SECTION 3 ACTES EXCLUS DE LA FORMALITÉ FUSIONNÉE
SECTION 3
Actes exclus de la formalité fusionnée
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 12 mai 1996)
ART. 647-I
Sont exclus de ce régime : les décisions judiciaires, les mutations à titre gratuit, les baux de plus de douze ans à durée limitée, les actes qui contiennent à la fois des dispositions soumises à publicité et d'autres qui ne le sont pas ainsi que ceux pour lesquels il est impossible de procéder à la formalité fusionnée [Voir l'article 249 de l'annexe III].
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La loi a, de façon expresse et limitative, exclu du régime de la formalité fusionnée les actes suivants (CGI, art. 647-I , al. 2) :
11° Les décisions judiciaires comportant des dispositions sujettes à publication ;
22° Les actes qui contiennent à la fois des dispositions soumises à publicité foncière et d'autres qui ne le sont pas (actes mixtes).
L'article 647-I , alinéa 2, du CGI écarte de la formalité unique les actes mixtes, de sorte que seuls y sont en principe soumis les actes ayant pour objet exclusif des immeubles ou des droits immobiliers, qu'il s'agisse d'ailleurs d'immeubles par nature ou d'immeubles par destination dont la nature immobilière est précisée dans le document à formaliser, conformément aux dispositions de l'article 76 du décret du 14 octobre 1955.
3L'exclusion ainsi prononcée ne doit pas être interprétée trop restrictivement : en particulier, elle ne saurait avoir pour effet de maintenir la dualité des formalités pour les actes dont les clauses mobilières ne sont que le prolongement normal ou habituel de la disposition soumise à publicité foncière.
À titre d'exemples, il faut considérer comme restant dans le champ de la formalité fusionnée :
- l'acte constatant un apport exclusivement immobilier et l'augmentation, à due concurrence, du capital social ;
- l'acte portant mutation d'un immeuble et cession des primes à la construction y afférentes ;
- les mutations immobilières dans lesquelles intervient un prêteur. Tel est le cas notamment lorsqu'un acte de vente d'immeuble constate en même temps un prêt consenti par une entreprise de crédit différé et que, en garantie du crédit d'anticipation, l'emprunteur affecte en nantissement au profit du prêteur les créances résultant à son profit du contrat de crédit différé ;
- l'acte de vente d'immeuble qui contient une promesse de nantissement de fonds de commerce.
De même, l'acte constatant la vente d'un terrain à bâtir, à charge de livrer au vendeur un local dans un immeuble à construire doit être considéré comme étant soumis à la formalité unique, dès lors que cette obligation constitue une modalité de paiement du prix d'une opération immobilière dans son ensemble : mais il en irait autrement en cas de cession d'un immeuble avec dation en paiement d'un fonds de commerce.
Cela étant, si cette mesure de tempérament est susceptible d'entraîner des difficultés, les professionnels peuvent soumettre, s'ils le souhaitent, ces actes à la double formalité.
4En définitive, il convient donc d'écarter de la formalité fusionnée en tant qu'actes mixtes :
- les actes qui contiennent à la fois des clauses soumises à publicité obligatoire et d'autres soumises à publicité facultative et que les parties ne désirent pas faire intégralement publier (cf. ci-avant 7 A 122, n°s 1 et suiv. ) ;
- les actes qui donnent ouverture à un droit proportionnel ou progressif d'enregistrement sur des biens autres que des immeubles : vente d'un fonds de commerce et de l'immeuble dans lequel il est exploité, partage portant à la fois sur des meubles et des immeubles, augmentation de capital par voie d'apports mixtes, cessions de parts de cave des coopératives de vinification et des vignes auxquelles elles se rapportent ... ;
- les échanges d'immeubles contre des biens mobiliers dont la mutation est en principe soumise à un droit d'enregistrement tels que fonds de commerce, parts de sociétés civiles immobilières ... ;
- les ventes d'immeubles et de biens meubles autres que les primes à la construction : ventes d'immeubles par nature et d'immeubles par destination dont la nature immobilière n'est pas précisée dans le document à formaliser ;
- la plupart des actes de sociétés : constitutions (à moins qu'elles ne résultent d'apports exclusivement immobiliers), fusions, partages... ;
- sous réserve de ce qui est dit plus loin pour les immeubles situés dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, les actes portant sur des immeubles qui, pour partie, ne sont pas soumis à publication au fichier immobilier : échange d'un immeuble en France contre un immeuble à l'étranger...
5La dualité des formalités n'entraîne pas dualité de perception, les actes ayant supporté les droits lors de leur enregistrement à la recette des impôts, devant être publiés en franchise de taxe au bureau des hypothèques (CGI, art. 665).
6Par ailleurs, l'article 692 du CGI dispose que, lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la TVA en vertu de l'article 257-7° dudit code, les mutations à titre onéreux d'immeubles, autres que ceux mentionnés à l'article 691-I (terrains à bâtir et biens assimilés) sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,60 % (cf. DB 8 A 161, n° 2) 1 .
Lorsqu'un acte entrant dans le champ d'application de l'article 692 précité contient une disposition non soumise à publicité foncière, il a le caractère d'acte mixte. Les principes rappelés ci-dessus s'appliquent, bien entendu, en l'espèce et la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % lorsqu'elle est exigible doit être perçue à la recette des impôts.
Pour les actes passés à compter du 1er janvier 1984, les mêmes règles sont transposables à la taxe départementale de publicité foncière ou au droit départemental d'enregistrement.
7Les indications ci-dessus ne doivent pas être considérées comme limitatives : eu égard à la diversité des situations particulières qui peuvent se présenter, il n'est pas possible en effet de dresser une liste complète des actes exclus de la formalité fusionnée en tant qu'actes mixtes. D'une manière générale, il appartient aux conservateurs de faire preuve d'une certaine largeur de vue dans l'application de cette exclusion : d'ailleurs, le refus de la formalité fusionnée n'entraîne pas de plein droit dans cette hypothèse, refus de publier, les dispositions de l'article 862, 4e alinéa, du CGI, qui autorisent la publication d'un acte avant son enregistrement demeurant en vigueur pour les actes formellement exclus de la formalité fusionnée.
8Quand un acte présenté à la formalité fusionnée en aura été écarté en tant qu'acte mixte, cet acte devra être soumis à l'enregistrement et c'est à cette occasion que les droits seront perçus. Le plus souvent cette dernière formalité interviendra hors délai et des pénalités de retard seront en principe exigibles. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'actes complexes comportant des difficultés particulières d'interprétation, il convient d'accorder d'office une remise intégrale de cette pénalité chaque fois que l'acte est enregistré dans le mois du refus.
93° Les actes pour lesquels il est impossible de procéder à la formalité fusionnée et dont il existe deux catégories (décret n° 70-548 du 22 juin 1970, art. 1er et 11, al. 1) :
- les actes concernant des immeubles sis dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, soit en totalité, soit en partie seulement, lorsque le rédacteur de l'acte réside lui-même dans l'un de ces départements : en effet, il n'existe pas de conservations des hypothèques en Alsace-Lorraine et la publicité foncière y est assurée au moyen du Livre foncier dont la tenue est confiée à des magistrats de l'ordre judiciaire ;
- les actes pour lesquels le conservateur a opposé un refus de publier pour une cause non susceptible de régularisation dans un délai normal.
10Pour les actes visés ci-dessus, la dualité des formalités n'entraîne pas la dualité des perceptions et les actes, ayant supporté les droits lors de leur enregistrement à la recette des impôts, doivent être publiés en franchise de taxe au bureau des hypothèques (CGI, art. 665).
114° Les mutations à titre gratuit.
125° Les baux immobiliers de plus de douze ans à durée limitée :
- les baux à durée limitée portant sur des immeubles urbains se trouvent, en toute hypothèse, en dehors du champ d'application de la formalité unique et l'exclusion prononcée par la loi ne concerne, en fait, que les baux d'immeubles ruraux.
13Pour ces deux dernières catégories d'actes, la dualité des formalités entraîne une dualité des perceptions (CGI, art. 665) car le droit de donation et le droit de bail n'ont pas été fusionnés avec la taxe départementale de publicité foncière qui demeure distinctement exigible, lors de la publication à la conservation des hypothèques, au taux de 0,60 % (CGI, art. 742 et 791 : cf. DB 7 E 217 et 7 G 32).
1 Depuis le 1er janvier 1992, tous les apports d'immeubles qui entrent dans le champ d'application de la TVA, y compris les terrains à bâtir et biens assimilés mentionnés au I de l'article 691 du CGI sont enregistrés au droit fixe de 500 F (430 F du 1er au 14 janvier 1992) [cf. DB 7 H 51 n°s 2 et suiv.]