B.O.I. N° 86 du 17 SEPTEMBRE 2008

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 A-2-08  

N° 86 du 17 SEPTEMBRE 2008

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (TVA). TAUX APPLICABLE AUX OPERATIONS D'ACCESSION A LA PROPRIETE
ASSORTIE D'UNE ACQUISITION DIFFEREE DU TERRAIN.

(CGI, articles 257-7°, 278 sexies, 284-II)

NOR : ECE L 0830016 J

Bureau D 2

INTRODUCTION

1.Le quinzième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 et les 2 et 3 octies du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI), dans leur rédaction issue de l'article 33 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 (publiée au JORF du 28 décembre 2007) prévoient que la TVA est perçue au taux réduit pour les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257 du CGI, ainsi que pour les ventes de terrains à bâtir et de droit au bail à construction, en vue de l'acquisition de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques qui acquièrent le terrain de manière différée, si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété et respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession

Les conditions du bénéfice du taux de 5,5 % sont précisées par le décret n° 2008-226 du 5 mars 2008, codifié à l'article 70 quinquies A de l'annexe III au CGI et reproduit en annexe de la présente instruction.

CHAPITRE 1 :

PRÉSENTATION DU DISPOSITIF « PASS-FONCIER® »

2.Le dispositif d'application du taux réduit de la TVA s'inscrit dans le cadre d'une aide intitulée « Pass-Foncier® », qui est prévue par la convention conclue entre l'Etat, l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL, qui représente les organismes agréés aux fins de collecter la participation des employeurs à l'effort de construction, aussi appelée « 1% logement ») et la Caisse des dépôts et consignations, sur le développement de l'accession sociale par portage foncier du 20 décembre 2006 modifiée par l'avenant du 27 septembre 2007.

Le Pass-Foncier® consiste en un mécanisme de financement destiné à faciliter l'accession des ménages modestes à la propriété, reposant sur la dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti, opérée au moyen d'un bail à construction.

Section 1 :

Octroi du Pass-Foncier® dans le cadre d'un bail à construction

3.Le coût initial de l'opération d'accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, sauf dans le cas de figure visé au 7 ., tout ou partie du prix du terrain qui est mis à disposition du ménage accédant étant porté, dans la limite du montant du PASS-FONCIER® octroyé, par une structure émanant du « 1 % logement » pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d'un bail à construction assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail.

4.La structure émanant du « 1 % logement », ci-après dénommée « structure porteuse », est une personne morale désignée par un Comité Interprofessionnel du Logement ou une Chambre de Commerce et d'Industrie (CIL-CCI).

Cette structure porteuse se porte acquéreur du foncier et signe concomitamment un bail à construction :

- soit directement avec le ménage accédant, lorsque celui-ci fait réaliser sa construction dans le cadre d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou d'un autre contrat de louage d'ouvrage (contrat de maîtrise d'oeuvre, contrat d'entreprise...) ;

- soit avec un promoteur-constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant avec lequel un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est passé.

Conformément aux dispositions de l'article L. 313-26-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), le preneur du bail ne pourra céder que la totalité de ses droits, sous réserve que le cessionnaire ait été préalablement agréé par écrit par le bailleur.

5.La décision d'octroi d'un Pass-Foncier® est prise par le CIL-CCI, étant précisé que le montant du Pass-Foncier® par logement est plafonné par la convention visée au 2. ci-dessus, en fonction de la zone de situation de l'immeuble (zones A, B, et C définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié, relatif au classement des communes par zones).

Dans ce cadre, deux situations sont susceptibles de se présenter :

6.- le preneur (accédant ou promoteur-constructeur) n'est redevable d'aucune somme (« avance ») lorsque le coût du terrain et des frais relatifs à l'acquisition de celui-ci (frais de mutation et le cas échéant les frais d'évaluation du coût de l'opération) est inférieur ou égal au plafond du Pass-Foncier® pour la zone concernée ;

7.- en revanche, lorsque le coût du terrain et des frais relatifs à l'acquisition de celui-ci excède le plafond du Pass-Foncier®, le preneur acquitte une somme dite « avance », payable en totalité au jour de la signature du bail.

Dans ce dernier cas de figure, lors de l'acquisition ultérieure du terrain par l'accédant, une somme équivalente à l'avance sera déduite du prix du foncier. Dans l'hypothèse où le preneur ne se rendrait pas propriétaire du terrain dans les délais prévus et ce, pour quelque raison que ce soit, le bailleur procèdera auprès du preneur au remboursement de l'avance initialement acquittée.

Section 2 :

Modalités d'acquisition du foncier par l'accédant

8.La durée du bail est fixée par référence à la période d'amortissement du prêt le plus long souscrit pour le financement du bâti par le ménage bénéficiaire, sans pouvoir être inférieure à 18 ans et dans la limite d'une durée maximale de 25 ans.

L'accédant a toutefois la faculté de lever l'option d'achat du foncier dont il bénéficie aux termes du bail à construction à toute date à sa convenance pendant la période de portage et aux mêmes conditions que celles exposées ci-dessous à l'issue de cette même période. La levée de l'option d'achat du terrain avant 18 ans ou avant le terme du bail fixé contractuellement ne remet pas en cause la qualification du bail à construction, et ce conformément aux dispositions de l'article L. 251-1 alinea 4 du CCH.

A l'issue de la période de portage définie dans le bail à construction, le bénéficiaire peut :

9.- soit acquérir le foncier. Le prix de vente du foncier est égal au prix du foncier à l'origine, qui s'entend de la date de conclusion du bail à construction, déduction faite le cas échéant de la somme visée au 7. indexé chaque année sur toute la durée effective du portage :

• pour les salariés du secteur assujetti à la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC) au taux de 1,5 % ;

• pour les autres ménages, au taux d'inflation, dans une double limite inférieure de 2 % et supérieure de 4,5 % ;

10.- soit solliciter la prorogation du bail à construction pour une durée maximale de 15 ans, la promesse de cession du terrain qui y figure étant alors également prorogée pour la même durée. La prorogation est constatée par acte authentique. Le bénéficiaire reste alors preneur du bail à construction passé avec la structure porteuse pendant la durée du bail prorogé.

Il doit alors s'acquitter mensuellement d'acomptes, dont le montant correspond à la mensualité d'un prêt aux meilleures conditions de marché, sur une durée maximale de 15 ans, pour un montant total égal au coût du foncier tel que défini au 9. .

A l'issue de cette période de prorogation (15 ans au maximum), le foncier devient la propriété de l'accédant.

Il est précisé que la jouissance du terrain, pendant la durée initiale du bail ou sa prorogation, ne donne lieu par ailleurs à aucun versement d'un loyer périodique par le preneur au bailleur.

Section 3 :

Garantie de rachat et garantie de relogement

11.Les ménages bénéficiaires d'un Pass-Foncier®, en cas de survenance de l'un des évènements visés au 12. provoquant une situation d''impayés de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, bénéficient :

- d'une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, qui peut être la personne morale qui a accordé le Pass-Foncier®, à des conditions identiques à celles fixées pour le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) : pendant les cinq premières années de la phase d'accession, le prix garanti est égal au prix d'acquisition par le ménage lui-même ; pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5 % par an ;

- d'une garantie de relogement dans le cas où le ménage ne peut rester sur place. Cette garantie est apportée par une personne morale désignée par le CIL-CCI. Il peut s'agir de celle qui acquiert et porte le foncier, ou de toute autre personne morale compétente. Seuls les ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage et la mise en oeuvre de la garantie consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. A l'expiration de ce délai, si le ménage n'accepte aucune des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.

12.Les évènements permettant au ménage de pouvoir bénéficier des garanties susvisées sont les suivants :

- décès ;

- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;

- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;

- chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'Agence nationale pour l'emploi ;

- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;

- divorce ;

- dissolution d'un pacte civil de solidarité.

13.En revanche, la double garantie ne s'applique plus en cas de difficultés rencontrées par le ménage durant la phase de prorogation du bail à construction évoquée au 10. .