IV. AFFECTATION
IV.
AFFECTATION
1La valeur locative cadastrale de chaque propriété est déterminée d'après des règles qui varient selon l'affectation de la propriété ou, dans le cas d'immeuble collectif, de chacun des locaux composant cet immeuble.
L'impôt foncier étant un impôt réel, l'affectation à prendre en considération est l'affectation de fait, telle qu'elle peut être constatée à la date de la clôture du procès-verbal des opérations de revision dans la commune, abstraction faite de la situation juridique du bien considéré au regard de la réglementation civile ou commerciale.
Lorsque l'immeuble est vacant, c'est la dernière affectation qu'il y a lieu de retenir.
2Dans le groupe des « maisons », on distingue, en fonction de la méthode d'évaluation qui sera utilisée, deux sortes de biens ou de locaux :
- les locaux affectés à l'habitation et à un usage professionnel, y compris les éléments bâtis, situés ou non sur la même unité foncière, qui leur servent de dépendances ;
- les biens divers passibles de la taxe foncière des propriétés bâties autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel et les établissements industriels.
1. LOCAUX D'HABITATION ET A USAGE PROFESSIONNEL
3A. Locaux d'habitation proprement dits.
L'affectation d'un local à l'habitation tombe sous le sens commun. Aussi bien cette notion ne paraît-elle pas devoir appeler d'amples explications.
Tout au plus convient-il de préciser que, dans le cadre de la présente revision foncière, les hôtels, pensions de famille et autres locaux exploités commercialement doivent, bien que destinés au logement, être évalués suivant les règles et modalités prévues pour les biens rangés dans le groupe des biens divers (n° 223).
4Il en est de même des locaux d'habitation présentant un caractère exceptionnel et dont les normes diffèrent sensiblement de celles des locaux ordinaires. A cet égard, présentent un caractère exceptionnel au sens de la réglementation édictée par la loi du 2 février 1968 les immeubles que leur caractère architectural, leurs dimensions, leur mode de construction notamment placent hors de la classification générale prévue pour les locaux d'habitation. Tel est le cas de certains châteaux, abbayes, monastères, et, plus spécialement des bâtiments classés parml les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, observation faite que la protection légale dont bénéficient ces derniers ne suffit pas à leur conférer le caractère exceptionnel défini ci-dessus.
5En ce qui concerne particulièrement les châteaux, on distingue dans la pratique quatre types principaux de propriété :
1° les châteaux destinés à servir de résidence habituelle au propriétaire d'un domaine rural, dont ils forment en quelque sorte le complément ;
2° les châteaux historiques ;
3° les châteaux de pur agrément ;
4° les châteaux situés dans le voisinage des villes.
(Cf. Instruction du 1 er octobre 1941, n° 20.)
il est permis de penser que bon nombre des propriétés de l'espèce ressortissant aux rubriques 1, 3 et 4 entrent dans le cadre de la nomenclature-type et doivent dès lors être évaluées dans les mêmes conditions que les autres maisons d'habitation de la commune.
Au contraire, les châteaux présentant un caractère historique ou artistique particulier répondent, d'une manière générale, aux prescriptions de la loi pour être évalués dans les conditions prévues pour les biens divers.
6Toutefois la valeur locative cadastrale des constructions secondaires, telles que maisons de gardes, de concierges, de jardiniers, etc., doit être appréciée suivant les règles normales relatives aux locaux de même nature de la commune, à moins que ces constructions ne présentent par elles-mêmes un caractère exceptionnel.
7B. Locaux à usage professionnel.
Sont considérés comme affectés à un usage professionnel les locaux ou parties de locaux qui servent à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle.
En raison de la définition limitative qui en est donnée, le présent sous-groupe concerne essentiellement, outre certains bureaux utilisés pour l'exercice d'une activité salariée à domicile, les locaux servant à l'exercice de « professions libérales » ou de « charges et offices » 1 . Dans la pratique, les critères retenus pour l'imposition à la contribution des patentes et la liste des professions auxquelles le caractère non commercial a été expressément attribué par des décisions de jurisprudence pour l'assiette des impôts sur les revenus fourniront d'utiles indications pour l'appréciation du caractère « professionnel » des locaux.
8Bien entendu, cette appellation doit être réservée aux seuls locaux à usage professionnel, à l'exclusion de ceux servant à une autre activité, celle-ci serait-elle le prolongement de la profession libérale : par exemple, la maison de santé ou la clinique exploitée par un médecin ne saurait être considérée comme un local à usage professionnel.
9Encore convient-il que la profession soit exercée à titre habituel et revête une certaine importance. Ainsi ne peut-on considérer comme affecté à un usage professionnel le local utilisé pour de simples travaux d'amateur, même lorsque ceux-ci procurent quelques revenus à leur auteur.
10Peu importe, au surplus, que l'activité professionnelle soit ou non exercée par un particulier. C'est ainsi qu'un local doit être considéré comme affecté à un usage professionnel dès l'instant où il est utilisé par plusieurs personnes exerçant une activité véritablement professionnelle (associations, groupements, sociétés en nom collectif d'architectes, de comptables ou de médecins, etc. ; sociétés civiles professionnelles constituées entre personnes appartenant à des professions libérales réglementées, etc.).
11Toutefois, comme les maisons d'habitation exceptionnelles et pour les mêmes motifs, les locaux à usage professionnel dont la structure a été spécialement adaptée à l'exercice d'une profession particulière sont, en ce qui concerne l'évaluation, rattachés au groupe des biens divers.
Cette dérogation ne vise que les constructions - et non les simples pièces - qui, prises dans leur ensemble, comportent une structure générale - autrement dit, une ossature - spécialement conçue pour l'exercice d'une activité professionnelle bien déterminée. Il s'agit en fait de locaux professionnels monovalents, sans doute peu nombreux (gymnases, etc.).
122. LOCAUX COMMERCIAUX ET BIENS DIVERS PASSIBLES DE LA TAXE FONCIÈRE DES PROPRIÉTÉS BATIES AUTRES QUE LES LOCAUX D'HABITATION OU A USAGE PROFESSIONNEL ET LES ÉTABLISSEMENTS INDUSTRIELS
Sous réserve des exemptions prévues par le code général des impôts, ce sous-groupe comprend, d'une manière générale, toutes les propriétés ou fractions de propriété passibles de la taxe foncière des propriétés bâties qui ne sont ni des locaux d'habitation ou à usage professionnel, ni des établissements industriels au sens de la loi du 2 février 1968.
Parmi ces biens figurent notamment :
- les biens de toute nature utilisés pour le commerce,
- les locaux à usage administratif,
- les ateliers d'artisans et les éléments isolés des établissements industriels qui ne présentent pas un caractère industriel (rapprocher n° 2131).
133. CAS PARTICULIER DES LOCAUX A AFFECTATIONS MULTIPLES
En général, un local n'a qu'une seule affectation.
Mais les différentes parties d'un local peuvent être affectées distinctement à des usages différents : logement dépendant d'un magasin avec lequel il communique, pièce de son appartement utilisée par un médecin pour l'exercice de sa profession, logement de fonctions de certains fonctionnaires, etc. Dans cette hypothèse, chacune de ces parties est évaluée suivant son affectation particulière 2 .
14Il peut arriver également, en ce qui concerne certains locaux, qu'un même élément - pièce ou annexe - soit affecté à usage mixte. L'évaluation cadastrale de cet élément diffère alors selon que le local a reçu une ou plusieurs affectations principales.
a) Le local n'a reçu qu'une affectation principale :
La pièce ou l'annexe à usage mixte est évaluée d'après les règles retenues pour l'évaluation du local, déterminées en fonction de son affectation. Ainsi, dans le cas d'un local commercial ne comportant pas de logement d'habitation, l'arrière-boutique utilisée comme cuisine aux heures des repas sera évaluée selon les règles propres aux locaux commerciaux. De même, une chambre de repos Installée accessoirement dans un local servant à l'exercice de la profession de sage-femme sera évaluée suivant les règles afférentes aux locaux professionnels.
b) Le local a reçu plusieurs affectations principales :
En ce cas, l'élément à usage mixte est évalué :
- d'après les règles applicables aux locaux commerciaux, s'il est affecté à la fois à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale et à un autre usage (exemple : bureau d'un agent d'assurances qui effectue en même temps des opérations de courtage) ;
- d'après les règles prévues pour les locaux professionnels, s'il s'agit d'un élément affecté indistinctement à un usage professionnel et à l'habitation (exemple : salle d'attente d'un médecin utilisée comme salon en dehors des heures de consultation).
1 A titre indicatif, appartiennent à ce sous-groupe les professions suivantes : agent local de la société des auteurs et compositeurs, agent d'assurances, agréé près les tribunaux de commerce, architecte, artiste (peintre, sculpteur, graveur, etc.). assureur-expert, auteur (ainsi que les compositeurs, écrivains, hommes de lettres, etc.), avocat, avocat au conseil d'État ou à la Cour de Cassation, avoué, biologiste, cartomancienne, chimiste, chirurgien, commissaire aux comptes, commissaire-priseur, comptable agréé et expert-comptable, conseil fiscal ou juridique, dentiste, dessinateur-modéliste, expert près les Tribunaux, facteur de fabrique, gardienne d'enfants, géomètre-expert, greffier des cours et tribunaux, huissier, ingénieur-conseil, inventeur, journaliste, juriste, kinésithérapeute, liquidateur judiciaire, mandataire près les tribunaux de commerce, masseur, médecin, métreur-vérificateur, notaire, professeur libre, sage-femme, syndic de faillite, vétérinaire.
2 La règle est la même pour les établissements industriels comportant un local affecté par exemple à l'habitation du chef de l'entreprise.