2. Dispense de désignation d'un représentant accrédité

52. Dispense automatique. Par dérogation, l'administration fiscale autorise des dispenses automatiques de représentant accrédité dans les cas où les cessions remplissent l'un des critères définis ci-après.

La dispense automatique s'applique, sans demande préalable du contribuable, dès lors que l'un des critères déterminés ci-après est rempli. En pratique, le notaire n'a donc plus à soumettre aux services fiscaux le projet d'acte de cession en cause ainsi que le projet de déclaration de plus-value y afférent pour obtenir la dispense. Le rédacteur de l'acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique.

a) Cession dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €

53. Appréciation par cédant. La dispense automatique s'applique aux cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €. Ce seuil s'apprécie par cédant.

En cas d'indivision, il y a lieu d'apprécier ce seuil par rapport à la quote-part totale de chaque indivisaire concerné pour savoir s'il entre dans le cadre de la dispense automatique. En cas de démembrement de propriété, il convient également d'apprécier ce seuil pour chacun des titulaires de droits réels (nu-propriétaire, usufruitier).

Pour un couple marié, quel que soit son régime matrimonial, le seuil de 150 000 € s'apprécie par rapport à la totalité du prix de la cession, de sorte que le couple est considéré comme un seul cédant. Il en est de même pour des personnes ayant conclu un pacte civil de solidarité (PACS) soumises à une imposition commune.

54. Appréciation par rapport au prix de cession de l'immeuble. Le seuil de 150 000 € s'apprécie uniquement par rapport au prix de cession correspondant à l'immeuble ou aux droits immobiliers tel qu'il est stipulé dans l'acte (voir sur la valorisation des biens meubles, n° 24 de l'instruction).

Ainsi, lorsque le prix de cession convenu dans l'acte comprend la commission versée à un intermédiaire, le montant de cette commission ne doit pas être soustrait du prix pour apprécier le seuil. En revanche, pour le calcul de la plus-value, cette somme pourra venir en diminution du prix de cession.

En cas d'acte mixte, la partie du prix relative aux meubles n'est pas prise en compte pour établir si la cession est inférieure ou égale à 150 000 €.

55. Cas particulier des sociétés de personnes françaises. En cas de cession par une société qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI et dont le siège est en France, le 2 ^ème alinéa de l'article 150 VF du CGI prévoit que l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par les associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France est acquitté, à compter du 1 ^er janvier 2005, par la société ou le groupement selon les modalités prévues à l'article 244 bis A du même code.

Le seuil de 150 000 € s'apprécie en faisant la somme de la quote-part du prix de cession correspondant aux droits des associés personnes physiques résidant hors de France et personnes morales ou organismes ayant leur siège hors de France, quel que soit le régime d'imposition ou d'exonération des plus-values applicables.

b) Cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans

56.La dispense automatique s'applique aux cessions bénéficiant d'une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 15 ans), quel que soit le prix de cession.

  B. PERSONNES MORALES OU ORGANISMES

57. Désignation obligatoire d'un représentant accrédité. La désignation d'un représentant accrédité en France est obligatoire pour :

- les personnes morales ou organismes dont le siège est hors de France ;

- les associés personnes morales dont le siège est hors de France de sociétés de personnes ayant leur siège en France ;

- les associés personnes physiques ou morales de sociétés ou organismes dont le siège est hors de France.

58. Portée de l'accréditation obligatoire. La désignation obligatoire d'un représentant accrédité concerne toutes les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers réalisées par les personnes morales ou organismes soumis au prélèvement, quels que soient la nature, le prix ou l'origine de propriété de la cession ainsi que la qualité du cédant.

59. Modalités de désignation du représentant accrédité. La désignation obligatoire du représentant accrédité s'effectue dans les conditions définies ci-dessus.

60. Agrément permanent. L'administration a la possibilité de délivrer un agrément général qui dispense le représentant fiscal qui en fait l'objet d'obtenir une accréditation pour chaque opération déterminée. Un agrément permanent de représentation fiscale a ainsi été délivré aux sociétés mentionnées au n° 50. de la présente fiche.

61. Instruction de la demande d'accréditation . Il convient de se reporter aux précisions figurant au n° 49. de la présente fiche.

  C. RESPONSABILITÉ DU REPRÉSENTANT

62. Accomplissement des formalités. Les formalités que doit remplir le représentant aux lieu et place du non-résident sont :

- celles incombant à la généralité des résidents, soit au moment de la rédaction de l'acte, soit au moment de l'enregistrement de l'acte ;

- celle incombant aux non-résidents et relative au dépôt de la déclaration de plus-value.

63. Débiteur de l'impôt. En imposant la désignation d'un représentant qui s'engage à acquitter l'impôt aux lieu et place du contribuable non domicilié en France, les articles 244 bis A du CGI et 171 quater de l'annexe II à ce code ne dispensent pas ce dernier, qui conserve la qualité de redevable légal, de son obligation au paiement. Le contribuable au même titre que son représentant fiscal, peuvent donc être indistinctement poursuivis par l'administration pour la totalité de l'impôt dû.

Mais il est dans l'esprit des textes, qui tiennent compte des difficultés que le service rencontrerait pour contraindre le contribuable non domicilié en France sur ses biens situés à l'étranger, d'obtenir le paiement auprès du représentant.

64. Fondement de l'obligation du représentant. L'obligation au paiement du représentant résulte à la fois de la loi, qui prévoit expressément sa responsabilité ès-qualités, et de l'engagement qu'il souscrit sur la déclaration elle-même.

En s'engageant à acquitter les sommes dues aux lieu et place du non-domicilié, le représentant s'assimile au contribuable lui-même. L'administration estime dès lors qu'il répond de l'obligation sur ses biens personnels qui peuvent être poursuivis selon la même procédure et avec les mêmes garanties que s'il s'agissait de ceux du contribuable.

65. Portée de la représentation . Dans la mesure où il résulte clairement de l'acte imposable soumis à la formalité ou, à défaut, d'un document annexe à la déclaration, que le non-domicilié figurant comme vendeur dans la déclaration de plus-values, a bien désigné comme représentant la personne qui y est portée en cette qualité, il y a lieu de considérer que les notifications propres à la procédure fiscale et concernant le non-domicilié sont valablement faites au représentant.

66. Délai de reprise. Compte tenu des termes de son engagement, le représentant n'est normalement déchargé qu'à l'expiration du délai de reprise dont bénéficie l'administration. À cet égard, il est rappelé que, conformément à l'article L. 169 A du LPF, le droit de reprise de l'administration expire, s'agissant de l'assiette de l'impôt, à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due (c'est-à-dire l'année de la vente, en règle générale celle de la signature de l'acte authentique, ou de l'événement générateur de la plus-value, sauf acte interuptif de prescription).