SOUS-SECTION 3 BASE DE L'ÉVALUATION CADASTRALE DE LA GÉNÉRALITÉ DES LOCAUX (CGI, ANN. III, ART. 324 C)
SOUS-SECTION 3
Base de l'évaluation cadastrale de la généralité des locaux
(CGI, ann. III, art. 324 C)
1Par généralité des locaux il faut entendre :
- d'une part, les locaux affectés à l'habitation ou à un usage professionnel ordinaires ;
- d'autre part, les locaux commerciaux et les biens divers à l'exclusion des établissements justiciables de la méthode d'évaluation comptable conformément aux dispositions des articles 1499, 1499 A et 1501 du CGI).
2Suivant un principe général la base de l'évaluation cadastrale doit être constituée par la valeur locative normale de ces locaux à la date de référence de l'évaluation.
Les valeurs locatives cadastrales doivent donc, en principe, correspondre au revenu (moyen ou réel) des immeubles de même nature ou catégorie, situés dans la commune ou dans la région et qui font l'objet, à la date de référence, d'une location récente, consentie à des conditions de prix normales, c'est-à-dire telles qu'on peut les constater sur un marché où joue régulièrement la loi de l'offre et de la demande.
3Par exception au principe précédent et pour l'établissement de la seule taxe foncière sur les propriétés bâties, le législateur a prévu que la base d'imposition des locaux loués au 1 er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par le loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 modifiée- et dont les revenus sont par conséquent limités - serait exceptionnellement constituée par le plus faible des deux chiffres suivants :
- soit la valeur locative cadastrale déterminée selon les principes généraux énoncés ci-dessus,
- soit le loyer réel à la date du 1 er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux d'augmentation, conformément aux dispositions de l'article 1496 du CGI, qui sont commentées dans le chapitre 2.
A. UTILISATION DES BAUX NORMAUX
4Les baux écrits et locations verbales ont toujours constitué la base traditionnelle des évaluations foncières.
5Il en a été de même à l'occasion de la dernière révision au cours de laquelle ils ont été utilisés :
- soit individuellement pour la fixation de la valeur locative individuelle de l'immeuble concerné ou celle de locaux-types destinés à permettre l'évaluation par comparaison d'immeubles similaires (locaux commerciaux et biens divers),
- soit collectivement pour l'établissement d'un tarif général d'évaluation (locaux d'habitation et à usage professionnel ordinaires).
6Mais tous les baux n'expriment pas obligatoirement une valeur locative normale. Aussi convient-il d'écarter les baux anormaux, et éventuellement, d'apporter aux autres certaines corrections.
B. ÉLIMINATION DES BAUX ANORMAUX
7La valeur locative à apprécier étant la valeur locative normale de la propriété, sa détermination implique l'élimination des actes de location « anormaux » ou conclus à des conditions de prix anormales.
1. Actes de location présentant un caractère anormal.
8Doit être considéré, en principe, comme « anormal » et par suite rejeté, tout acte de location conclu à l'origine dans des conditions telles qu'il ne permet pas de dégager la valeur locative normale, soit en raison des clauses spéciales qui y sont insérées, soit à cause des circonstances de fait particulières à ce bail : caractère précaire de l'occupation, parenté des contractants, collusion d'intérêts, prix de location atténué en considération de travaux de grosses réparations ou de constructions effectués par le locataire, de charges d'une nature spéciale imposées à ce dernier, de services rendus au propriétaire, de prêts de fonds effectués par le locataire au propriétaire, etc., bail conclu par un locataire principal en vue de la sous-location de l'immeuble à divers occupants, bail passé par une société et un particulier ayant des intérêts dans cette société, etc.
9Les actes de l'espèce ne pourraient être retenus que dans le seul cas où - la part prise dans leur montant par les éléments qui altèrent la valeur de leurs indications étant susceptible d'être exactement déterminée - ils accuseraient, après avoir été modifiés en conséquence, des loyers correspondant au cours normal des locations dans la commune à la date de référence.
10Il est fait remarquer que pour qu'un bail puisse valablement être écarté, il faut que son caractère anormal résulte, soit des clauses spéciales qui y sont inscrites, soit de circonstances de fait nettement établies. L'exagération ou l'atténuation apparente du prix du loyer qui y est stipulé ne suffirait pas à elle seule, à le faire éliminer, du moment qu'il ne serait pas démontré que, dans la fixation du prix, il a été tenu compte d'éléments autres que les avantages résultant de la jouissance normale de l'immeuble (CE, arrêts du 18 mai 1899, X... , Var, Lebon, p. 390, et 29 juillet 1908, ministre des Finances contre la Compagnie des Eaux minérales et thermales de Brides-les-Bains et Salins, Moutiers, Savoie).
2. Actes de location conclus à des conditions de prix anormales.
11Le cours moyen des locations ne peut valablement exprimer une valeur locative normale que dans la mesure où les loyers qui servent à l'établir n'ont pas eux-mêmes été fixés dans des circonstances économiques générales anormales.
Or, en raison d'une crise du logement plus ou moins aiguë suivant les localités et du fait de la réglementation instituée par la loi du 1 er septembre 1948, les loyers des locaux d'habitation et à usage professionnel ont évolué dans des conditions variables, de telle sorte qu'il existe encore actuellement des disparités sur le marché des locations.
Le mode de calcul des loyers des habitations à loyer modéré et des logements économiques ne fait qu'aggraver cette hétérogénéité.
12Pour la recherche de la valeur locative normale des locaux d'habitation et à usage professionnel, il y a lieu, dans la pratique, d'exclure certains loyers « réglementés » qui ne représentent pas la contrepartie équitable du service rendu par le propriétaire aux occupants et certains loyers « libres » qui sont entachés d'une recherche trop systématique de rentabilité et ne sont en fait acceptés que par des locataires fortunés ou dans la nécessité impérieuse de se loger.
C. CORRECTIONS A APPORTER AUX BAUX RETENUS
13Le montant du loyer accusé par un bail ou par une déclaration de location ne peut être considéré comme l'expression exacte de la valeur locative que si les charges incombant normalement au propriétaire et au locataire sont supportées respectivement par chacun d'eux.
Par suite, il y a lieu, dans certains cas, de faire subir des modifications au prix du loyer stipulé par le bail.
14Doivent ainsi être déduites du prix du bail :
- les charges incombant normalement au locataire en vertu des principes généraux du droit civil ou des usages locaux et supportées en fait par le propriétaire (taxe d'enlèvement des ordure ménagères, taxe de balayage, abonnement aux eaux, chauffage des appartements, consommation d'eau chaude et froide, ramonage, réparations locatives suivant l'usage des lieux, etc.) ;
- les dépenses diverses acquittées par le propriétaire en vue de l'usage commun des locataires, dès l'instant où elles sont la contrepartie de commodités pour les occupants (dépenses d'éclairage des cours, escaliers, vestibules ; fournitures nécessaires à l'entretien des parties communes ; dépenses d'eau pour l'alimentation des robinets ou fontaines mis à la disposition des locataires dans les cours ou sur les paliers ; frais de tapis ; dépenses de force motrice et d'entretien courant de l'ascenseur et du monte-charge ; dépenses afférentes au chauffage des parties communes, etc.). Il est à remarquer, toutefois, que la taxe foncière ne doit pas être déduite du montant du loyer pour le calcul de la valeur locative normale, car elle constitue une charge de la propriété ;
- la part du loyer afférente aux objets immobiliers compris dans les locations et non imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- la valeur locative des terrains non bâtis qui, bien qu'ils ne soient pas des dépendances nécessaires de la construction ont été néanmoins compris dans le bail ; ces terrains doivent être estimés intrinsèquement, c'est-à-dire par comparaison avec les terrains de même nature loués en tant que tels et sans tenir compte de la plus-value qu'ils peuvent donner à la construction.
15Il faut, au contraire, ajouter au prix stipulé par le bail :
- les dépenses qui incombent normalement au propriétaire lorsque ces dépenses, calculées en dehors du prix principal, sont mises à la charge du locataire (taxe foncière et taxes assimilées, assurance immobilière, réparations n'ayant pas le caractère de simples réparations locatives, salaire du concierge, etc.) ;
- la somme versée au propriétaire en sus du prix de location, à titre de droit d'entrée ou de renouvellement de bail, et dont il doit être tenu compte proportionnellement à la durée du bail ;
- l'annuité correspondant à l'amortissement, pendant la durée de la location, du prix des travaux exécutés pour la remise en état des lieux loués et mis par une clause expresse du contrat à la charge du locataire ;
- la plus-value de valeur locative résultant des travaux d'amélioration effectués par le locataire.