SOUS-SECTION 1 PRINCIPE

4. Immeubles ruraux comportant de multiples parcelles.

19Lorsqu'ils forment une seule exploitation ou un corps de domaine connu sous un nom particulier, la valeur vénale de l'ensemble du domaine peut faire l'objet d'une évaluation en bloc.

En revanche, lorsqu'il s'agit de parcelles isolées, l'évaluation doit être faite parcelle par parcelle, mais l'administration admet que des parcelles voisines affectées à une même nature de culture soient regroupées et donnent lieu à une seule évaluation.

5. Biens loués par bail à long terme.

20Dans la généralité des cas, il est effectivement constaté que lors de la vente d'une exploitation louée à long terme, le prix de cession est inférieur à celui que l'exploitation aurait pu avoir si elle avait été vendue libre de toute occupation.

L'abattement pour indisponibilité est généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir et doit être déterminé par une analyse attentive du marché local.

Dans l'hypothèse où un bail à long terme est consenti à un parent du bailleur, l'indisponibilité relative du bien née de l'existence d'un tel bail doit également trouver son prolongement lors de l'évaluation de l'exploitation par l'application d'un abattement d'importance identique à celui qui aurait été pris en compte si le preneur avait été étranger au bailleur.

  VII. Titres de sociétés et parts de groupements.

1. Titres de sociétés cotées en bourse.

21Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon la règle spécifique exposée infra 7 G 2312, n° 2 .

2. Titres de sociétés non cotées en bourse.

a. Règles générales.

22  La Cour de Cassation a estimé dans divers arrêts, que la valeur vénale des titres des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande. En conséquence, cette valeur doit être déterminée en tenant compte, non seulement de la valeur mathématique obtenue par actualisation de l'actif net comptable de la société, mais également de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. Il y a lieu également de prendre en compte les valeurs dégagées à l'occasion des mutations antérieures des mêmes titres et les perspectives d'avenir de la société en fonction notamment de sa capacité d'autofinancement.

Par ailleurs, la valeur des titres peut être différente selon qu'ils permettent ou non de détenir le pouvoir de décision dans l'entreprise. En principe, dans l'affirmative, la valeur mathématique est privilégiée. En revanche, s'ils ne représentent qu'une fraction minoritaire, le rendement attendu pourra constituer la principale référence.

En définitive, l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés résulte de la combinaison de ces différentes méthodes suivant une pondération qui permet de prendre en considération les caractéristiques de la société et le contexte économique dans lequel elle évolue.

b. Dispositions particulières.

23Les valeurs mobilières non cotées sont imposées d'après la déclaration détaillée et estimative des redevables.

24Dans la mesure où seule la décision de l'assemblée générale de distribuer tout ou partie des bénéfices réalisés au cours de l'exercice sous forme de dividendes confère à ceux-ci l'existence juridique, la créance de dividendes sociaux mis en distribution postérieurement au décès ne peut faire partie de l'actif successoral (Cass. Com., arrêt du 23 octobre 1990, n° 1197 P, X... ).

3. Parts de groupements fonciers agricoles.

25Les groupements fonciers agricoles (GFA) ont pour objet la création ou la conservation d'une ou plusieurs exploitations agricoles.

Leur actif social est composé d'immeubles affectés à l'activité agricole ainsi que des apports en numéraire.

La valeur des parts sociales de GFA est donc égale à la valeur des biens composant l'actif du groupement, déduction faite du passif social et sans qu'il y ait lieu de pratiquer un abattement supplémen-taire.

Toutefois, l'application du principe de la détermination de la valeur des parts du GFA en fonction de l'actif net ne fait pas obstacle à un examen approfondi de chaque situation particulière. À cet égard, il est fait observer qu'en instituant les GFA dont l'objectif est de résoudre des problèmes familiaux d'indivision et de favoriser l'investissement de capitaux dans l'économie agricole, la loi n° 70-1299 du 30 décembre 1970 a mis en place un système de gestion rationnelle du patrimoine foncier qui compense les inconvé-nients qui pourraient résulter de l'étroitesse du marché.

Ainsi, dans un arrêt du 1er février 1982 (n° 105 ; RJ n° III, p. 8), la Cour de Cassation a jugé qu'apparaît sans fondement dans ses deux branches, le moyen de cassation faisant grief au jugement attaqué :

- d'une part, de n'avoir tenu compte ni de ce que les parts de chacun des (trois) donataires ne représentaient que 22 % du capital social d'un groupement foncier agricole (GFA), ni de ce qu'aucune cession n'était possible sans l'accord de tous les membres du GFA ;

- d'autre part, de s'être arrêté (après avoir fait allusion à deux autres modes d'évaluation : la rentabilité et la valeur de négociation) à la valeur découlant de l'estimation de l'actif net social. En effet, elle a reconnu que, dans l'exercice de son pouvoir souverain, le tribunal avait :

- relevé que les parts litigieuses étaient représentatives d'un capital foncier et que l'objet essentiel du GFA était de permettre le maintien d'unités économiques agricoles ainsi que la perception par les associés de revenus fonciers, le nombre de parts détenues par chacun d'eux étant sans incidence sur l'administration du GFA et les restrictions apportées à la négociation des parts étant compensées par une gestion plus rationnelle du patrimoine foncier ;

- et décidé que, si la détermination de la valeur de parts sociales ne pouvait en règle générale être faite en fonction du seul actif net, dans le cas d'espèce, cette méthode était la seule utilisable.

  VIII. Biens situés à l'étranger

26  L'évaluation des biens situés à l'étranger est faite conformément aux dispositions du CGI, dans la mesure où celles-ci peuvent s'appliquer compte tenu de la situation des biens.

C'est ainsi que l'évaluation des immeubles situés à l'étranger est faite à la valeur vénale à la date de transmission d'après la déclaration détaillée et estimative des parties mais abstraction faite des dispositions du deuxième alinéa de l'article 761 du CGI ¹ .

De même, l'évaluation des biens mobiliers situés à l'étranger résulte généralement de la déclaration détaillée et estimative des parties, à moins que ces dernières puissent invoquer un contrat d'assurances répondant aux prescriptions de l'article 764-II du CGI (cf. infra 7 G 2312, n°s 21 et suiv. ).

Le cours du change à retenir est, en principe, celui pratiqué sur la place de Paris au jour du fait générateur de l'impôt ² .

1   Ce texte prévoit que si, dans les deux ans qui ont précédé ou suivi, soit l'acte de donation, soit le point de départ des délais pour souscrire la déclaration de succession, les immeubles transmis ont fait l'objet d'une adjudication, soit par autorité de justice, soit volontaire, avec admission des étrangers, les droits exigibles ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix de l'adjudication, en y ajoutant toutes les charges en capital, à moins qu'il ne soit justifié que la consistance des immeubles a subi, dans l'intervalle, des transformations susceptibles d'en modifier la valeur (cf. infra 7 G 2312, n°s 9 et suiv. ).

2   Sur ce point, cf. supra 7 G 221 .