B.O.I. N° 186 du 8 OCTOBRE 1999
SECTION 3 :
Contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail
51.L'article 234 non les du CGI institue une contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail, qui n'est exigible que lorsque la contribution annuelle représentative du droit de bail est elle-même due.
SOUS-SECTION 1 :
Conditions générales d'application de la contribution additionnelle
52.Pour que la contribution additionnelle soit applicable, il est nécessaire que les quatre conditions suivantes soient remplies :
- la contribution annuelle représentative du droit de bail doit être elle-même exigible. Les revenus des locations exonérés de la contribution annuelle représentative du droit de bail (voir n°s 17 . à 42 .) ne sont donc pas soumis à la contribution additionnelle ;
- la location doit résulter soit directement ou indirectement d'un contrat de bail en cours ou venu à expiration et reconduit tacitement, soit d'une convention verbale ;
- la location doit porter sur des immeubles bâtis, à l'exclusion des terrains nus ;
- les locaux loués doivent être situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition (voir n° 55 .).
SOUS-SECTION 2 :
Locations imposables
53.Pour que la contribution additionnelle soit exigible, les locaux doivent faire l'objet d'une location résultant, directement ou indirectement, soit d'un contrat de bail en cours ou venu à expiration et reconduit tacitement, soit d'une convention verbale.
Peu importe la durée de la location ou de l'occupation. La contribution additionnelle est donc applicable, en principe, aux simples locations saisonnières.
54. Sous-locations. - Seules les locations consenties par le propriétaire des locaux, l'usufruitier ou le titulaire d'un droit réel d'habitation (emphytéose, par exemple) sont soumises à la contribution additionnelle. La contribution n'est pas applicable aux revenus tirés de la sous-location consentie par le locataire principal.
SOUS-SECTION 3 :
Locaux imposables
55.La contribution additionnelle est applicable aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles bâtis achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition (I de l'article 234 nonies du CGI).
56.La contribution additionnelle est également applicable aux revenus tirés de la location de locaux qui, situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans, ont fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction exclus des charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers et financés avec le concours de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (II de l'article 234 nonies du CGI).
A. LOCAUX SITUES DANS DES IMMEUBLES ACHEVES DEPUIS QUINZE ANS AU MOINS
I. Nature des locaux
57.La contribution additionnelle est applicable à tous les locaux loués qui sont situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, indépendamment de l'affectation des locaux loués. Toutefois, les bâtiments ruraux sont exclus du champ d'application de la contribution additionnelle (voir n° 71 .).
II. Notion d'achèvement
58.Un immeuble est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet l'utilisation ou l'occupation effective, c'est-à-dire lorsqu'il ne reste à effectuer que des travaux d'aménagement.
Pour les immeubles collectifs, la date d'achèvement doit être appréciée distinctement pour chaque logement,
59.La preuve de la date de l'achèvement de l'immeuble peut résulter de la production du certificat de conformité ou du récépissé d'achèvement des travaux ou de toute autre justification. C'est ainsi que les documents du service et, notamment, ceux relatifs aux impôts locaux peuvent établir la date en cause.
60.Le seul critère de l'assujettissement à la contribution additionnelle est la date d'achèvement de l'immeuble appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition (voir exemple au n° 68 .).
Ainsi la contribution additionnelle n'est pas due en cas de location débutant en cours d'année d'imposition si l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués est achevé depuis plus de quinze ans au moment de la location, mais ne l'était pas au 1er janvier de l'année d'imposition.
B. LOCAUX AYANT FAIT L'OBJET DE TRAVAUX FINANCES AVEC LE CONCOURS DE L'AGENCE NATIONALE POUR L'AMELIORATION DE L'HABITAT
61.La contribution additionnelle est également applicable aux locaux ayant fait l'objet de travaux financés avec le concours de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).
62.Pour que la contribution additionnelle soit exigible au titre de l'article 234 nonies du CGI, les trois conditions suivantes doivent être simultanément remplies.
63.1 - Les locaux doivent être mentionnés au I de l'article 234 nonies du CGI : il s'agit des locaux loués situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition (voir n° 57 .) ;
64.2 - Les locaux doivent avoir fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction au sens de l'article 31-I-1°-b du CGI, qui sont exclus des charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers.
65.Les travaux d'agrandissement sont ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux d'habitation existants.
66.Les travaux de construction ou de reconstruction s'entendent de ceux qui comportent soit la démolition complète d'un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros oeuvre, soit encore des travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (pour plus de précisions sur la nature de ces travaux, voir DB 5 D 2224, n°s 33 et 34 ).
67.3 - Les travaux définis au n° 64 . doivent avoir reçu le concours financier de l'ANAH.
Dans les cas où les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction réalisés avec le concours de l'agence ont affecté exclusivement un ou plusieurs locaux déterminés d'un immeuble collectif, seuls ces locaux sont concernés par le dispositif.
68. Exemple récapitulatif
Une personne physique est propriétaire de plusieurs immeubles :
- un immeuble A achevé le 20 août 1935 entièrement loué et comportant à la fois des locaux à usage d'habitation et à usage commercial ;
- un immeuble B achevé le 10 mai 1979, dont certains locaux sont loués à usage commercial et donnent lieu, sur option du propriétaire, au paiement de la TVA ;
- un immeuble C, achevé le 20 mars 1982, loué à usage d'habitation ;
- un immeuble D, achevé le 10 novembre 1988, loué à usage d'habitation.
La contribution annuelle représentative du droit de bail et la contribution additionnelle aux taux de 2.5 % sont exigibles au titre de la période d'imposition du 1er janvier au 31 décembre 1998 pour les revenus des locaux loués situés dans :
- l'immeuble A ;
- l'immeuble B, mais seulement pour les locaux loués affectés à un usage d'habitation ;
- l'immeuble C, dès lors que celui-ci est achevé depuis plus de quinze ans au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire au 1er janvier 1998.
La contribution annuelle représentative du droit de bail et la contribution additionnelle ne sont pas exigibles pour les revenus des locaux loués situés dans l'immeuble B, qui sont assujettis à la TVA.
S'agissant des revenus de l'immeuble D, seule la contribution annuelle représentative du droit de bail est exigible, à l'exclusion de la contribution additionnelle, dès lors que cet immeuble n'était pas achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire au 1er janvier 1998.
SOUS-SECTION 4 :
Exonérations de la contribution additionnelle
69.Il est rappelé que la contribution additionnelle n'est pas due lorsque la contribution annuelle représentative du droit de bail n'est pas elle-même exigible. Cela étant, il existe des exenérations spécifiques de la contribution additionnelle.
A. EXONERATIONS PREVUES AU III DE L'ARTICLE 234 NONIES DU CGI
I. Immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales (régions, départements et communes), aux établissements publics qui en dépendent et aux organismes d'habitations à loyer modéré.
70.Le 1° du III de l'article 234nonies du CGI exonère de contribution additionnelle les revenus des immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales (régions, départements et communes), aux établissements publics qui en dépendent et aux organismes d'habitations à loyer modéré (offices publics, sociétés anonymes, sociétés anonymes coopératives...).
II. Locaux d'habitation qui font partie d'une exploitation agricole ou sont annexés à celle-ci.
71.Le 2° du III de l'article 234 nonies du CGI exonère de contribution additionnelle les locaux d'habitation qui font partie d'une exploitation agricole ou sont annexés à celle-ci.
Les locaux visés par ce texte sont :
- les locaux d'habitation compris dans une propriété agricole et loués soit à l'exploitant, soit à des salariés de l'exploitation ;
- les locaux d'habitation situés en dehors de l'exploitation agricole mais appartenant au même propriétaire et loués par lui à l'exploitant ou à ses employés.
Pour l'application de l'exonération, il n'y a pas lieu de rechercher si la location est soumise ou non au statut du fermage.
III. Locaux dont les propriétaires ont procédé au rachat du prélèvement sur les loyers, prévu par l'article 11 de la loi de finances rectificative pour 1964
72.Le 2° du III de l'article 234 nonies du CGI exonère de contribution additionnelle les locaux dont les propriétaires ont procédé au rachat du prélèvement sur les loyers, prévu par l'article 11 de la loi de finances rectificative pour 1964 (n° 64-1278 du 23 décembre 1964).
Les propriétaires de locaux créés ou aménagés avec le concours du Fonds national d'amélioration de l'habitat ou situés dans des immeubles ayant bénéficié de ce concours pouvaient, sous certaines conditions, racheter le prélèvement dont ils étaient redevables pendant vingt ans.
Les locaux pour lesquels les propriétaires ont exercé cette faculté de rachat sont exonérés de la contribution additionnelle même si les immeubles dans lesquels ils sont situés ont été achevés avant le 1er septembre 1948.
IV. Exonérations diverses prévues par le 3° du III de l'article 234 nonies du CGI
73.Le 3° du III de l'article 234 nonies du CGI exonère de contribution additionnelle les revenus des locations provenant :
- des immeubles appartenant aux sociétés d'économie mixte de construction ou ayant pour objet la rénovation urbaine ou la restauration immobilière dans le cadre d'opérations confiées par les collectivités publiques ;
- des immeubles appartenant aux filiales immobilières de la Caisse des dépôts et consignation en leur qualité de bailleurs sociaux institutionnels ;
- des immeubles appartenant aux houillères de bassin.
B. EXONERATION DES IMMEUBLES CONSIDERES COMME DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
74.Lorsque les conditions posées par le II de l'article 234 nonies du CGI ne sont pas remplies, notamment parce que les travaux n'ont pas bénéficié du concours financier de l'ANAH (voir n° 61 .), la contribution additionnelle cesse d'être exigible sur les locations d'immeubles bâtis qui ont subi des transformations susceptibles de les faire considérer comme des constructions nouvelles.
75.Une construction est susceptible d'être considérée comme nouvelle et donc d'échapper à la contribution additionnelle si elle a fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction (voir n°s 65 . et 66 . ). Ces travaux peuvent notamment correspondre à une reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs.
76.Il convient donc de tenir compte essentiellement de la nature et de l'importance des travaux effectués, plutôt que du coût de ceux-ci, pour déterminer s'il s'agit :
- de travaux d'amélioration qui n'exonèrent pas de la contribution additionnelle ;
- ou de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui exonèrent les locaux de cette contribution lorsque les conditions posées par le II de l'article 234 nonies du CGI ne sont pas remplies (voir n° 62 .).
77.La distinction entre ces deux catégories de travaux constitue donc une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux...) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière (voir sur ce point DB 5 D 2224, n°s 27 à 31 ).
78.La date d'achèvement des locaux ainsi assimilés à de nouvelles constructions habitables peut être justifiée par tous moyens de preuve attestant l'exécution des travaux et ayant un caractère suffisamment probant tels que factures, mémoires acquittés, etc.