SOUS-SECTION 3 LA SAISIE IMMOBILIÈRE

b. L'énonciation du commandement avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement.

93.En ce qui concerne le commandement, les éléments essentiels doivent être indiqués. De plus, il convient de préciser la date, le volume et le numéro de la formalité relative à la publication du commandement.

Les actes et jugements intervenus postérieurement au commandement, dont le cahier des charges doit reproduire les éléments principaux, sont les actes provoqués par des incidents se rapportant au titre, au commandement ou à la saisie.

c. La désignation de l'immeuble saisi contenue dans le commandement ou le procès-verbal de description dressé par l'huissier.

94.La copie de la partie du commandement portant désignation de l'immeuble saisi doit être littérale. L'énonciation des titres de propriété n'est pas exigée dans le cahier des charges. Toutefois, l'indication de l'origine de propriété devra être mentionnée dans la mesure du possible.

95. Si l'immeuble saisi est compris dans un lotissement, il faut reporter les conditions du cahier des charges du lotissement et mentionner l'arrêté d'autorisation.

Si l'immeuble saisi est un immeuble classé monument historique, un monument naturel ou un site classé, le poursuivant est tenu de faire connaître à l'acquéreur l'existence du classement qui est publié au bureau des hypothèques de la situation des immeubles classés (loi 31 décembre 1913, art. 8 ; loi du 2 mai 1930, art. 10 modifié par le décret n° 59-89 du 7 janvier 1959 et art. 11 ; décret du 4 janvier 1955, art. 35-7°).

Si l'immeuble est en copropriété, la date de publication au bureau des hypothèques, du règlement de copropriété, doit être indiquée afin que les éventuels adjudicataires puissent les constater.

Si l'immeuble est divisé en lots, chaque lot doit être précisément indiqué.

Si l'immeuble est constitué par une exploitation agricole, toute partie louée à un exploitant doit former un lot distinct, de façon à permettre au bénéficiaire du droit de préemption d'exercer son droit (Code rural, art. 794).

Il n'est pas nécessaire d'insérer dans le cahier des charges l'état des inscriptions grevant l'immeuble saisi.

Cas particulier : immeubles bâtis en copropriété

96.L'article 1er de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi CARREZ ; décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997) a rendu obligatoire dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de copropriété d'immeubles bâtis ou d'une fraction de lot, la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Cette disposition vise les lots à usage d'habitation, de bureau ou de commerce.

La superficie est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. A cet égard, il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Sont expressément exclus du champ d'application de la loi, les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelles que soient leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m ² .

L'omission de cette mention obligatoire est sanctionnée par la nullité de l'acte. L'action en nullité doit être engagée par l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de l'acte.

L'indication d'une superficie erronée peut donner lieu, de la part de l'acquéreur, à une action en diminution proportionnelle du prix si la superficie réelle se révèle être inférieure de plus du 1/20ème à celle exprimée dans l'acte. L'action en diminution du prix doit être engagée dans le délai d'un an à compter de l'acte.

Selon une réponse du Ministre de l'Equipement et du Logement du 31 mars 1997 (JOAN 31 mars 1997, p. 1683), les ventes par adjudication, sur licitation ou sur saisie immobilière, entrent dans le champ d'application de cette loi et les mentions exigées par celle-ci doivent figurer dans le cahier des charges afférent à ces ventes.

L'application de la loi « CARREZ » aux ventes réalisées à la barre d'un tribunal, notamment sur saisie immobilière, ne résulte clairement ni des textes de la loi ou du décret, ni des travaux parlementaires.

Néanmoins et sous réserve d'une appréciation contraire des juges, il convient d'appliquer ce texte pour toutes les saisies effectuées après le 19 juin 1997, date de l'entrée en vigueur de ces dispositions.

Les modalités pratiques de mise en oeuvre de cette disposition sont les suivantes :

La loi n'édicte, quant au contenu des actes, qu'une obligation nouvelle : mentionner la superficie du lot vendu. Elle ne comporte aucune règle contraignant le vendeur (ou le saisissant) à faire opérer systématiquement le mesurage des lieux. Le cédant (ou le saisissant) peut donc se contenter d'indiquer la contenance du bien cédé à partir de ses propres informations.

Par conséquent, il conviendra d'obtenir auprès du service du cadastre le renseignement relatif à la surface de l'immeuble saisi, déclarée par le propriétaire, afin de faire mentionner cette information dans le cahier des charges, lequel devra comporter également les mentions relatives aux dispositions prévues en faveur des acquéreurs (action en nullité et action en diminution du prix).

Concernant les modalités d'accès à la documentation cadastrale, les centres des impôts fonciers peuvent délivrer une fiche d'évaluation n° 6675 M, étant précisé que ce renseignement ne revêt aucune valeur juridique opposable dans le cadre d'une action en justice.

Il est également possible de consulter simplement ces fiches d'évaluation auprès des services chargés de les établir.

En cas de doute sur la réalité de la surface indiquée, il est possible, à titre exceptionnel, de faire procéder à un mesurage des lieux.

Compte tenu de l'impossibilité de confier ces travaux de mesurage aux géomètres du cadastre (cf. art. 2 de la loi du 29 décembre 1982) ou aux brigades domaniales, la seule solution envisageable consiste à recourir aux services de personnes privées.

A cet égard, il est précisé que les huissiers de justice sont habilités à procéder au mesurage et à dresser un procès-verbal de constat de superficie, dans le cadre du procès-verbal de description visé à l'article 673 du Code de procédure civile (ancien). Il est recommandé d'obtenir préalablement l'autorisation du président du tribunal de grande instance (en pratique, l'avocat chargé de la procédure pourra effectuer cette demande).

Les frais de mesurage sont dans ce cas à la charge du créancier poursuivant.

d. Les conditions de la vente.

97.Il s'agit des conditions - prescrites à peine de nullité - sans lesquelles la vente ne pourrait être considérée comme valable. Ce sont principalement des conditions de paiement du prix, des garanties devant être fournies par l'adjudicataire, de l'indication des baux en cours connus du poursuivant, des servitudes grevant l'immeuble, de la date d'entrée en jouissance et du minimum d'enchères, c'est-à-dire du montant au-dessous duquel la vente n'aura pas lieu.

Toute clause visant à exclure certaines personnes des enchères est interdite et sanctionnée. Il en est de même en ce qui concerne les clauses modifiant l'ordre légal de répartition du prix, ou stipulant le paiement de frais d'adjudication ou créant une servitude personnelle perpétuelle. Les clauses contraires à la loi, à l'ordre public ou aux bonnes moeurs sont frappées de nullité mais n'entraîne pas la nullité du cahier des charges et de la saisie (CA PARIS, 16 juin 1890, D. 1891, II, p. 185).

La Cour de cassation a jugé licite la clause du cahier des charges, reprenant celle de la donation-partage d'où le saisi tenait ses droits, prévoyant la possibilité pour l'un des copartageants de se substituer à l'acquéreur du bien (Cass. civ. 14 janvier 1981, JCP 1981, éd. G, IV, 110).

Les clauses visant à entraver la liberté des enchères en imposant aux adjudicataires éventuels des conditions abusives les incitant à ne pas enchérir ou bien à acheter trop en dessous de la valeur réelle vont à l'encontre des intérêts des créanciers ou du saisi. Il leur appartient d'en demander la rectification par un dire.

e. La mise à prix.

98.La mise à prix est le prix fixé par le poursuivant auquel il s'engage à acquérir l'immeuble si aucun adjudicataire ne se présente.

La fixation de la mise à prix appartient exclusivement au créancier poursuivant (C. pr. civ. art. 688-6°).

L'omission de la mise à prix dans le cahier des charges n'est sanctionnée par la nullité que si l'irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux intérêts des parties en cause. Elle peut être réparée par l'insertion d'un dire à la suite du cahier des charges (Trib. civ. de la SEINE, 20 octobre 1938, Gaz. Pal. 2, p. 788).

99.D'une manière générale, le saisi ne peut demander la modification du cahier des charges en ce qui concerne la mise à prix. Il ne peut faire porter, sous prétexte d'insuffisance, la mise à prix à un chiffre supérieur contre le gré du poursuivant lequel serait déclaré adjudicataire à défaut d'enchères (Cass. civ., 19 novembre 1969, Gazette du Palais, 1970, I, p. 81 Cass. civ. 19 mai 1976, JCP 1976, IV n° 231 ; 8 octobre 1986, D 1987, 2, 34).

Il en est de même pour les créanciers inscrits (req. 13 août 1883, S, 1884-1-72), sauf s'ils demandent la subrogation dans les poursuites, l'article 724 du Code de procédure civile autorisant en effet le demandeur à la subrogation à modifier la mise à prix fixée par le poursuivant par un dire annexé à l'enchère.

Toutefois, l'article 2 de la loi n° 98-46 du 23 janvier 1998 renforçant la protection des personnes surendettées en cas de saisie immobilière, a prévu la faculté pour le débiteur saisi, personne physique, de contester le montant de la mise à prix de son logement principal, par un dire de contestation déposé au plus tard trois jours avant l'audience éventuelle, à peine de déchéance.

Cette faculté est indiquée dans la sommation faite aux créanciers inscrits et au saisi de prendre connaissance du cahier des charges.

Dans ce cas, il appartient au tribunal, si nécessaire après consultation, ou même expertise, de trancher la contestation sur la mise à prix.

100.Le créancier poursuivant, après fixation de la mise à prix ne peut en abaisser le montant de façon discrétionnaire.

101.Bien évidemment, il peut changer la mise à prix portée au cahier des charges si la distraction partielle des immeubles saisis est ordonnée (C. pr. civ., art. 726).

102.S'il considère la mise à prix initiale trop élevée ou si une charge importante était ignorée lors de la mise à prix, le poursuivant est toutefois admis à procéder à une baisse de la mise à prix, mais ceci sous le contrôle du débiteur et des autres créanciers sans préjudice de leurs réclamations (TGI CHAUMONT, 25 sept. 1961 Dalloz 1962, somm., p. 24).

Le droit de contrôle reconnu au débiteur et aux créanciers vise à déjouer la manoeuvre qui consisterait pour le créancier, dans un premier temps, à décourager les enchérisseurs en fixant une mise à prix très élevée, puis, dans un deuxième temps, à baisser la mise à prix initiale afin d'être déclaré adjudicataire, faute d'enchères, lors de l'adjudication (TGI LIMOGES, 3 novembre 1988, JCP 1989, éd. G, II, 21346).

f. Mentions particulières aux biens ruraux.

103.Lorsque l'immeuble saisi est constitué par les biens ruraux, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur afin que l'acquéreur soit informé du fait qu'il supportera la charge de l'indemnité à laquelle le preneur peut prétendre (Code rural, art. 847).

g. Mention du droit de substitution des indivisaires.

104.Lorsque l'adjudication porte sur tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis, chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans le délai de cinq jours francs à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.

Le cahier des charges établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution (art. 815-15 du C. civ.).

2. Le dépôt du cahier des charges au greffe.

105.Le poursuivant doit déposer au greffe du Tribunal de grande instance le cahier des charges dans les quarante jours au plus tard après la publication du commandement au bureau des hypothèques (C. pr. civ. art. 688).

Le jour de la publication du commandement n'est pas compris dans la computation du délai. Par contre, le jour du dépôt est pris en compte (NCPC art. 641).

Le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant lorsqu'il expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé (NCPC art. 642).

Cette formalité permet aux éventuels enchérisseurs et aux créanciers de prendre connaissance des mentions contenues dans le cahier des charges après que les sommations leur aient été adressées.

Conformément à la pratique, le dépôt est constaté par un acte spécial dressé par le greffier sur une feuille distincte du cahier des charges ¹ .

Le délai de quarante jours est prescrit à peine de déchéance et non de nullité (C. pr. civ. art. 715, 1 ^er alinéa ; Cass. civ. 7 juillet 1983, Gaz. Pal. 1984, 1, pan. 13 ; Cass. civ., 2ème, 29 octobre 1986, Gaz. Pal. 26 et 27 décembre 1986 p. 18 ; 14 janvier 1987, Bull. civ. II n° 3 p. 2 ; 21 mars 1988, D 1988, Bull. civ. II n° 77).

La déchéance pour inobservation du délai de quarante jours est encourue même en l'absence de tout préjudice (Cass. civ. 16 mai 1990, Bull. civ. II n° 94 p. 49).

Son prononcé n'entraîne pas l'extinction de la procédure de saisie immobilière mais la reprise de celle-ci à partir du dernier acte valable, c'est-à-dire en principe la publication du commandement.

La déchéance interdit la continuation des poursuites (Cass. civ. 16 janvier 1985, Bull. civ. II n° 10).

Le délai pour déposer le nouveau cahier des charges court à compter de la signification du jugement constatant la déchéance (TGI CHAMBERY, 28 septembre 1982, Gaz. Pal. 1983, 1, somm. 140).

NOTA : Le cahier des charges demeure à l'état de projet jusqu'à l'audience prévue par l'article 690 du Code de procédure civile. Les mentions erronées peuvent donc être corrigées par le Tribunal, mais ne peuvent motiver son annulation (Cass. civ., 2ème, 21 juillet 1986, Bull. civ. II n° 116).

3. La réquisition d'un état des inscriptions.

106.L'avocat poursuivant requiert la délivrance de l'état des formalités hypothécaires intéressant l'immeuble saisi vingt jours au minimum après la publication du commandement (C. pr. civ., art. 674 alinéa 2).

1   Il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant lorsqu'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé.