SOUS-SECTION 2 CLASSIFICATION COMMUNALE DES LOCAUX
B. CHOIX DES LOCAUX DE RÉFÉRENCE
23En vertu des dispositions de l'article 324 J de l'annexe III au CGI, la classification communale est illustrée par un certain nombre de locaux de référence représentatifs des diverses catégories de locaux prévues par ladite classification et correspondant à chacune des natures de construction susceptibles d'être rencontrées dans la commune.
24Ces locaux de référence servent de termes de comparaison. A cet effet, ils doivent réunir aussi exactement et complètement que possible l'ensemble des caractéristiques physiques propres à leur catégorie. En outre, leur choix doit être suffisamment diversifié pour que tous les types d'habitat soient représentés dans chaque catégorie :
- constructions anciennes et modernes 1 ;
- maisons individuelles et appartements, etc.
25Dans chaque cas, il importe de choisir des locaux dont la composition correspond aux diverses situations constatées dans la commune : logements comportant un nombre de pièces courant, extrêmement réduit (studios, par exemple) ou, au contraire, important. Mais, il convient d'éviter dans toute la mesure du possible de choisir des locaux de référence parmi les locaux mixtes.
26Par ailleurs, la nécessité d'établir un tarif d'évaluation distinct selon l'affectation conduit, si le cours normal des loyers le justifie, à choisir pour chaque catégorie des termes de comparaison propres, d'une part, aux locaux d'habitation, d'autre part, aux locaux à usage professionnel.
En outre, le choix des termes de référence doit porter sur les locaux comprenant des dépendances bâties et non bâties d'importance moyenne par rapport à la généralité des autres locaux de même nature dans la catégorie.
Des types sont également choisis pour les constructions isolées à usage de dépendances, les garages des immeubles collectifs et les éléments de pur agrément. Mais aucune distinction n'est opérée pour ces biens en fonction de l'affectation.
Peu importe enfin que les locaux de référence soient loués dans des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, puisque seules leurs caractéristiques physiques sont utilisées pour les comparaisons.
La liste des locaux de référence est inscrite au procès-verbal des opérations de la révision.
1 L'examen des déclarations concernant les HLM permet d'obtenir des renseignements précis et pratiques (matériaux composant le gros-oeuvre, superficie moyenne des pièces principales, importance des dégagements et des éléments de confort, etc.), particulièrement précieux pour le classement des immeubles récents et notamment des logécos construits en dehors du secteur HLM.
Le choix des locaux de référence parmi les locaux HLM de construction récente présente donc un intérêt certain, lorsque leurs caractéristiques correspondent à celles arrêtées dans la classification communale pour la catégorie.