SECTION 3 FORMES ET EFFETS DE L'OPTION
SECTION 3
Formes et effets de l'option
1En application des articles 286-I-1° du CGI et 195 de son annexe II, l'option doit être déclarée dans les quinze jours du commencement de l'assujettissement. Pour des raisons de simplification, il est admis qu'elle prenne effet au premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée. La nécessité de déterminer avec précision le point de départ de la période de dix ans renouvelable couverte par l'option s'explique notamment par l'existence des droits à déduction qu'elle ouvre au bénéficiaire et dont il importe de fixer la quotité. À cet égard, en vertu de l'article 226-3° de l'annexe II au même code, la TVA afférente à la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cours d'utilisation peut donner lieu à la déduction d'une fraction égale au montant de la taxe ayant grevé ce bien diminué d'un vingtième 1 par année civile ou fraction d'année écoulée depuis la date à laquelle cette taxe est devenue exigible.
Les services doivent s'assurer que la réglementation en matière d'option a bien été respectée et notamment que la déclaration d'option a bien été déposée.
2L'option revêt la forme d'une déclaration écrite au service des impôts et doit être accompagnée d'une copie du contrat de bail et de ses avenants. Il est rappelé que, jusqu'aux déclarations souscrites au titre de 1992, l'option était exercée au service des impôts du domicile du bailleur. Elle ne peut être formulée que par une personne capable d'établir sa qualité de bailleur. Il a été ainsi précisé que l'usufruitier qui conclut un bail commercial en accord avec le nu propriétaire a seul qualité pour opter en faveur du paiement de la TVA (RM n° 16253 à M. Jean Valleix, député, JO AN n° 12 du 23 mars 1987, p. 1662).
La qualité de bailleur peut être établie non seulement par la production d'un bail afférent à tout ou partie de l'immeuble loué, mais également par tout document écrit qui, sans prendre la forme d'un bail, permet au bailleur de justifier la réalité des liens juridiques noués avec un preneur à partir d'une date déterminée ; tel est par exemple le cas de l'hypothèse où les locaux font l'objet d'une location verbale.
3En revanche, l'encaissement effectif de loyers ou de pré-loyers n'est pas exigé, mais il est précisé que les sommes éventuellement perçues à ce titre sont passibles de la TVA et non plus du droit de bail, dès que l'option a été exercée.
1 Un dixième pour les immeubles livrés, acquis ou apportés avant le 1er janvier 1996.