B.O.I. N° 197 du 1er DECEMBRE 2006

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

10 D-2-06

N° 197 du 1er DECEMBRE 2006

DROIT DE LA PUBLICITE FONCIÈRE
INCIDENCES DE L'ORDONNANCE N° 2006-346 DU 23 MARS 2006 RELATIVE AUX SÛRETES EN MATIÈRE DE
PUBLICITÉ FONCIÈRE

NOR : BUD L 06 00181 J

Bureau F 2

INTRODUCTION

1.L'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, respectant ainsi les objectifs fixés par la loi pour la confiance et la modernisation de l'économie, a apporté diverses modifications et innovations au droit des sûretés.

2.Elle modifie le plan du code civil pour le rendre plus cohérent et crée un nouveau livre quatrième intitulé  " Des sûretés " . Les dispositions relatives aux sûretés immobilières reprennent, sous réserve des modifications et aménagements commentés ci-après, les dispositions du code civil sous leur nouvelle numérotation.

3.Elle crée le prêt viager hypothécaire qui relève principalement, non pas du droit des sûretés, mais du droit des opérations de crédit. Aussi, sa consécration se traduit par la création d'un nouveau chapitre au code de la consommation.

Les dispositions de l'article L. 314-1 du code de la consommation définissent le prêt viager hypothécaire comme " un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès " . La dette de l'emprunteur ou de ses ayants droit étant plafonnée à la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme (article L. 314-9 du code de la consommation).

4.Elle crée également l'hypothèque conventionnelle rechargeable. Cette nouvelle garantie permet d'affecter une hypothèque à la garantie d'autres créances que celles visées initialement par l'acte constitutif. Le rechargement de l'hypothèque s'opère par le biais d'une convention de rechargement conclue avec le créancier originaire ou un autre créancier.

5.Afin de promouvoir cette nouvelle garantie, l'ordonnance permet, par des dispositions transitoires, de transformer la dernière hypothèque conventionnelle inscrite au fichier immobilier, à la date de publication de l'ordonnance, en hypothèque conventionnelle rechargeable.

6.Par ailleurs, l'ordonnance simplifie la procédure applicable à la radiation d'inscriptions d'hypothèques conventionnelles. Ce dispositif de simplification du formalisme de la radiation est accompagné d'un allègement du coût de la procédure.

7.Enfin, diverses dispositions de l'ordonnance permettent de moderniser et simplifier le régime juridique des sûretés et principalement de l'hypothèque. L'article 16 de l'ordonnance modernise l'antichrèse et consacre la licéité de l'antichrèse - bail (articles 2387 à 2392 du code civil).

8.L'article 26 allonge la durée des inscriptions et prend en compte la création de l'hypothèque conventionnelle rechargeable et du prêt viager hypothécaire (article 2434 du code civil).

9.L'article 30 de l'ordonnance assouplit les modes de réalisation de l'hypothèque conventionnelle avec notamment la faculté octroyée au créancier hypothécaire d'obtenir l'attribution judiciaire du bien (article 2458 du code civil) et la légalisation du pacte commissoire (article 2459 du code civil).

Enfin, l'article 31 de ce même texte consolide la technique de la purge amiable (article 2475 du code civil).

10.L'hypothèque conventionnelle rechargeable, la simplification du régime des radiations et l'allongement de la durée des inscriptions ont une incidence en matière de publicité foncière. Les premier et troisième points sont abordés dans la présente instruction.

11.Le décret n° 2006-729 du 22 juin 2006 (JO du 24 juin 2006) a complété les dispositions applicables au salaire du conservateur des hypothèques lors du dépôt de ces actes et bordereaux.

Section 1 :

Dispositions de l'ordonnance affectant les règles régissant la publicité foncière

Sous-section 1 :

Création de l'hypothèque conventionnelle rechargeable

  A. INSCRIPTION DE L'HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE RECHARGEABLE

  1.Contenu et modalités de présentation des bordereaux d'inscription

12.L'article 20 de l'ordonnance a institué dans le code civil une nouvelle garantie hypothécaire : l'hypothèque conventionnelle rechargeable. Aux termes des dispositions du nouvel article 2422 du code civil " l'hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie d'une ou plusieurs créances autres que celles mentionnées par l'acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément " .

Ainsi, le débiteur, constituant de l'hypothèque rechargeable, a la faculté de remettre son immeuble en garantie, aux termes d'une convention de rechargement, au profit soit de son créancier originaire, soit de tout autre créancier.

13.Cette hypothèque conventionnelle rechargeable est publiée à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble dans les conditions et modalités fixées par l'article 2428 du code civil ; son inscription est opérée sur le dépôt de deux bordereaux datés, signés et certifiés conformes entre eux.

14.L'un des deux est destiné à être conservé au bureau des hypothèques, l'autre est restitué au requérant.

15.Le bordereau d'inscription d'hypothèque conventionnelle rechargeable destiné à être conservé au bureau des hypothèques est établi sur la formule spéciale n° 3267 fournie par l'administration (ou sur le formulaire reproduit selon les normes fixées par instruction administrative) pour tous types d'inscription d'hypothèque ou de privilège. Ce sont les mentions portées dans le bordereau qui déterminent le caractère rechargeable de l'hypothèque conventionnelle.

16.Ainsi, chaque bordereau contient exclusivement, sous peine de rejet de la formalité, l'ensemble des énonciations prescrites par les dispositions de l'article 2428 du code civil, à savoir :

- la désignation du créancier, du débiteur ou du propriétaire, si le débiteur n'est pas propriétaire de l'immeuble grevé, conformément au 1 ^er alinéa des articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955 ;

- l'élection de domicile, par le créancier ;

- l'indication de la date et de la nature du titre donnant naissance à la sûreté (c'est-à-dire l'acte portant l'hypothèque conventionnelle rechargeable), ainsi que la cause de l'obligation garantie par la sûreté ;

- l'indication du capital de la créance, de ses accessoires et de l'époque normale d'exigibilité ;

- la désignation conformément aux premier et troisième alinéas de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, de chacun des immeubles sur lesquels l'inscription est requise ;

- l'indication de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété du débiteur, lorsque ce titre est postérieur au 1 ^er janvier 1956 ;

- la certification que le montant du capital de la créance garantie figurant dans le bordereau n'est pas supérieur à celui figurant dans le titre générateur de la sûreté ;

- la certification de l'identité des parties prescrite par les articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955.

17.Outre les énonciations visées par l'article 2428 du code civil devant figurer dans tout bordereau d'inscription, le nouveau 3° de cet article oblige sous peine de rejet de la formalité, qu'il soit fait « mention expresse de la clause de rechargement prévue à l'article 2422 » du code civil.

18.Pour être en présence d'une clause de rechargement au sens de l'article 2428 du code civil, il importe donc que le bordereau fasse mention :

- du caractère rechargeable de l'hypothèque conventionnelle (articles 2422 du code civil) ;

- de la somme maximale, exprimée en capital, pour laquelle l'hypothèque pourra être affectée à la garantie d'autres créances (articles 2422 et 2423 du code civil).

19.Il convient également que le notaire certifie dans le bordereau que la somme rechargeable qui y est portée n'est pas supérieure à celle figurant dans le titre générateur de la sûreté.

20.Un modèle de bordereau d'inscription d'hypothèque conventionnelle précisant l'emplacement des mentions permettant de la qualifier de rechargeable a été établi en collaboration avec le Conseil supérieur du notariat (CSN) et l'Association des conservateurs des hypothèques (AMC). Il est joint en annexe.

  2. Sanctions des irrégularités entachant le bordereau

21.Outre les causes de refus et de rejet actuellement applicables, en ce qui concerne l'établissement des bordereaux d'inscription, il y a lieu désormais d'opposer le rejet de la formalité en cas de non - respect des nouvelles dispositions relatives à l'hypothèque conventionnelle rechargeable. Il s'agit de l'omission :

- soit de l'indication du caractère rechargeable de l'hypothèque (cadre d'en-tête du bordereau d'inscription) ;

- soit de l'indication de la somme maximale pour laquelle l'hypothèque pourra être affectée à la garantie d'autres créances (cadre " dispositions particulières " ).

22.Seule la présence cumulative de ces indications permet de conférer à l'hypothèque un caractère rechargeable. Ainsi, lorsque l'une des deux mentions fait défaut, l'inscription est rejetée.

23.Lorsque aucune de ces mentions ne figure sur le bordereau, le dépôt doit être accepté. L'hypothèque conventionnelle inscrite au fichier immobilier est dépourvue de caractère rechargeable ; il s'agit d'une hypothèque conventionnelle traditionnelle.

  3. Conséquences en matière de délivrance.

24.Lors de la délivrance des renseignements concernant l'hypothèque conventionnelle rechargeable, outre les mentions habituelles, celles du caractère rechargeable et de la somme maximale pour laquelle l'hypothèque peut être affectée à la garantie d'autres créances, exprimée en capital, seront restituées.

  B. INSCRIPTION DE L'AVENANT TRANSFORMANT UNE HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE EN HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE RECHARGEABLE

  1. Contenu et modalités de présentation des bordereaux d'inscription

25.L'article 59 de l'ordonnance permet de transformer la dernière hypothèque conventionnelle, inscrite au fichier immobilier antérieurement à la publication de l'ordonnance, en hypothèque conventionnelle rechargeable.

26.Cette conversion d'une hypothèque conventionnelle en hypothèque conventionnelle rechargeable est constatée par un avenant notarié à l'acte constitutif de l'hypothèque conventionnelle originaire conclu entre le créancier et le débiteur, constituant de l'hypothèque conventionnelle originaire. L'opposabilité aux tiers de l'avenant est assurée par sa publication au fichier immobilier.

27.Conformément aux dispositions de l'article 59 de l'ordonnance, cette publication à la conservation des hypothèques s'opère sous la forme prévue à l'article 2428 du code civil. L'avenant est donc inscrit au fichier immobilier par le dépôt de deux bordereaux d'inscription datés, signés et certifiés conformes entre eux.

28.L'un des deux est destiné à être conservé au bureau des hypothèques, l'autre est restitué au requérant.

29.Chaque bordereau contient exclusivement, sous peine de rejet de la formalité :

- la nature et la durée de l'inscription résultant de l'inscription de l'avenant ;

- les références et la date extrême d'effet de l'inscription d'hypothèque conventionnelle initiale (date, volume et numéro) et de ses renouvellements éventuels ;

- l'identification, conformément au 1 ^er alinéa des articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, du propriétaire dont l'immeuble est grevé par l'hypothèque originaire, signataire de l'avenant. Cette identification est certifiée dans les conditions prévues au deuxième alinéa des articles 5 et 6 du décret précité ;

- la somme maximale, en capital, pour laquelle l'hypothèque peut être affectée à la garantie d'autres créanciers et la certification que cette somme n'est pas supérieure à celle figurant dans l'avenant.

30.En outre, en cas de changement dans la personne ou dans l'état civil du créancier, et/ou de diminution de l'étendue du gage, chaque bordereau mentionne respectivement :

- le créancier actuel, en énonçant sommairement les causes et titres en vertu desquels il est devenu titulaire de la créance. La désignation du créancier est faite conformément aux dispositions des articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955 ;

- et/ou la désignation actuelle, conformément aux premier et troisième alinéas de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, de chacun des immeubles restant grevés par l'inscription de l'avenant.

31.Par ailleurs, pour permettre l'application de l'exonération de taxe de publicité foncière prévue par l'article 4 du projet de loi de finances pour 2007 (cf. n° 64 ), le bordereau mentionnera la date de conclusion de l'avenant et la certification par le notaire que l'hypothèque conventionnelle objet de l'avenant a été prise en garantie d'une obligation contractée par le propriétaire grevé.

32.Dans l'attente de la mise en service de nouveaux imprimés, il appartiendra aux usagers d'utiliser ou de reproduire, en les aménageant, les modèles de bordereaux existants en matière de renouvellement d'inscription (imprimé n° 3267 - R) selon le modèle de bordereau d'inscription visé au § n° 20.