DIVISION D TAXE D'HABITATION

Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables

I. ÉVALUATION DES PROPRIETES BATIES

A. Généralités

Art. 1494. - La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte [Voir l'article 324 A de l'annexe III].

Art. 1495. - Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation [Voir l'article 324 B de l'annexe III]

B. Locaux d'habitation et à usage professionnel

Art. 1496. - I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux.

II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune.

Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement.

III. 1. Pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, est constituée par le plus faible des deux chiffres suivants :

Soit la valeur locative déterminée dans les conditions prévues au I ;

Soit le loyer réel à la date du 1er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux correspondant aux augmentations de loyers intervenues depuis cette date, sans qu'il soit tenu compte des majorations pour insuffisance d'occupation ou pour usage professionnel. Les périodes retenues pour le calcul et l'application de ces coefficients sont celles prévues pour les actualisations. Ces coefficients sont fixés par décret en Conseil d'État [Voir l'article 310 I de l'annexe II].

Les coefficients fixés pour les années 1979 à 1981 demeurent applicables jusqu'à la prochaine actualisation des valeurs locatives foncières des propriétés bâties.

Toutefois, si ce loyer est notablement inférieur aux prix de location généralement constatés pour les locaux de l'espèce, la base de la taxe foncière est évaluée par comparaison avec celle afférente à ces locaux.

2. Lorsqu'un local cesse d'être soumis à la réglementation des loyers établie par la loi précitée, la valeur locative est déterminée dans les conditions prévues au I, à compter du 1er janvier de l'année suivante.

Art. 1496 bis. - Le conseil municipal d'une commune dont le territoire était, avant l'entrée en vigueur de la loi n° 83-636 du 13 juillet 1983 modifiée portant modification du statut des agglomérations nouvelles, partiellement inclus dans la zone de compétence d'un syndicat communautaire d'aménagement créé en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970, peut décider, par une délibération prise avant le 1er juillet 1986, que l'ensemble des locaux d'habitation et des locaux à usage professionnel de la commune sera évalué, à compter du 1er janvier 1987, par application des tarifs en vigueur dans la partie du territoire communal située hors de la zone de compétence du syndicat.

Art. 1497. - Par dérogation au I de l'article 1496, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et les locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498.

C. Locaux commerciaux et biens divers

Art. 1498. - La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :

1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.

Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :

Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision [Actuellement, 1er janvier 1970] lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,

Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.

D. Établissements industriels

[Voir annexe III, art. 324 AE à 324 AG].

Art. 1499. - La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients [Annexe III, art. 21] qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'État [Voir les articles 310 L et 310 M de l'annexe II].

Avant application éventuelle de ces coefficients, le prix de revient des sols et terrains est majoré de 3 % pour chaque année écoulée depuis l'entrée du bien dans le patrimoine du propriétaire.

Un décret en Conseil d'État fixe les taux d'abattement applicables à la valeur locative des constructions et installations afin de tenir compte de la date de leur entrée dans l'actif de l'entreprise [Voir l'article 310 J bis de l'annexe II].

Une déduction complémentaire est, en outre, accordée à certaines catégories d'établissements en raison de leur caractère exceptionnel, apprécié d'après la nature des opérations qui y sont faites ; ces catégories d'établissements sont déterminées par un décret en Conseil d'État qui fixe également les limites et conditions d'application de la déduction [Voir l'article 310 K de l'annexe II].

Art. 1499 A. - La valeur locative des immobilisations acquises à la suite d'apports, de scissions ou de fusions de sociétés réalisés avant 1976 ne peut être inférieure aux deux tiers de celle qui a été retenue pour l'établissement de la contribution foncière de l'année 1973, majorée dans la proportion de l'augmentation moyenne des bases d'imposition des immobilisations industrielles constatée dans le département à la suite de la révision [Voir l'article 310 K bis de l'annexe II].

[Pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 1976, la valeur locative est déterminée conformément à l'article 1518 B].

Art. 1500. - Par dérogation à l'article 1499, les bâtiments et terrains industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux obligations définies à l'article 53 A, sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498.

E. Dispositions communes aux établissements industriels et aux locaux commerciaux

Art. 1501. - I. Des modalités particulières d'évaluation peuvent être fixées par décret en Conseil d'État pour des catégories de locaux, établissements ou installations de caractère industriel ou commercial, lorsqu'il existe dans différentes communes des biens de cette nature présentant des caractéristiques analogues [Voir l'article 310 M de l'annexe II].

Ces modalités d'évaluation ne sont pas applicables aux immobilisations visées à l'alinéa précédent qui sont acquises ou créées à compter du 1er janvier 1974. Ces dernières sont évaluées conformément au deuxième alinéa du 1 du II de l'article 1517.

[Cette disposition revêt un caractère interprétatif].

II. La valeur locative des autoroutes et de leurs dépendances à la date de référence de la révision est fixée selon le tarif suivant :

31,80 F par mètre linéaire pour les voies de circulation, les échangeurs et les bretelles de raccordement ;

4 F par mètre carré de superficie comportant un revêtement pour les aires de repos, de services, de stationnement et leurs voies d'accès ainsi que pour les zones d'élargissement des gares de péage ;

17.880 F pour chaque plate-forme de péage, y compris les auvents et les locaux de contrôle situés à proximité ; cette somme est augmentée de 7.652 F par voie de gare de péage.

F. Procédure d'évaluation

Art. 1502. - I. Pour chaque révision des évaluations, les redevables de la taxe foncière ou, à défaut, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur la même base, sont tenus de souscrire des déclarations dans des conditions fixées par décret [ Voir l'article 324 AH à 324 AJ de l'annexe III].

II. Les propriétaires qui exploitent un établissement industriel sont tenus de communiquer au siège de l'exploitation, à la demande de l'administration, tous inventaires, documents comptables et pièces de dépenses de nature à justifier de l'exactitude des déclarations prévues au I et à l'article 1406.

Art. 1503. - I. Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants.

Le service des impôts procède à l'harmonisation des éléments d'évaluation de commune à commune et les arrête définitivement sauf appel prévu dans les conditions définies au II. Il les notifie au maire qui doit, dans un délai de cinq jours, les afficher à la mairie.

En cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission, ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours, les éléments d'évaluation sont déterminés par le service des impôts dans les conditions prévues à l'alinéa précédent.

II. Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une seule fois.

La contestation est soumise à la commission départementale prévue à l'article 1651 qui statue définitivement.

Art. 1504. - Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs.

Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.

Art. 1505. - Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties.

Après harmonisation avec les autres communes du département, les évaluations sont arrêtées par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.

Art. 1506. - Dans le délai d'un mois à compter de la date de mise en recouvrement du premier rôle établi d'après les résultats de chaque révision, il est délivré gratuitement, sur leur demande, aux contribuables non domiciliés dans la commune que ce rôle concerne, copie du détail des évaluations attribuées à leurs immeubles. Les avis d'imposition afférents audit rôle reproduisent l'alinéa précédent.

Art. 1507. - I. Les redevables peuvent réclamer, dans le délai prévu à l'article R ^* 196-2 du livre des procédures fiscales, contre l'évaluation attribuée aux propriétés bâties dont ils sont propriétaires ou dont ils ont la disposition.

II. Lorsque la valeur lócative fait l'objet de contestations au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou de la taxe d'habitation, les décisions et jugements pris à l'égard de l'une de ces taxes produisent leurs effets à l'égard de l'autre.

Art. 1508. - Les redressements pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502, font l'objet de rôles particuliers jusqu'à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux [Voir également l'article L. 175 du livre des procédures fiscales].

Les cotisations afférentes à ces rehaussements sont calculées d'après les taux en vigueur pour l'année en cours. Sans pouvoir être plus que quadruplées, elles sont multipliées :

Soit par le nombre d'années écoulées depuis la première application des résultats de la révision,

Soit par le nombre d'années écoulées depuis le 1er janvier de l'année suivant celle de l'acquisition ou du changement, s'il s'agit d'un immeuble acquis ou ayant fait l'objet de l'un des changements visés à l'article 1517 depuis la première application des résultats de la révision.

III. Dispositions communes aux biens passibles des impôts directs locaux

A. Mise à jour périodique de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties

Art. 1516. - Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant :

La constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ;

L'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ;

L'exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d'exécution de ces révisions seront fixées par la loi.

Art. 1517. - I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative.

2. Lorsqu'une propriété non bâtie devient passible de la taxe foncière pour la première fois ou après avoir cessé temporairement d'y être assujettie, il lui est attribué une évaluation.

II. 1. En ce qui concerne les propriétés bâties les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale [Actuellement, 1er janvier 1970] suivant les règles prévues aux articles 1496 à 1498.

Toutefois, les immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties sont, quelle que soit la date de leur acquisition, évaluées par l'administration d'après leur prix de revient conformément aux dispositions de l'article 1499, lorsqu'elles appartiennent à des entreprises qui ne relèvent pas du régime du forfait pour l'impôt sur le revenu. La commission communale des impôts directs est tenue informée de ces évaluations.

2. En ce qui concerne les propriétés non bâties, ces valeurs sont déterminées d'après les tarifs arrêtés pour les propriétés de même nature existant dans la commune ou, s'il n'en existe pas, d'après un tarif établi à cet effet.

Art. 1518. - I. Dans l'intervalle de deux révisions générales, les valeurs locatives définies aux I et II de l'article 1496 et aux articles 1497 et 1498, ainsi que celles des propriétés non bâties et des terrains et sols à usage industriel ou commercial, sont actualisées tous les trois ans au moyen de coefficients correspondant à l'évolution de ces valeurs, entre la date de référence de la dernière révision générale [Actuellement, 1er janvier 1970] et celle retenue pour l'actualisation. Toutefois, en ce qui concerne les propriétés non bâties, il sera, jusqu'à la première révision sexennale, tenu compte de l'évolution des valeurs locatives depuis le 1er janvier 1961.

II. Les coefficients visés au I sont fixés, pour les propriétés non bâties, par région agricole ou forestière départementale et par groupe ou sous-groupe de natures de culture ou de propriété et, pour les propriétés bâties, par secteur géographique et par nature ou catégorie de biens.

Ils sont arrêtés par le directeur des services fiscaux, après avis d'une commission consultative départementale des évaluations foncières dont la composition, dans laquelle entrent notamment des représentants des collectivités locales et de leurs groupements (communautés urbaines ou districts) ainsi que des contribuables, est déterminée par un arrêté du ministre de l'économie et des finances [Voir les articles 121 quinquies DC à 121 quinquies DF de l'annexe IV]. Les coefficients sont notifiés aux maires des communes intéressées et aux présidents des communautés urbaines et des districts. Après application de la procédure d'affichage dans les conditions prévues à l'article 1510 ils peuvent, dans les trente jours, faire l'objet d'un recours administratif de la part du maire ou des représentants des contribuables siégeant à la commission consultative. Ce recours est porté devant la commission instituée par l'article 1651, laquelle prend une décision définitive.

II bis. Pour l'application du présent article la valeur locative de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou professionnel peut être actualisée au moyen d'un coefficient unique par département.

III. L'incorporation dans les rôles d'impôts directs locaux, autres que la taxe professionnelle, des résultats de la première actualisation des valeurs locatives foncières est fixée au 1er janvier 1980. La date de référence est fixée au 1er janvier 1978.

Pour cette première actualisation :

Les valeurs locatives des sols, terrains et bâtiments industriels évaluées à partir du prix de revient conformément aux articles 1499, 1499 A et 1501, sont majorées d'un tiers ;

La valeur locative de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou professionnel peut être actualisée au moyen d'un coefficient unique par département.

IV. Les actualisations des valeurs locatives foncières prévues pour 1983 et 1986 sont remplacées par une revalorisation forfaitaire dans les conditions prévues à l'article 1518 bis.

V. L'actualisation des valeurs locatives foncières prévue pour 1988 par le III de l'article 29 de la loi n° 86-824 du 11 juillet 1986 est remplacée par une revalorisation forfaitaire effectuée dans les conditions fixées par l'article 1518 bis.

Art. 1518 bis. - Dans l'intervalle de deux actualisations prévues par l'article 1518, les valeurs locatives foncières sont majorées par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers.

Les coefficients prévus au premier alinéa sont fixés :

a. au titre de 1981, à 1,10 pour les propriétés bâties de toute nature et à 1,09 pour les propriétés non bâties ;

b. au titre de 1982, à 1,11 pour les propriétés bâties de toute nature et à 1,09 pour les propriétés non bâties ;

c. au titre de 1983. à 1,08 pour les immeubles industriels autres que ceux visés à l'article 1500. à 1.13 pour les propriétés bâties autres que les immeubles industriels susvisés, et à 1,10 pour les propriétés non bâties ;

d. au titre de 1984. à 1,10 pour les immeubles industriels autres que ceux visés à l'article 1500, à 1,12 pour les propriétés bâties autres que les immeubles industriels susvisés et à 1,08 pour les propriétés non bâties ;

e. au titre de 1985, à 1,06 pour les immeubles industriels autres que ceux visés à l'article 1500 et à 1,08 pour les propriétés bâties autres que les immeubles industriels susvisés ainsi que pour les propriétés non bâties ;

f. au titre de 1986, à 1,06 pour les immeubles industriels autres que ceux visés à l'article 1500 et à 1,08 pour les propriétés bâties autres que les immeubles industriels susvisés ainsi que pour les propriétés non bâties ;

g. au titre de 1987, à 1,01 pour les propriétés non bâties, à 1,03 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,05 pour les autres propriétés bâties ;

h. au titre de 1988, à 1 pour les propriétés non bâties, à 1,01 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,03 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

i. au titre de 1989, à 1,01 pour les propriétés non bâties, à 1,02 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,04 pour les autres propriétés bâties ;

j au titre de 1990, à 1 pour les propriétés non bâties et pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500, et à 1,01 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

k. au titre de 1991, à 1 pour les propriétés non bâties, à 1,01 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500, et à 1,03 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

l. au titre de 1992, à 1 pour les propriétés non bâties et pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,01 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

m. au titre de 1993, à 1 pour les propriétés non bâties, à 1,01 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,03 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

n. au titre de 1994, à 1 pour les propriétés non bâties, à 1,01 pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,03 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

o. au titre de 1995, à 1 pour les propriétés non bâties et pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,02 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

p. au titre de 1996, à 1 pour les propriétés non bâties et pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,01 pour l'ensemble des autres propriétés bâties ;

q. au titre de 1997, à 1 pour les propriétés non bâties, pour les immeubles industriels ne relevant pas de l'article 1500 et à 1,01 pour l'ensemble des autres propriétés bâties.

B. Réduction de la valeur locative de certains biens

Art. 1518 A. - Les valeurs locatives qui servent à l'établissement des impôts locaux sont prises en compte à raison des deux tiers de leur montant pour les usines nucléaires [Voir l'article 310 unvicies de l'annexe II] et les aéroports ainsi que pour les installations destinées à la lutte contre la pollution des eaux et de l'atmosphère faisant l'objet d'un amortissement exceptionnel au titre des articles 39 quinquies E et 39 quinquies F.

À compter du 1er janvier 1991, les valeurs locatives des installations destinées à la lutte contre la pollution des eaux et de l'atmosphère visées au premier alinéa sont prises en compte à raison de la moitié de leur montant.

Les valeurs locatives des matériels faisant l'objet de l'amortissement exceptionnel prévu à l'article 39 AB ou à l'article 39 quinquies DA sont prises en compte à raison de la moitié de leur montant lorsque ces matériels ont été acquis ou créés à compter du 1er janvier 1992.

Les collectivités territoriales et leurs groupements dotés d'une fiscalité propre peuvent, par une délibération de portée générale prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, porter à 100 % la réduction de la valeur locative des installations destinées à la lutte contre la pollution des eaux et de l'atmosphère définies au premier alinéa qui ont été achevées à compter du 1er janvier 1992 ainsi que celle des matériels visés au troisième alinéa. Les entreprises ne peuvent bénéficier de cette disposition qu'à la condition de déclarer chaque année, au service des impôts, les éléments d'imposition entrant dans le champ d'application de la réduction de 100 %.