées chaque année de 500 € par personne à charge au sens des articles 196 à 196 bis. Il s'agit des enfants à charge ou rattachés ou des personnes invalides comptées à charge. Cette majoration est ramenée à 250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents. Elle s'applique, selon le cas, au plafond mentionné au n° 20 . ou n° 21. .

23. Modalités d'application des majorations du plafonnement annuel. Pour l'ensemble des majorations prévues, la situation du foyer fiscal est appréciée dans les mêmes conditions qu'à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire en principe au 1 ^er janvier de l'année au titre de laquelle est souscrite la déclaration des revenus, ou au 31 décembre de cette même année lorsque cette prise en compte s'avère favorable au contribuable (CGI, article 196 bis).

24. Situation des personnes vivant en concubinage et des co-occupants. Lorsque des propriétaires indivis partagent un même logement sans pour autant être soumis à imposition commune, chacun d'eux bénéficie du plafond prévu pour les personnes seules, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Il peut notamment en être ainsi de concubins ou de co-occupants qui auraient acquis ou construit et occuperaient ensemble un logement, au titre des prêts immobiliers souscrits en commun ou par chacun d'eux.

En tout état de cause, le bénéfice du crédit d'impôt s'apprécie distinctement pour chacun des indivisaires, dès lors qu'ils font l'objet d'une imposition séparée à l'impôt sur le revenu.

Pour une présentation synthétique, il convient de se reporter au tableau récapitulatif figurant en annexe 2

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