SOUS-SECTION 2 CONVENTIONS TAXABLES

SOUS-SECTION 2

Conventions taxables

1Les conventions taxables sont constituées essentiellement par les ventes, mais elles englobent d'une manière absolument générale tous les actes qui, même sans revêtir la forme d'une vente, n'en emportent pas moins mutation à titre onéreux (cf. CGI, art. 683-I).

  A. VENTES

  I. Définition

2La vente est la convention par laquelle une personne, le vendeur, transfère une chose à une autre, l'acquéreur, moyennant un prix (code civil, art. 1582).

Elle est imposable, en principe, quelle que soit sa qualification (vente, cession, revente, ...) ou sa forme. Toutefois, dans certaines hypothèses, l'imposition est réalisée dans des conditions particulières qui, pour les mutations non constatées par un acte authentique et les mutations verbales, ont été examinées au chapitre premier (cf. ci-avant DB 7 C 11, n° 6 ) et, pour les adjudications, sont exposées ci-après DB 7 C 132 .

  II. Ventes taxables

Pour être taxable, la vente doit être parfaite et emporter des effets certains et actuels.

1. Ventes parfaites.

3Il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil qu'une vente est parfaite lorsqu'il y a :

- accord des parties, autrement dit consentement réciproque ;

- accord sur la chose, c'est-à-dire l'objet de la mutation ;

- et accord sur le prix, c'est-à-dire la contrepartie fournie par l'acquéreur au vendeur en échange de la chose cédée.

Ainsi, la cour de cassation a jugé que dès lors qu'une procédure de délaissement a comporté la fixation amiable du prix de cession d'un immeuble, le transfert de propriété du bien résulte non de la demande de délaissement, mais de l'acte constatant l'accord du cédant et du cessionnaire sur la chose et sur le prix.

La circonstance que l'initiative du délaissement a été prise en considération de l'engagement d'une procédure d'expropriation par la collectivité bénéficiaire de la réserve est, à cet égard, inopérante (Cass. com., arrêt du 8 avril 1986 ; Aff. SCI du Mont-du-Vinaigrier).

Remarque : En l'espèce, la société redevable avait mis en oeuvre la procédure de délaissement prévue à l'article L. 123-9 du code de l'urbanisme qui permet au propriétaire d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols d'exiger de la collectivité publique qu'il soit procédé à son acquisition.

En vue d'échapper à la déchéance du régime de faveur prévu par l'article 1115 du CGI pour les marchands de biens, elle soutenait que la mutation était intervenue dès l'instant où elle avait formulé la demande de délaissement puisque la municipalité concernée avait déjà donné son acceptation de principe sur l'offre de vente en engageant antérieurement une procédure d'expropriation.

Il a également été jugé que la vente est parfaite dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si, à la date de la réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur est entré en possession du terrain et en a payé le prix [Cass. com., arrêt du 10 janvier 1989, Sté Socabat c/DGI (Bull. IV, n° 15, p. 8]] ¹ .

4Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'acte constitue un acte imparfait, c'est-à-dire un simple projet de vente, non soumis en principe à la formalité.

En revanche, dès lors que le contrat est apparemment valide, l'impôt est, en principe, exigible, même si la vente est susceptible d'annulation ou de résolution.

a. Accord des parties.

Il peut être réalisé progressivement et chaque étape concrétisée par un acte appelé promesse de vente.

5Cette dernière qualification peut recouvrir trois situations juridiques distinctes : pollicitation, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique.

En premier lieu, elle peut désigner une simple, pollicitation ou offre de vente non acceptée, ni en tant qu'offre, ni en tant que vente. Elle échappe alors tant à l'enregistrement qu'à la publicité foncière et n'est susceptible de donner ouverture qu'au droit fixe des actes innomés.

6En second lieu, l'offre de vente peut être acceptée par une personne qui en prend acte tout en se réservant la faculté de faire connaître sa décision ultérieurement. Il s'agit alors d'une promesse unilatérale de vente qui est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (CGI, art. 1840 A). L'acceptation qui forme le point de départ du délai de dix jours est, bien entendu, celle qui transforme la simple pollicitation en une promesse unilatérale de vente. Dès lors qu'elle n'emporte pas mutation, elle ne peut être soumise à la taxe de publicité foncière et ne donne ouverture qu'au droit fixe des actes innomés. Toutefois, si elle est constatée par acte authentique, elle peut être soumise à la formalité unique et supporte alors la taxe fixe au même tarif. Les cessions des promesses unilatérales de vente sont soumises aux mêmes règles.

7Enfin, le terme de promesse de vente est parfois utilisé pour désigner des promesses synallagmatiques de vente qui s'analysent en des ventes dès lors qu'elles emportent consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix et doivent être taxées en conséquence. En revanche, la validité de ces conventions n'est pas subordonnée au respect des conditions imposées aux promesses unilatérales de vente.

b. Accord sur la chose.

8L'objet de la vente doit être désigné de façon à pouvoir être identifié. Mais il n'est pas nécessaire que ses caractéristiques soient entièrement connues ; ainsi, l'incertitude portant sur la contenance de l'immeuble ne retire pas à la vente son caractère parfait entre les parties et ne met pas obstacle à la perception de l'impôt.

La vente peut, de même, porter sur une chose future. C'est le cas fréquent des constructions vendues en l'état futur d'achèvement, étant observé que ces mutations entrent dans le champ d'application de la TVA.

En revanche, bien que la vente de la chose d'autrui soit nulle (code civil, art. 1599) si l'acte qui la constate présente toutes les apparences de la validité, l'impôt est perçu.

c. Accord sur le prix.

9Les parties doivent être d'accord sur le prix et les charges qui s'y ajoutent. Il suffit d'ailleurs qu'elles le soient sur la manière de le fixer, encore qu'il ne soit pas liquidé dans l'acte ; ainsi, le prix peut être fixé par référence à une quantité de denrées au cours du marché à une date prévue.

Mais il importe que la fixation du prix ne dépende pas de la volonté de l'une des parties ou d'un tiers.

D'autre part, le mode de paiement du prix doit être arrêté entre les parties. Enfin, si au regard du droit civil, le prix doit être fixé en argent, en droit fiscal, il peut consister en tous biens meubles, droits mobiliers ou prestations.

2. Effets certains et actuels.

10La taxe de publicité foncière ne peut être perçue tant que subsiste une incertitude sur la réalisation de la mutation ; c'est le cas de certaines ventes conditionnelles qui sont examinées DB 7 C 131 .

  B. CONVENTIONS RELATIVES À L'USUFRUIT

  I. Réunion de l'usufruit à la nue-propriété

1. Extinction de l'usufruit par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier.

11Sous réserve des dispositions de l'article 1020 du CGI, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.

2. Autres cas.

12Lorsque la réunion a lieu avant l'expiration du terme convenu pour la durée de l'usufruit ou avant l'expiration normale de celui-ci par le décès de l'usufruitier, par l'effet d'une renonciation de l'usufruitier ou d'une convention quelconque, l'impôt de mutation est dû sur la convention intervenue.

  II. Conversion de l'usufruit en rente viagère

13La conversion d'un usufruit en une rente viagère constitue, en principe, une mutation à titre onéreux de l'usufruit, assujettie à ce titre à l'impôt de mutation.

14Certains actes de donation ou de donation-partage qui réservent au donateur l'usufruit des biens transmis lui ouvrent, en outre, la faculté de convertir, à l'égard des donataires, cet usufruit en rente viagère.

Cette conversion de l'usufruit en rente viagère qui s'analyse en un complément de donation avec charge, dès lors qu'elle est effectuée en application d'une clause d'un acte de donation antérieur, entre les mêmes personnes, doit être soumise aux droits de mutation à titre gratuit (cf. DB 7 G 312, n° 6 ).

15Dans les autres hypothèses, et notamment dans le cas où la faculté de conversion n'a pas été réservée dans une donation préalable, l'acte par lequel une rente est substituée à un usufruit s'analyse, selon le cas, en une mutation à titre onéreux, la rente constituant le prix de la cession de l'usufruit, ou en une libéralité avec charge.

Parmi les critères qui permettent de qualifier un tel acte, il est possible de citer, à titre indicatif, l'existence ou non de l'animus donandi, les liens de parenté existant entre les parties, la valeur comparée de la rente et de l'usufruit.

Lorsque l'acte est taxé comme une mutation à titre onéreux de l'usufruit, l'assiette de l'impôt est constituée par la valeur en capital de la rente. Le taux de l'impôt est variable selon la nature des biens sur lesquels porte l'usufruit cédé.

Lorsqu'il est taxé comme une libéralité avec charge il y a lieu de faire application des règles exposées DB 7 G 312, n° 6 .

16Toutefois, il est admis que lorsqu'elles résultent de l'application des articles 767 et 1094-2 du code civil, les conversions en rente viagère de l'usufruit légal conféré au conjoint survivant ou légué par le défunt, n'opèrent pas mutation et constituent un acte d'exécution passible du droit fixe des actes innomés.

  III. Conversion en toute propriété de l'usufruit légal du conjoint survivant

17La conversion de l'usufruit légal de l'époux survivant en toute propriété s'analyse, en principe, en un échange d'usufruit contre une nue-propriété et devrait normalement être taxée en conséquence.

Toutefois, il est admis qu'une telle opération peut constituer une opération de partage assujettie au droit prévu pour les actes de l'espèce (cf. DB 7 F 122, n° 7 ).

  C. AUTRES MUTATIONS

18Les règles particulières qui gouvernent les autres contrats emportant mutation de propriété ou d'usufruit à titre onéreux sont examinées ci-après DB 7 C 132 à C 136.

1   Sur la condition suspensive : cf. DB 7 C 131, n ^os2 et suivants.