B.O.I. N° 39 du 22 février 1991
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
6 L-2-91
N° 39 du 22 février 1991
6 C.D. / 5 (L 7)
Note du 11 février 1991
Révision des évaluations cadastrales des propriétés non bâties. Principes d'évaluation.
Secteurs d'évaluation. (loi n° 90-669 du 30 juillet 1990).
NOR : BUD L 91 000 30 J
[D.G.I. - Bureau III B 1]
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Les opérations de tarification à mener dans le cadre de la révision des évaluations cadastrales des propriétés non bâties prévoient : - la division du département en secteurs d'évaluation agricoles, forestiers et urbains ; - l'établissement, après fixation de la classification départementale et des secteurs d'évaluation, des va !eurs à l'hectare conduisant à la définition des tarifs. Les secteurs d'évaluation agricoles regroupent les communes ou parties de communes dont les terres de culture et d'élevage présentent des potentialités agricoles et un marché locatif comparables. Relèvent de ces secteurs, les propriétés placées dans : - les 4 premiers groupes (terres de culture ou d'élevage, lacs et assimilables, vignes, vergers et assimilables) ; - les 4 derniers sous-groupes du dernier groupe (jardins et assimilables, chemins de fer et canaux navigables, carrières et assimilables, autres terrains). Les secteurs d'évaluation forestiers, qui concernent les propriétés du 5ème groupe (bois et assimilables), s'entendent des régions forestières mentionnées au paragraphe II de l'article 1515 du CGI. Enfin, les secteurs d'évaluation urbains regroupent les communes ou parties de communes dans lesquelles la valeur vénale des terrains à bâtir est homogène. Ils constituent !e cadre dans lequel sera déterminée l'évaluation des propriétés relevant des sous-groupes des terrains à bâtir et des terrains constructibles. La présente instruction concerne les principes et les modalités d'établissement des projets de secteurs d'évaluation agricoles et urbains. • |
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I - SECTEURS D'EVALUATION AGRICOLES
Les travaux de délimitation des secteurs d'évaluation agricoles reposent sur :
- le choix d'un découpage en régions, comme préalable à la division du département en secteurs d'évaluation ;
- au niveau de chacune de ces régions :
• une analyse des écarts entre les valeurs moyennes communales issues du dépouillement des baux ruraux ;
• le regroupement des communes dont les écarts entre valeurs moyennes sont les plus petits possibles.
Pour réaliser les travaux de sectorisation, la loi prévoit de n'examiner que la situation des terres de culture et d'élevage. Les travaux de dépouillement des baux ont été organisés notamment à l'effet de dégager les valeurs communales moyennes de ces terres.
Les résultats de ces travaux de dépouillement doivent être examinés attentivement, notamment en cas de coexistence de baux et de locations verbales dont les niveaux sont nettement différents.
Mais, dès lors que les travaux d'évaluation doivent refléter le plus exactement possible le marché locatif, il n'y a pas lieu, à priori, d'écarter certains types de contrats de location. Au demeurant, dans la mesure où les travaux sont conduits avec des modalités homogènes sur tout le département, le découpage en secteurs devrait s'avérer pertinent.
Par ailleurs, lorsque les pratiques de location d'un département sont différentes de celles d'un département voisin, il n'y a pas lieu de chercher à harmoniser en toute hypothèse les niveaux de location des deux départements.
D'autre part, dans certains départements ou certaines régions (vignobles par exemple), la rareté des terres de polyculture pourra constituer une gêne pour réaliser les travaux de découpage en secteurs. En pareil cas, il conviendra de privilégier les critères de potentialités agricoles, étant précisé qu'il reste possible d'effectuer des comparaisons entre communes où il n'existe pas de baux de terres de polyculture et celles, géographiquement voisines, où des baux ont pu être recensés (voir article 19 IV de la loi du 30 juillet 1990).
Si, après avoir réalisé, dans la mesure du possible, ces comparaisons, il était envisagé de retoucher les régions agricoles de base (voir ci-après § A - 1), les modifications devraient pouvoir être justifiées devant les commissions et le CDSE.
Dans les cas où l'étude du marché locatif ne pourrait aboutir (absence totale de baux, comparaison impossible) le projet de découpage de l'administration devrait alors se confondre avec celui des régions agricoles. Cette circonstance n'aurait en fait que peu d'incidence sur la qualité des évaluations cadastrales : s'agissant très probablement de régions à cultures particulières (vignes, voire vergers) la qualité de l'évaluation cadastrale est beaucoup plus dépendante de celle de la classification que du découpage.
En effet, l'évaluation (valeur à l'hectare sectorielle) est déterminée par sous-groupe : or, au cas particulier les sous groupes sont très liés à des aires géographiques de cultures (appellations contrôlées, par exemple). Dès lors, un ajustement précis des secteurs d'évaluations agricoles présente moins d'intérêt.
A - Principes généraux
1 - FONDEMENT DES SECTEURS D'EVALUATION
La délimitation des secteurs d'évaluation agricoles doit pouvoir être entreprise à partir des petites régions agricoles INSEE (PRA) qui regroupent les communes en fonction d'une même vocation agricole dominante. Ce découpage peut être rapproché de celui des régions cadastrales, des régions fiscales ou de celui mis en place par les arrêtés préfectoraux portant statut du fermage. C'est pourquoi le service retiendra celui qui, dans le département, représente le mieux la réalité des potentialités agricoles 1 2 .
Chaque région ainsi prédéfinie, appelée région de base de la délimitation des secteurs d'évaluation, fera l'objet d'une étude d'homogénéité. Une région sera subdivisée en autant de secteurs d'évaluation qu'il existe de marchés locatifs homogènes distincts, dès lors que l'étude des valeurs moyennes communales laisse apparaître un nombre important d'écarts supérieurs à un certain pourcentage de la valeur moyenne régionale.
Ce pourcentage doit être voisin du seuil de déclenchement de 15 % prévu à l'article 42 de la loi (rattachement d'une commune, ou partie de commune à un autre secteur d'évaluation existant dans le département dès lors que le niveau moyen des loyers de la commune, ou partie de commune, s'écarte de plus de 15 % du niveau moyen des loyers du secteur).
Dès lors, un secteur pourra être considéré comme homogène si les valeurs moyennes communales sont comprises dans un intervalle d'environ + 15 % de la valeur moyenne sectorielle.
Cet intervalle qui peut paraître élevé est cependant justifié.
En effet, pour que deux communes aient un marché locatif équivalent, il faudrait que les loyers moyens à l'hectare soient identiques dans les deux communes, c'est-à-dire non seulement que les loyers soient les mêmes pour chaque qualité de terres mais que la répartition des terrains des diverses qualités soit la même dans les deux communes.
Or, le secteur d'évaluation doit regrouper les zones où les loyers des diverses catégories de terres sont proches, mais il ne doit normalement pas tenir compte des différences dans la répartition des terres entre communes qui relèvent de la classification sectorielle.
Ainsi, si une commune contient plus de bonnes terres qu'une autre, ses terrains pourront être rattachés en majorité aux meilleures classes sectorielles alors que ceux de l'autre commune seront rangés dans les moins bonnes.
Il est important d'avoir une bonne vision de la fonction respective de la sectorisation et de la classification avant d'entamer les travaux de délimitation des secteurs d'évaluation.
2 - REGLES DE DELIMITATION
a) La règle de contiguité
Un secteur d'évaluation est constitué en règle générale par un ensemble ou plusieurs ensembles de communes mitoyennes.
Il peut donc être composé de zones géographiques espacées, mais de même niveau de valeur (par exemple secteur de plaine ou de plateau, traversé par une riche vallée justifiant la création d'un secteur d'évaluation spécifique).
L'application de la règle de contiguité conduit à absorber dans un ensemble constituant tout ou partie d'un secteur d'évaluation, des « communes îlots » pour lesquelles le niveau de marché peut s'écarter quelque peu de celui des communes avoisinantes.
b) La règle d'unité
Un secteur d'évaluation doit normalement être constitué de communes entières.
Cependant, à titre exceptionnel, si les conditions du marché locatif ou les potentialités agricoles l'exigent, certaines communes peuvent être divisées et être rattachées à des secteurs d'évaluation différents.
En ce cas, la partition communale ne peut s'opérer que par section entière.
3 - REGLES D'HARMONISATION
La méthode du découpage à l'intérieur de régions agricoles préalablement définies peut conduire à recréer des disparités entre secteurs d'évaluation et entre « communes frontières » d'un même département, ou de départements limitrophes, sans que ne le justifient ni des potentialités agricoles, ni des conditions agro-économiques dissemblables.
Aussi, des travaux d'harmonisation doivent s'attacher à lisser le découpage « brut » au sein même du département, entre secteurs et communes limitrophes, et entre départements voisins.
a) L'harmonisation à l'intérieur du département
La qualité d'ensemble du découpage départemental doit être appréciée en examinant le rattachement des communes frontières régionales 3 .
Le rattachement de telles communes pourra être modifié lorsque :
- elles ont été absorbées au sein de leur secteur d'origine en application de la règle de contiguité ;
- leur niveau de marché les rapproche plus de leur secteur de destination ;
- les potentialités agricoles et les conditions agroéconomiques ne sont pas trop dissemblab !es d'un secteur à l'autre.
Par extension, un ensemble de « communes îlots » respectant la règle de contiguité pourra être rattaché à un secteur d'évaluation issu d'une région de base limitrophe.
b) L 'harmonisation inter-départementales
Le découpage en secteurs d'évaluation, se fondant sur une analyse communale des baux de polyculture, emporte presqu'automatiquement détermination des projets de valeurs à l'hectare sectorielles des sous-groupes de terres de polyculture.
L'harmonisation inter-départementale du découpage anticipe ainsi naturellement l'harmonisation inter-départementale des évaluations cadastrales, puisqu'elle consiste à s'assurer que des secteurs limitrophes, aux caractéristiques agro-économiques proches, ne dégagent pas des valeurs à l'hectare sectorielles trop différentes.
Si tel devait être le cas, il y aurait lieu de s'interroger sur la qualité des découpages obtenus.
Une collaboration entre départements limitrophes portant notamment sur le choix des régions qui servent de base au découpage et sur la mise en oeuvre des règles de délimitation est donc nécessaire.